อสังหาฯเพิ่มดาวน์คัดลูกค้าตัวจริง ลดความเสี่ยง

การควบคุมสินเชื่อผู้กู้ซื้อบ้านของแบงก์พาณิชย์ จากในอดีตที่ว่าเข้มข้นแล้ว ดูเหมือนเวลานี้ระดับความเข้มข้นจะเพิ่มขึ้นอีก แม้ว่าฝั่งแบงก์พาณิชย์จะออกมาให้ข้อมูลว่า ไม่ได้ปรับเพิ่มเกณฑ์การปล่อยกู้บ้านให้เข้าถึงยากขึ้น เหตุผลที่ลูกค้าส่วนใหญ่กู้ไม่ผ่าน มาจากรายได้ของผู้กู้ที่ไม่เพียงพอเป็นหลัก แตกต่างจากในอดีตที่กู้ไม่ผ่านเพราะติดบัญชีดำ ส่วนปัจจุบันกู้ไม่ผ่านเพราะรายได้ไม่เพียงพอ

แบงก์กดดันเพิ่มเงินดาวน์บ้าน

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังคงยืนยันว่า แบงก์พาณิชย์เพิ่มระดับ “ความเข้ม” และปรับเปลี่ยนเกณฑ์ภายในแบบรายเดือน ซึ่งแต่ละแบงก์พาณิชย์ก็มีเงื่อนไขและกฎเกณฑ์ที่แตกต่างกัน

ทั้งนี้ แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ปัจจัยที่ทำให้หลายค่ายลุกขึ้นมาปรับเกณฑ์เงินดาวน์เพิ่มขึ้นเกินกว่า 10% ซึ่งเป็นเกณฑ์สัดส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เคยประกาศไว้ เป็นเพราะแบงก์ได้ส่งสัญญาณให้ผู้ประกอบการปรับเงินดาวน์เพิ่มขึ้น เพื่อทดสอบว่าตลาดจะรับได้หรือไม่ เผื่อกรณีที่ ธปท.อาจมีนโยบายให้ปรับเกณฑ์ LTV จะได้ไม่ช็อกตลาด

สอดรับกับการที่บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ที่ได้ทดลองปรับเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์จากเดิมอยู่ที่ 10% เป็นเงินดาวน์ 15% ของราคาขายไปก่อนหน้า โดยนำร่องโครงการแรก ลุมพินี เพลส ศรีนครินทร์หัวหมาก สเตชั่น เพื่อคัดกรองกลุ่มลูกค้าให้เป็นกลุ่มอยู่อาศัยจริงให้ได้มากที่สุด และลดปริมาณนักเก็งกำไรที่เน้นจองห้องชุดไปขายใบจองในอินเทอร์เน็ต

นอกจากนี้ ยังถือเป็นการทดสอบตลาดด้วยว่าจะรับกับสัดส่วนเงินดาวน์ 15% ที่เพิ่มขึ้นได้หรือไม่ เผื่อกรณีที่ ธปท. อาจมีนโยบายปรับลดสัดส่วน LTV หรืออัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่คาดว่าจะปรับจากปัจจุบัน 90% เป็น 85% ในอนาคต ตลาดจะได้ไม่ช็อกมากกับการที่ทุกโครงการต้องปรับขึ้น

สกัดเก็งกำไร เฟ้นลูกค้าตัวจริง

ด้าน วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า เวลานี้หลายค่ายต้องเจอกับยอดลูกค้าที่ถูกแบงก์ปฏิเสธ (รีเจกต์) สินเชื่อสูงมากในรอบหลายปี

ปัจจัยดังกล่าวทำให้บรรยากาศการซื้อขายในตลาดนี้ที่ชะลอตัวลงไปจากความเข้มงวดของแบงก์ที่เพิ่มขึ้น ผนวกกับผู้บริโภคเริ่มไม่มั่นใจกับเศรษฐกิจ การเมือง และรายได้ในอนาคต ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอตัวไปมาก โดยในส่วนของเพอร์เฟคเอง อาจต้องปรับตัวขยับสัดส่วนเงินดาวน์เพิ่มขึ้นจากเดิม 510% เป็น 10% ทุกโครงการ เพื่อให้ได้กลุ่มลูกค้าที่มีความพร้อมในการซื้อจริง

ขณะที่ ไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดอะ คอนฟิเด้นซ์ ในเครือบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์ กล่าวว่า ผู้ประกอบการต้องเกาะติดสถานการณ์ความเปลี่ยนแปลงของแต่ละแบงก์พาณิชย์ต่อเนื่อง เพื่อนำมาปรับกับการทำตลาดให้กับแต่ละโครงการ โดยกลุ่มบริษัทในเครือคิวเฮ้าส์ใช้วิธีให้ลูกค้าตรวจสอบสถานะการเงินก่อนลงยอดจอง เพื่อลดตัวเลขการถูกรีเจกต์สินเชื่อ จนมีผลให้ต้องนำห้องชุดกลับมาขายใหม่นั้น

นอกจากนี้ กลุ่มซื้อเพื่อเก็งกำไรที่ส่งสัญญาณทิ้งดาวน์ในลักษณะหยุดผ่อนดาวน์ บริษัทจะเร่งติดตาม รายใดที่หยุดผ่อนติดต่อกันนาน 3 เดือน จะเจรจาหากไม่ผ่อนแล้ว จะรีบนำห้องชุดนั้นๆ มาขายใหม่ทันที เพราะถือเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยง

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ ฝ่ายธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า มีนโยบายปรับขึ้นเงินดาวน์เป็น 10% ตามเกณฑ์มาตรฐานของ ธปท.เช่นกัน จากเดิมจะไม่ได้ตั้งสัดส่วนเงินดาวน์ที่ชัดเจน ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ในการทำตลาดของแต่ละโครงการ และแต่ละทำเล โดยการปรับเพิ่มเงินดาวน์ เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงจากการทิ้งเงินดาวน์ และคัดกรองกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้ออยู่จริง

เร่งกระจายเสี่ยงออกภูมิภาค

นอกจากการปรับตัวเพื่อรับกับความเข้มงวดของแบงก์แล้ว อีกทางหนึ่ง ผู้ประกอบการจำเป็นต้องพร้อมรับความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงด้วยเช่นกัน แม้ว่าหลายๆ เสียงของผู้ประกอบการยังคงยืนยันว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังไปได้อยู่ก็ตาม

วันจักร์ บุรณศิริ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า ขณะนี้ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิดจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ที่ปัญหาหนี้สินต่อครัวเรือนเพิ่มมากขึ้น จะกระทบกับภาคอสังหาฯ มากขึ้นหรือไม่ แต่จากการพิจารณาแล้วพบว่ายังส่งผลกระทบไม่มากนัก และหากรัฐบาลกระตุ้นด้วยการผ่านงบประมาณ 2.2 ล้านล้านบาท จะดันให้เศรษฐกิจเติบโตได้

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในครึ่งปีหลังจะทรงตัว แต่บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่นั้น จะเติบโตจากปีก่อนไม่ต่ำกว่า 1015% เนื่องจากมีการขยายงานไปยังตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น รวมถึงการขยายงานไปตลาดต่างประเทศ เป็นการกระจายความเสี่ยงจากการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดส่วนกลางไว้แล้ว

ในภาวะที่เศรษฐกิจไทยยังเต็มไปด้วยความเสี่ยง จึงประมาทไม่ได้ที่จะต้องป้องกันกับดักความเสี่ยงนั้นเอาไว้ก่อนที่จะสายจนเกินแก้