"อโศก-ทองหล่อ"ค้าปลีกดันคอนโดหรูพรึบ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

อีกหนึ่งทำเลทองใจกลางเมืองที่ถูกจับตามากเป็นอันดับต้นๆ เวลานี้ต้องยกให้ “อโศกทองหล่อ” เพราะหลังจากที่กลุ่มเดอะมอลล์กรุ๊ปประกาศลงทุนศูนย์การค้าเอ็มโพเรียม 2 (เอ็มควอเทียร์) ตรงข้ามกับเอ็มโพเรียม 1 ทำให้ย่านพร้อมพงษ์และบริเวณใกล้เคียงกลับมาคึกคักรอบใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ และซูเปอร์ลักซัวร์ ราคาต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ไม่ต่ำกว่า 1.5 แสนบาท ทยอยเปิดตัวต่อเนื่อง

ดีมานด์รอซื้อคอนโดไฮเอนด์

แม้ว่าวันนี้ราคาที่ดินจะขยับตัวขึ้นไปแรงมาก จนมีผลให้ราคาคอนโดมิเนียมขยับขึ้นไปสูงมากเช่นกัน แต่บรรดานักลงทุนสะสมคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ล้วนประเมินว่าปัจจัยสำคัญที่ทำให้ยังมีแรงซื้อคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรีราคาเริ่มต้น 20-30 ล้านบาท อยู่บนทำเลนี้ เพราะผู้ซื้อมองว่าที่ดินในเมืองหายากขึ้น จะหาคอนโดมิเนียมทำเลใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งช็อปปิ้งคงหาไม่ได้ง่ายๆ แล้ว

“หลายคนอาจตั้งคำถามว่า รถไฟฟ้าขยายไปยังชานเมืองแล้ว ทำไมทำเลใจกลางเมืองยังน่าสนใจ ก็เพราะสถานีรถไฟฟ้าชานเมืองไม่ได้ใกล้แหล่งช็อปปิ้งในเมือง ถึงจะใกล้สถานีเหมือนกัน แต่ความต่างอยู่ที่โครงการใจกลางเมืองอยู่สถานีที่ติดศูนย์การค้าชั้นนำ นั่นเป็นหนึ่งในเหตุผลที่จูงใจ” ชยะบูรณ์ ชวนไชยสิทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นเตอร์พ้อยท์ เอ็นเตอร์เทนเม้นท์ หนึ่งในนักลงทุนคอนโดมิเนียม กล่าว

ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ บุศทรี หวั่งหลี กรรมการผู้จัดการ บริษัท พูนผลทรัพย์ หนึ่งในนักลงทุนคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง ที่ระบุว่า แม้จะมีรถไฟฟ้าเหมือนกัน แต่สถานีพร้อมพงษ์ ทองหล่อ ใกล้ศูนย์การค้าชั้นนำ นั่นคือเหตุผลที่จะทำให้หน้าดินย่านนี้เปลี่ยนไป กลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่ของคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ และซูเปอร์ลักซ์ชัวรี ซึ่งมีผลดีต่อทั้งคอนโดมิเนียมเก่าและใหม่ในย่านนี้

นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมบนทำเลใจกลางเมืองปรับราคาขึ้นเกือบเท่าตัวในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา จึงจูงใจให้นักสะสมคอนโดมิเนียมหรูพร้อมจ่อคิวซื้อห้องชุดในโครงการบริเวณอโศก ทองหล่อ เพราะวิเคราะห์แล้วว่ามีโอกาสที่จะทำกำไรเพิ่มขึ้นแบบเท่าตัว ยิ่งในอนาคตจะเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี จะมีต่างชาติเข้ามามากขึ้น ทำเลที่กลุ่มต่างชาติต้องนึกถึงเป็นอันดับต้นๆ คงหนีไม่พ้นศูนย์กลางธุรกิจ และแหล่งช็อปปิ้งชั้นนำอย่างสุขุมวิทตอนต้นถึงตอนกลาง (ไม่เกินเอกมัย)

คอนโดพรึบรอรับห้างหรู

สำหรับบรรยากาศการเปิดตัวโครงการใหม่ในย่านอโศก–ทองหล่อ จากการสำรวจของทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์ หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ พบว่าในซอยสุขุมวิท 24 ส่วนใหญ่เป็นโรงแรม และคอนโดมิเนียมที่เปิดขายไปนานแล้ว ส่วนโครงการใหม่ทางฝั่งต้นซอยสุขุมวิท 24 มีที่ดินเปล่า ซึ่งเดิมเป็นบ้านเก่า เพิ่งถูกรื้อเพื่อรอขึ้นโครงการ

นอกจากนี้ บริเวณท้ายซอยที่เชื่อมต่อถนนพระราม 4 กลุ่มแอล.พี.เอ็น.ฯ เจ้าตลาดคอนโดมิเนียม พร้อมปักธงขึ้นโครงการหรูเป็นครั้งแรก โดยจะพัฒนาเป็นห้องชุดจำนวน 1,000 ยูนิต มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้นประมาณ 1.5 แสนบาทต่อ ตร.ม. หรือยูนิตละ 3 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างออกแบบ คาดว่าจะเปิดตัวเร็วๆ นี้เช่นกัน

