2 ล้านล้าน Mega-Projectsพลิกโฉมอสังหาไทย

เมื่อวันเสาร์ที่ผ่านมา ผมได้รับเกียรติเป็นผู้ร่วมเสวนาในงานสัมมนาด้านอสังหาฯ ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดแห่งปี ครั้งที่ 12 ในหัวข้อ “2 ล้านล้าน Mega-Projects พลิกโฉมอสังหาไทย” ซึ่งจัดโดยคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (MRE) โดยมี รศ.ดร.ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ รมว.คมนาคม เป็นประธาน พร้อมผู้ร่วมเสวนาที่คร่ำหวอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้านต่างๆ อย่าง แสนสิริ เซ็นทรัลพัฒนา และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่านที่มีโอกาสเข้าร่วมงานครั้งนี้คงได้ประโยชน์ไปไม่น้อย ส่วนหลายท่านที่พลาดโอกาสไป วันนี้ผมขอใช้พื้นที่นี้ประมวลข้อมูลบางส่วนมาแชร์กันครับ

หลังรัฐบาลประกาศยุทธศาสตร์ประเทศ เพื่อสร้างความสามารถในการแข่งขันผ่านแผนยุทธศาสตร์การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน 2 ล้านล้านบาท แค่ชื่อก็ทราบกันอยู่แล้วว่าต้องใช้งบประมาณในการลงทุนที่นับว่าสูงมาก

และที่สำคัญโครงการนี้จะเกิดได้ด้วยการก่อหนี้สาธารณะ ซึ่งเป็นประเด็นที่ทำให้หลายฝ่ายออกมาวิพากษ์วิจารณ์กันอย่างไม่จบไม่สิ้น แต่หากมองกันดีๆ มองกันยาวๆ แล้ว หากแผนการลงทุนสัมฤทธิผลอย่างที่ตั้งเป้าไว้จริง ผลได้ที่มีต่อทั้งระบบเศรษฐกิจของประเทศนั้นจะเป็นทวีคูณ

เพราะนอกจากจะกระตุ้นการลงทุนต่อเนื่องของเอกชนและต่างชาติในเศรษฐกิจไทยต่อไปได้อีกหลายสิบปีแล้ว ยังเป็นมาตรการกระจายความเจริญออกไปจากกรุงเทพฯ ที่ได้ผลที่สุด

ความเจริญทางเศรษฐกิจ การลงทุน การก่อสร้างโดยรัฐและเอกชน การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การจ้างงาน รายได้ และการใช้จ่ายจะกระจายจากกรุงเทพฯ ไปตามเส้นทางรถไฟรางคู่และรถไฟความเร็วสูง ตามเส้นทางถนนและเส้นทางน้ำที่ขยายเพิ่มขึ้นทั่วประเทศ เกิดเป็นเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจภูมิภาคอีกหลายแห่ง

ตามแผนการลงทุนของอภิมหาโปรเจกต์นี้ กินเวลายาวถึง 7 ปี (ปี 2556-2563) โดยสามารถแบ่งออกเป็น 5 ส่วนหลักๆ ได้แก่ 1) ทางราง 1.659 ล้านล้านบาท

2) ทางถนน 2.894 แสนล้านบาท

3) ทางน้ำ 2.985 หมื่นล้านบาท

4) ด่านของกรมศุลกากร 1.254 หมื่นล้านบาท

5) แผนงานการส่งเสริม / สนับสนุนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของประเทศตามยุทธศาสตร์ 9,261 ล้านบาท

จะเห็นได้ชัดว่า กว่า 80% เป็นการลงทุนระบบขนส่ง ทั้งรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง และรถไฟรางคู่

