ผ่ากลยุทธ์คอนโดหรู ชิงกำลังซื้อสวนทิศ ศกซบ

ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมหรู ราคาขายตารางเมตร (ตร.ม.) ละ 23 แสนบาท ถูกปลุกให้กลับมาคึกคักรอบใหม่ หลังจากชะลอตัวช่วงเกิดวิกฤตเศรษฐกิจอเมริกาและยุโรป โดยมีทั้งโครงการจากรายใหม่และรายใหญ่ในตลาดต่างเปิดตัวสร้างสีสัน โดยแม้ว่าและจากผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดทยอยเปิดตัวสร้างสีสันให้ตลาด สถานการณ์ดังกล่าวสอดคล้องกับจังหวะที่ตลาดหุ้นร้อนแรงมาก จนมีกระแสข่าวว่าเศรษฐีหุ้น รวยข้ามคืน ต่างนำกำไรจากการเล่นหุ้นมาแปรรูปเป็นห้องชุดหรูกลางเมือง แต่ในช่วงไตรมาส 2 จากภาวะเศรษฐกิจและตลาดหุ้นที่ผันผวน ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมหรูได้รับผลกระทบอย่างเลี่ยงไม่ได้ แนวโน้มช่วง 4-5 เดือนสุดท้ายของปีนี้ มีสัญญาณว่าฝั่งผู้ขายพร้อมจุดพลุกลับมาลุยตลาดอีกครั้ง

สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ เรสซิเด้นส์ ในเครือบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีปัจจัยเรื่องการเมือง เศรษฐกิจ เป็นตัวแปรที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูชะลอตัวไปบ้างแต่คอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี ราคา 2 แสนบาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไป ได้รับผลกระทบจากการเมืองและเศรษฐกิจน้อยมาก เพราะกลุ่มผู้ซื้อมีเงินเย็นพร้อมซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง สะท้อนได้จากการจ่ายเงินดาวน์สูงถึง 40-50%

นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทย และนักลงทุนต่างชาติสนใจซื้อคอนโดมิเนียมใจกลางกรุงเทพฯ เก็บไว้ลงทุนจำนวนมาก สะท้อนได้จากยอดขายโครงการมาร์ค สุขุมวิท ทำเลสุขุมวิท 39 อาคารชุดความสูง 50 ชั้น จำนวน 142 ยูนิต ขนาดห้อง 124-600 ตร.ม. เริ่มต้น 30 ล้านบาท มูลค่าโครงการกว่า 7,000 ล้านบาท ที่มีลูกค้าชาวต่างชาติซื้อเฟสแรก 27% ส่วนใหญ่เป็นชาวไต้หวัน สิงคโปร์ มาเลเซีย และญี่ปุ่นที่อยู่ในไทย ซึ่งในช่วงปลายปีมีแผนที่จะนำโครงการไปโรดโชว์ที่ฮ่องกงและสิงคโปร์ เพราะเป็นศูนย์กลางซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของเอเชีย

นอกจากนี้ กลุ่มเมเจอร์ฯ ยังใช้กลยุทธ์การขายรูปแบบใหม่ๆ ด้วยการทยอยเปิดขายเป็นเฟส เพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด ซึ่งเป็นครั้งแรกที่เมเจอร์ฯ ใช้กลยุทธ์นี้ เพราะเป็นกลยุทธ์ที่คอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซัวรีนิยมใช้ และทำให้ได้กำไรสูงสุด สำหรับกลยุทธ์การเปิดขายทีละเฟส และเป็นการเช็กความต้องการที่แท้จริงของตลาดจากราคาที่ขยับขึ้น โดยเฟสแรกเลือกเปิดขาย 8 ชั้น รวม 32 ยูนิต และปิดการขายได้ทั้งหมด ในราคาเริ่มต้น 30 ล้านบาท เฉลี่ย 2.5 แสนบาทต่อ ตร.ม. และคาดว่าราคาเฉลี่ยสูงสุดในช่วงปิดโครงการจะอยู่ที่ 2.7 แสนบาทต่อ ตร.ม.

หลังจากนี้มีแผนจะเปิดขายเฟส 2 อีก 4 ชั้น รวม 16 ยูนิต ขนาด 120-180 ตร.ม. ราคา 30-50 ล้านบาท ตั้งเป้าปิดการขายก่อนอาคารสร้างเสร็จ เพราะหากรอจนตึกเสร็จ ราคาจะขยับขึ้นสูงเกินไป ส่วนห้องชุดแบบเพนต์เฮาส์ที่มี 7 ยูนิต ขนาดเริ่มต้น 400 ตร.ม. ปิดการขายได้แล้ว 1 ยูนิต ในราคา 120 ล้านบาท ที่เหลือจะประเมินความต้องการของตลาดเพื่อให้กลยุทธ์การขายหลังจากนี้ จะประเมินความต้องการของตลาด หากมีความต้องการของลูกค้าจะปล่อยออกมาขาย เพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด ซึ่งอาจจะยังไม่นำมาเปิดขายในเฟส 2 และจะใช้วิธีคุยตรงกับลูกค้า