ทางด้านบริเวณซอยย่อยเข้าทางสุขุมวิท 24 ซึ่งเชื่อมต่อไปทางฝั่งศูนย์การค้าเอ็มโพเรียมได้นั้น ปัจจุบันมีกลุ่มเอสซี แอสเสท เปิดขายโครงการภายใต้แบรนด์ เดอะ เครส สุขุมวิท 24 ในราคาเริ่มต้น 7.19 ล้านบาท และยังมีคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการท้องถิ่นที่อยู่ระหว่างก่อสร้างด้วย

ส่วนบริเวณสุขุมวิทซอย 22 ขณะนี้มีกระแสข่าวว่าจะมีอย่างน้อย 1 โครงการคอนโดมิเนียมหรูของกลุ่มพราว เรียลเอสเตท ของ พราวพุธ ลิปตพัลลภ ลูกสาวของ สุวัจน์ ลิปตพัลลภ ที่พัฒนาร่วมกับ ธงชัย บุศราพันธ์ อดีตกรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ โดยจะเป็นคอนโดมิเนียมจำนวน 5 อาคาร ความสูง 30 ชั้น และ 50 ชั้น รวมกว่า 2,000 ยูนิต มูลค่า 5,000-6,000 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดตัวประมาณเดือน ก.ย.นี้

ขณะที่ฝั่งสุขุมวิท 39 ใกล้กับศูนย์การค้าเอ็มโพเรียม 2 ปัจจุบันมีกลุ่มเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ พัฒนาโครงการในนาม “มาร์ค สุขุมวิท” ความสูง 50 ชั้น จำนวน 142 ยูนิต ขนาดห้อง 124-600 ตร.ม. เริ่มต้น 30 ล้านบาท มูลค่าโครงการกว่า 7,000 ล้านบาท ซึ่งสามารถปิดการขายเฟสแรกได้แล้ว และเตรียมเปิดขายเฟส 2 โดยกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ยังคงเป็นคนไทย ส่วนลูกค้าต่างชาติมีสัดส่วนประมาณ 27%

ครึ่งปีราคาห้องชุดปรับขึ้น 24%

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานว่า คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท ตั้งแต่สถานีอโศก–ทองหล่อ ระหว่างปี 2552–ครึ่งแรกปี 2556 มีประมาณ 5,126 ยูนิต โดยเป็นยูนิตที่เปิดขายในครึ่งปีแรกของปีนี้ ประมาณ 621 ยูนิต และอีกมากกว่า 2,000 ยูนิต ที่มีกำหนดเปิดขายในช่วงครึ่งหลังของปี 2556

สำหรับสถานีพร้อมพงษ์ และทองหล่อ มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2552–ครึ่งแรกปี 2556 ใกล้เคียงกัน คือ ประมาณ 1,972 ยูนิต และ 1,982 ยูนิต ตามลำดับ ในขณะที่พื้นที่โดยรอบสถานีอโศกมีประมาณ 1,793 ยูนิต เนื่องจากพื้นที่โดยรอบสถานีอโศกมีความหนาแน่นด้วยอาคารสำนักงาน และโรงแรมที่เปิดมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว

ด้านราคาที่ดินตามแนวถนนสุขุมวิทที่เพิ่มสูงขึ้นในช่วง 3–4 ปีที่ผ่านมา เสนอขายในราคาสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) แล้ว และในบางแปลงที่นอกเหนือจากเพลินจิต ขยับขึ้นไปมากกว่า 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. โดยที่ดินที่อยู่ในซอยที่แยกจากถนนสุขุมวิท ถ้าซอยมีขนาดกว้างกว่า 10 เมตร ราคาขายอาจจะมากถึง 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว.

แต่โดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 5–8 แสนบาทต่อ ตร.ว. แต่ถ้าเป็นการซื้อพร้อมบ้าน หรืออาคารพาณิย์ก็จะมีราคาสูงขึ้นไปอีก โดยราคาที่ดินที่ปรับขึ้นมีผลให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับขึ้นสูงมาก โดยราคาขายเฉลี่ยในปี 2555 ปรับขึ้นมากถึง 22% เฉลี่ยอยู่ที่ 1.33 แสนบาทต่อ ตร.ม. ส่วนครึ่งปีแรกของปีนี้ ปรับขึ้น 24% หรืออยู่ที่ 1.65 แสนบาทต่อ ตร.ม.

นี่เป็นเพียงการเริ่มต้นความคึกคักของทำเลย่านนี้ เพราะมีการประเมินว่า ถ้าโครงการเอ็มโพเรียม 2 สร้างเสร็จ จะเป็นตัวเร่งให้พื้นที่นี้มีการปรับเปลี่ยนในด้านราคาที่ดินสูงขึ้นอีก จนจูงใจให้เจ้าของที่ดิน หรือเจ้าของบ้านเก่าแก่ย่านนี้พร้อมรับคำเสนอซื้อจากฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์