ธุรกิจที่อยู่อาศัยชะลอตัวในครึ่งปีหลัง

แนวโน้มอุตสาหกรรมธุรกิจที่อยู่อาศัยในครึ่งหลังของปี 2556 จะด้อยกว่าในครึ่งปีแรก รวมถึงปีก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลจากปัจจัยการบริโภคภายในประเทศ เราจึงปรับลดมูลค่าพื้นฐานของหุ้นผู้ประกอบการรายใหญ่และแนะนำให้ลงทุนในหุ้นที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งรองรับปัจจัยลบที่จะต้องเผชิญในอนาคตได้เลือกบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ให้มูลค่าพื้นฐาน 13 บาท สำหรับการลงทุนในปี 2556 และบริษัท ศุภาลัย (SPALI) ให้มูลค่าพื้นฐาน 19 บาท สำหรับการลงทุนในปี 2557

ในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเชิงรุกอย่างมาก มีมูลค่าโครงการรวม 1.7 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 37% จากช่วงเดียวกันปีก่อน เติบโตสูงเมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งแรกของปี 2555 ซึ่งเกิดจากความมั่นใจของผู้ประกอบการที่สร้างยอด Presales ให้ดีต่อเนื่องจากปี 2555

ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย ยกเว้น SPALI และบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) หรือ AP สามารถปิด Presales สูงเกิน 50% ของเป้าหมายทั้งปี โดยใช้กลยุทธ์เดิมๆ ด้วยการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ โดยเฉพาะลูกค้าระดับล่างและระดับบน ส่งผลให้สัดส่วนโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ สูงขึ้นเป็น 57% ของมูลค่าโครงการเปิดใหม่โดยรวมจากปกติไม่เกิน 50% ในขณะที่มูลค่าโครงการแนวราบเปิดใหม่ก็เติบโตสูงเช่นกัน 40% เทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2555 โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการทาวน์เฮาส์ (เติบโต 73%) เป็นการเติบโตจากฐานที่ต่ำ ขณะนั้นผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังกังวลถึงของภัยน้ำท่วม

ในด้านอุปสงค์ที่เกิดขึ้น จำนวนยูนิตอุปทานสะสม ครึ่งแรกของปีนี้เพิ่มขึ้น 3% เทียบกับสิ้นปี 2555 แต่ระดับสต๊อกยูนิตคงเหลือยังไม่เป็นจุดสูงสุดใหม่

อย่างไรก็ตาม คาดว่าปัจจัยลบกระทบต่อภาพรวมอุตสาหกรรมจะมีน้ำหนักมากขึ้นในครึ่งปีหลัง ซึ่งได้แก่ 1) แนวโน้มอัตราเติบโตของเศรษฐกิจภายในประเทศที่ชะลอตัวลงเหลือ 44.5% และ 2) ความเข้มงวดมากขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ซึ่งผู้ประกอบการยอมรับตรงกันว่าอัตราปฏิเสธสินเชื่อจาก

ธนาคารพาณิชย์เริ่มสูงขึ้นแล้วในไตรมาส 2 ด้วย ทำให้ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ระมัดระวังมากกว่าก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 หากมีปัจจัยลบเข้ามาเพิ่มเติม โดยเฉพาะเกิดจากด้านอุปสงค์ที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะใช้ดุลยพินิจมากขึ้นในการเลือกซื้อโครงการ ผู้ประกอบการโดยรวมอาจจะชะลอแผนการเปิดโครงการใหม่บางส่วน หรือเลือกเปิดเฉพาะโครงการใหม่ที่มีความมั่นใจสูงในด้านการขาย, และเร่งระบายสต๊อกยูนิตในโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่อาศัยเพื่อชดเชยผลกระทบของการเลื่อนเปิดโครงการบางส่วน ดังนั้นเราคาดการณ์มูลค่าโครงการเปิดใหม่ในครึ่งปีหลังจะลดลง 10% เทียบกับในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ แต่มูลค่าโครงการเปิดใหม่ทั้งปี 2556 จะยังเติบโต 9% จากปี 2555

คงน้ำหนักการลงทุน ‘เท่ากับตลาด’