นอกจากนี้ ยังมีการขยายและเชื่อมต่อระบบถนนหลวง 4 ช่องจราจรให้ครบวงจร การพัฒนาระบบขนส่งทางน้ำและท่าเรือ ระบบถนนวงแหวนรอบกรุงเทพฯ และขนส่งมวลชนภายในกรุงเทพฯ เป็นต้น ซึ่งเป็นการเชื่อมต่อระบบคมนาคมขนส่งและโลจิสติกส์ของทั้งประเทศให้ครบทั้งระบบอย่างแท้จริง

หากมองยาวไปอีก 23 ปีข้างหน้า โครงการนี้จะเป็นส่วนสำคัญที่สร้างข้อได้เปรียบทางการแข่งขันทางการค้า (ศูนย์กลางทางด้านโลจิสติกส์อาเซียน) และสนับสนุนระบบเศรษฐกิจของประเทศไทยให้เติบโตอย่างยั่งยืน เพื่อพร้อมเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2558 อย่างเต็มภาคภูมิ

แน่นอนว่าเมื่อความคืบหน้าของการเดินตามแผนการลงทุนพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐมีความชัดเจนขึ้นและส่อแววใกล้จะเป็นความจริง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มเกาะติดไปตามเส้นทางดังกล่าว ทำให้เกิดพื้นที่ใหม่ๆ และเกิดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าจะทำให้ที่ดินเริ่มขยับราคาสูงขึ้น โดยเฉพาะหัวเมืองต่างๆ ที่เป็นจุดจอดสถานี สถานีปลายทาง รวมถึงจังหวัดใหญ่ๆ ที่เส้นทางรถไฟความเร็วสูงผ่านนั้นจะเกิดการพัฒนาอย่างเห็นได้ชัด

ความเป็นเมืองเกิดการขยายมากขึ้น (Urbanization) ไม่กระจุกตัวอยู่ในเมืองเก่า ชุมชนจะขยายมารอบๆ สถานี มีการค้าขาย เกิดเมืองใหม่ และรายได้มีความสะพัดเพิ่มมากขึ้น เพื่อให้รองรับการขยายตัวของเศรษฐกิจในบริเวณนั้น เช่น Commercial, Residential, Office Building รวมถึง Community Mall ต่างๆ

บรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำด้านที่อยู่อาศัย เช่น แสนสิริ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แอล.พี.เอ็น. พฤกษา ศุภาลัย หรือแม้แต่ห้างสรรพสินค้าแบรนด์ดังอย่าง เซ็นทรัล โรบินสัน ต่างเฮโล “โกภูธร” กันอย่างคึกคัก สร้างสีสันและความเจริญให้แก่หลายพื้นที่ในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการท้องถิ่นหรือรายเล็กรายน้อยต้องเร่งปรับตัวรับสถานการณ์ รายที่เป็นเจ้าของที่ดิน (Land Bank) ในพื้นที่อาจมีความได้เปรียบอยู่มาก

เพราะ 1) คุ้นชินกับพื้นที่ มีต้นทุน (ที่ดิน) ต่ำกว่า ตรงไหนดี ตรงไหนเด่น ก็ขอให้รีบจับจองไว้

2) คุ้นชินกับคนในพื้นที่ แต่วันนี้คงต้องเริ่มสำรวจความต้องการของคนต่างถิ่น รวมถึงคนต่างชาติที่จะเข้ามาอยู่เพิ่มด้วยนะครับ จะได้พัฒนาคุณภาพผลิตภัณฑ์ให้โดนใจมากขึ้น

3) คุ้นชินกับแบรนด์สำหรับคนในท้องถิ่น แต่คงต้องเริ่มทำการตลาดให้เป็นที่รู้จักกว้างขวางยิ่งขึ้น เพราะแบรนด์ยักษ์ใหญ่ตัวจริงกำลังจะมา ท่านอาจต้องลงทุนเพิ่ม โดยขอรับการสนับสนุนจากสถาบันการเงิน

แต่หากรับมือไม่ไหวจริงๆ การควบรวมกิจการกับรายใหญ่ก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกอีกทางหนึ่งที่ไม่ควรมองข้ามครับ