ตลาดอสังหาริมทรัพย์ over supply over built แต่ไม่ over lending

โรค 3 over คือ 1.over supply 2.over built 3.over lending เกิดขึ้นในปี 2540 ต้มยำกุ้ง มีการสร้างเกินดีมานด์ (demand) ปกติ 100% (ยุคน้าชาติสร้างปีละ 1.2 แสนหน่วย ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล) ทำให้ทุกอย่างล้มครืนลงมาพร้อมๆ กับตลาดเงิน

ขณะที่ปีนี้ 2556 ลักษณะ 3 over ก็กำลังเกิดขึ้น มีการสร้างมากกว่าความต้องการปกติ ลามไปสู่ต่างจังหวัดและจังหวัดท่องเที่ยวไตรมาส 34 ปี 2556 คาดกันว่าเศรษฐกิจจะชะลอตัว อสังหาริมทรัพย์ก็จะต้องปรับตัวชะลอเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการทั้งหลายยังมองในแง่ดีอยู่ แต่สถาบันการเงินเริ่มมองเห็นความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นทุกขณะ อีกทั้ง ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็เฝ้ามองใกล้ชิด คุมเข้ม ให้สร้างเกราะป้องกันความเสี่ยง คือจัดลำดับชั้นลูกหนี้ สำรองหนี้เสีย คุมการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น

แต่ถึงอย่างงั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะรายใหญ่ในตลาดครอบคลุม 65% ของตลาด ก็ยังให้สัมภาษณ์และตั้งเป้าปลายปีโตอย่างน่ากลัว โดยไม่เชื่อว่าตลาดกำลังปรับตัวลดลง มีสมมติฐานว่ามีความต้องการแฝง คือซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนมากขึ้น

ปัจจุบันประมาณการว่า มีผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ซื้อลงทุนสูงถึง 50% เก็งกำไรประมาณ +/5% ก็เพราะ supply overs demand เก็งกำไรก็ได้ผลน้อย ซื้อหลังแรกอยู่เองเพียง 45% เท่านั้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังแปรปรวนและจะแปรปรวนมากขึ้นในปลายปี เพราะเหตุการณ์ต่างประเทศ เช่น คิวอีของอเมริกา หนี้เสียของประเทศกำลังพัฒนา เช่น กรีซ โปแลนด์ ในกลุ่มยุโรป ก็ยังแก้กันอยู่ และถูกกระทบด้วยความวุ่นวายในอียิปต์ ซีเรีย ตะวันออกกลาง ที่เป็นกำลังผลิตน้ำมันของโลก ปัจจัยลบทั้งภายนอกและภายในมากขึ้น ความเชื่อมั่นนักลงทุน นักการเงินก็ถดถอย

แต่ที่ยังดีก็คือ ผู้ประกอบการไทยส่วนใหญ่ เครดิตดี กู้น้อยลง เพราะเงินร้อนทั่วโลก ลงทุนในหุ้นและผู้ประกอบการอยู่ในตลาดหุ้น สามารถขายตราสารหนี้ระยะกลางได้ กู้จากสถาบันการเงินน้อยลง ก็ไม่เป็นภาระแก่ระบบการเงิน จากสถาบันภายในประเทศ อัตราส่วนการกู้ยังต่ำอยู่ในระดับ 1 : 1 หรือต่ำกว่านั้น (ปี 2540 อัตราสูงถึง 1 : 51 : 10) สถานะการ 3 over ก็เหลือเพียง over supply และ over built ยังไม่ over lending

ถ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปลายปีจะหดลง สินค้าคงค้างคงเหลือในตลาดพอสมควรก็จะไปบีบตลาดเช่า ซึ่งเป็นตลาดเอสเอ็มอีของอสังหาริมทรัพย์คอนโดมิเนียมเช่าก็จะล้นตลาด อพาร์ตเมนต์ก็จะราคาลงอีก

ยิ่งคาดว่าจีดีพีจะลดลงอีก 0.5% กำลังซื้อก็จะถดถอย รัฐบาลคงจะต้องคิดและเตรียมตัวไว้ล่วงหน้า ป้องกันดีกว่าแก้ แต่รัฐบาลเราโดยเฉพาะธนาคารแห่งประเทศไทยชอบรอให้เกิดปัญหาแล้วค่อยแก้ ก็สายเกินการณ์ทุกที

แต่ทั้งนี้อย่าตระหนกตกใจจนเกินควร ฐานเศรษฐกิจของเราดีพอให้คนชั้นกลางรุ่นใหม่ ผู้ประกอบการรุ่นใหม่เข้มแข็งและมีความรู้ดีมาก ดีกว่ารุ่นต้มยำกุ้ง แต่ต้องระวังมีแผนสองรอรับให้ได้ เพราะวิกฤตเศรษฐกิจมีเป็นระยะๆ ทั่วโลก และมักจะเริ่มด้วยการเงิน หุ้น และน้ำมัน และต่อมายังอสังหาริมทรัพย์เพราะเราใช้เงินมากจริงๆ

ก็ขอให้อย่าประมาท อย่าโลภ อย่าฉวยโอกาส รัฐบาล อย่าปล่อยให้กลไกเสรีทำงานคล่องเกินควร ปลาใหญ่จะกินปลาเล็ก ปัญหาสังคมก็จะตามมา ขอให้ทุกคนโชคดีครับ