ทั้งนี้ การโรดโชว์ที่ฮ่องกงและสิงคโปร์จะเน้นสร้างแบรนด์ให้ชาวต่างชาติรับรู้ว่า ในกรุงเทพฯ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการซื้อคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี ซึ่งการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ส่งผลบวกต่อตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนมาก และมั่นใจว่าจะมีความต้องการเพิ่มขึ้นจากทั้งต่างชาติผู้ซื้ออยู่เอง และซื้อลงทุน

ขณะที่ ธนวันต์ ชัยวัฒนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แมกโนเลีย ไฟน์เนสท์ คอร์ปอเรชั่น ระบุว่า หากการชุมนุมไม่รุนแรง แม้ในกรุงเทพฯ จะมีการชุมนุมเกิดขึ้นหลายครั้ง แต่ตราบใดที่ไม่ได้มีความรุนแรง ชาวต่างชาติจะมองข้าม เพราะนักลงทุนต่างชาติสนใจคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จากการที่ไทยเป็นศูนย์กลางแห่งภูมิภาคอาเซียน ทำให้แมกโนเลียฯ มีแผนนำคอนโดมิเนียมซูเปอร์ลักซ์ชัวรี แมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด ไปโรดโชว์ที่สิงคโปร์และฮ่องกงปลายปีนี้ และจะโรดโชว์ที่สิงคโปร์ จีน มาเลเซีย และดูไบปีหน้า

ด้าน วิเวียน ซี ผู้อำนวยการฝ่ายขายและการตลาด บริษัท เอชเคอาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล (เอเชียแปซิฟิก) ผู้พัฒนาโครงการ “เดอะ สุโขทัย เรสซิเดนซ์เซส” กล่าวว่า การแบ่งเฟสขายเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ทำให้คอนโดมิเนียมหรูมีมูลค่าเพิ่มต่อเนื่อง เห็นได้จากราคาขายเฉลี่ยต่อ ตร.ม.ของเดอะ สุโขทัยฯ ช่วง 3-4 ปีที่แล้ว อยู่ที่ 2.2 แสนบาท ปัจจุบันห้องชุดล็อตสุดท้าย 30 ยูนิต ขายได้ราคาสูงถึง 2.8 แสนบาทต่อ ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 28 ล้านบาท และเพนต์เฮาส์ 1,200 ตร.ม. 480 ล้านบาท

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) กล่าวว่า แม้ในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา บรรยากาศโดยรวมจะดูชะลอตัวไปบ้างด้วยหลากหลายปัจจัยลบ แต่คอนโดมิเนียมระดับบน ยังได้รับความสนใจต่อเนื่องจาก กลุ่มมหาเศรษฐีทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติ

ทั้งนี้ เพราะอุปทานคอนโดมิเนียมซูเปอร์ลักซ์ชัวรีมีไม่มาก และที่ดินในเมืองหายากขึ้น มีราคาแพงขึ้น ทำให้เกิดความต้องการซื้อเก็บไว้ โดยราคาที่ดินทำเลสุขุมวิทตอนต้น– ทองหล่อ เกินกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา หรือบางแปลงเสนอขายถึง 2 ล้านบาท

ทางด้านกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมหรู ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่ยังคงเป็นคนไทยเป็นหลัก มีสัดส่วนมากถึง 78% ส่วนต่างชาติ มีสัดส่วน 22% เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วเล็กน้อย ส่วนลักษณะการซื้อ สัดส่วนมากถึง 64% ซื้อเพื่อลงทุน และส่วนที่เหลือ 36% ซื้อเพื่ออยู่เอง โดยสัดส่วนของการซื้อเพื่อลงทุนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

นอกจากนี้ จากข้อมูลพบว่า ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อันดับ 1 คือ ฮ่องกง 38% ตามด้วยสิงคโปร์ 13% ไต้หวัน 10% อังกฤษ 8% และที่เหลือ เป็นสัญชาติอื่นๆ โดยต่างชาติที่กล่าวถึง สัดส่วน 56% อาศัยอยู่ในไทยอยู่แล้ว และสัดส่วน 44% เป็นผู้ซื้อที่อยู่ในต่างประเทศ

ทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นว่าท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังดูผันผวน แต่กลุ่มผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมหรู ยังคงมั่นใจในกระเป๋าเงิน และความต้องการซื้อของมหาเศรษฐีไทยและต่างชาติมองว่าคอนโดฯ ซูเปอร์ลักซัวรี จะเติบโตฝ่ามรสุมการเมืองและเศรษฐกิจในช่วงปลายปีได้หรือไม่