แม้ว่าปัจจัยลบต่อภาพรวมอุตสาหกรรมจะมีน้ำหนักเพิ่มมากขึ้น แต่ราคาหุ้นกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ได้ปรับลดสะท้อนมุมองดังกล่าวมาแล้วในระดับหนึ่ง จนปัจจุบันส่วนใหญ่เข้าสู่ระดับค่าเฉลี่ยพี/อีย้อนหลัง 3 ปีของผู้ประกอบการแต่ละราย ดังนั้นเราคงน้ำหนักการลงทุนในหุ้นกลุ่มนี้ไว้ที่ “เท่ากับตลาด” แต่ปรับลดพี/อีจากแนวโน้มภาพรวมที่อ่อนแอลง ส่งผลให้มูลค่าพื้นฐานหุ้นในกลุ่มนี้ลดลง 725%

PS, QH และ LPN โดดเด่นสุดสำหรับผลประกอบการไตรมาส 2

บริษัทส่วนใหญ่ฟื้นตัวจากไตรมาสต่ำสุดของปีในไตรมาสแรก (ยกเว้นเพียง SPALI ที่จะแสดงผลประกอบการต่ำสุดในไตรมาส 2 และ LH ที่ทรงตัวจากไตรมาสแรก) และเติบโตจากช่วงเดียวกันปีก่อน (ยกเว้น AP) เนื่องจากไตรมาส 2 ได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากภัยน้ำท่วมในปลายปี 2554 ผู้ประกอบการที่จะแสดงผลประกอบการเติบโตโดดเด่นทั้งช่วงเดียวกันปีก่อนและไตรมาสก่อนหน้ากว่ากลุ่ม ได้แก่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท (PS) บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH) และบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) สาเหตุที่ผลประกอบการในไตรมาส 2 ส่วนใหญ่เติบโตโดดเด่นมาจากการเริ่มต้นโอนโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้นภายหลังที่รายได้รับรู้ในไตรมาสแรก ส่วนใหญ่เป็นมูลค่าคอนโดมิเนียมเหลือโอนจากปลายปี 2555 นอกจากนี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้ง 6 รายจะแสดงผลประกอบการเป็นไตรมาสสูงสุดของปีในครึ่งปีหลัง โดยที่ LH, LPN และ QH จะแสดงผลประกอบการสูงสุดในไตรมาส 3 ในขณะที่ AP, SPALI และ PS จะแสดงผลประกอบการสูงสุดในไตรมาส 4

เลือกหุ้น LH (มูลค่าพื้นฐาน 13 บาท) เป็น Top pick สำหรับปี 2556

ด้วยแนวโน้มผลประกอบการที่ใกล้เคียงกันในแต่ละไตรมาส และจะเป็นไตรมาสสูงสุดของปีในไตรมาส 3 จากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นตามแผนงาน เราคาดว่าผลประกอบการของ LH ในปีนี้มีโอกาสสูงที่จะเป็นไปตามที่เราประมาณการ แม้แต่ภายใต้ภาพรวมอุตสาหกรรมที่คาดว่าจะมีปัจจัยลบมากขึ้นในครึ่งปีหลังก็ตาม

ผลประกอบการปี 2556 ยังมี Upside จากการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อรับซื้อศูนย์การค้า Terminal 21 (คาดการณ์เบื้องต้นกำไรต่อหุ้นเพิ่มเติมประมาณ 0.15 บาท หรือคิดเป็น 23% ของประมาณการในปี 2556 ในปัจจุบัน)

อัตราผลตอบแทนเงินปันผลที่จูงใจประมาณ 5% ต่อปีช่วยลดความเสี่ยงขาลงของราคาหุ้น

เลือกหุ้น SPALI (มูลค่าพื้นฐาน 19 บาท) เป็น Top pick สำหรับปี 2557

แม้ว่า Presales ที่เกิดขึ้นในครึ่งปีแรก (ลดลง 28% จากช่วงเดียวกันปีก่อน และคิดเป็นเพียง 30% ของเป้าหมายทั้งปี) ถือว่าด้อยกว่ารายใหญ่อื่นๆ ในกลุ่มที่ส่วนใหญ่สูงเกิน 50% ของเป้าหมายทั้งปี แต่ฐานงานในมือสำหรับการรับรู้รายได้ในปี 2557 ที่ส่วนใหญ่เกิดจากการขายโครงการในปี 25542555 ถือว่าแข็งแกร่ง ปัจจุบันคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 94% ของประมาณการรายได้ทั้งปี 2557