เปิดทำเลรอบชายแดนค้าขายคึกดันอสังหาฯบูม

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

บรรยากาศการค้าขายชายแดนทั่วประเทศไทยที่คึกคักและมีการขยายตัวที่ดี รวมถึงโครงข่ายทางหลวงเอเชียที่เชื่อมต่อระหว่างประเทศไทยกับประเทศเพื่อนบ้าน 5 เส้นทาง ภายใต้ชื่อ “โครงการระเบียงเศรษฐกิจ” (Economic Corridor) ผ่านประเทศไทย 4 เส้นทางหลักๆ และอีกเส้นทางพิเศษจากทวายมาบางใหญ่ โดยประเทศไทยเป็นเหมือนศูนย์กลางในการเดินทางที่ครอบคลุมทั้งฝั่งเหนือเชื่อมลาว พม่า ต่อไปกัมพูชา และเวียดนาม ส่วนทางตอนใต้ของประเทศไทยก็เชื่อมต่อไปยังมาเลเซียและสิงคโปร์ได้สะดวก ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ทำเลรอบชายแดนเป็นที่น่าจับตามองของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งไทยและต่างชาติ

เหนือกลางตอนบนเชื่อมพม่า ลาว

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ทางภาคเหนือและภาคกลางตอนบน ฝั่งทิศตะวันตกจะเริ่มจากเมืองเมาะลำไย หรือมะละแหมง ที่รัฐบาลพม่าประกาศให้เป็นเขตอุตสาหกรรมและเขตเศรษฐกิจพิเศษแล้ว บริเวณนี้ปัจจุบันมีท่าเรือขนส่งสินค้าจากจีนมาจอดเพื่อเข้าย่างกุ้ง เช่นเดียวกับเมียวดีที่เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ และได้รับความสนใจจากนักลงทุนจีน ญี่ปุ่นมาก ซึ่งทั้งเมาะลำไยและเมียวดีจะส่งผลบวกต่อฝั่งไทยบริเวณ อ.แม่สอด จ.ตาก มาก และรัฐบาลไทยและพม่ายังมีแนวคิดสร้างเมืองคู่แฝด แม่สอดเมียวดี ขึ้นด้วย จึงมีผลให้ช่วง 23 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในแม่สอดมีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นอย่างมาก

ขยับมาที่ จ.พิษณุโลก เป็นอีกจังหวัดหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะเป็นจุดตัดสำคัญของสถานีรถไฟความเร็วสูงในเฟสแรก แม้ว่าในปัจจุบันจะยังไม่มีความเคลื่อนไหวมากนัก แต่เริ่มมีนักลงทุนบางส่วนเข้าไปลงทุนบ้างแล้ว เช่น กลุ่มเซ็นทรัลที่เปิดศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พิษณุโลก ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นมาก บางทำเลปรับขึ้นมากกว่า 2 เท่าจากในอดีต เพราะนอกจากจะมีรถไฟความเร็วสูงแล้ว ยังมีถนนที่สามารถเดินทางไปยัง อ.เชียงของ จ.เชียงรายได้สะดวก

ในส่วนของเชียงของ เป็นจุดที่เชื่อมต่อไปลาว เพื่อเดินทางไปต่อจีนได้ ส่งผลให้ปัจจุบันมีนักลงทุนชาวจีน และชาวไทยเข้ามาซื้อที่ดินบริเวณชายแดน เพื่อก่อสร้างอาคารพาณิชย์ รวมทั้งโกดังเก็บสินค้า หรือศูนย์กระจายสินค้า เพื่อรองรับการนำเข้า หรือส่งออกสินค้าจากประเทศจีน หรือส่งออกไปยังประเทศลาว พม่า หรือจีน ส่วนขอนแก่น อุดรธานี หนองคาย มุกดาหาร ปัจจุบันมีการเติบโตด้วยเศรษฐกิจท้องถิ่นอยู่แล้ว เพราะเป็นทางที่เชื่อมต่อไปลาวทางสะหวันนะเขต ซึ่งจะเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษได้ ปัจจุบันนักลงทุนกลุ่มเสื้อผ้า รองเท้า นิยมตั้งโรงงานฝั่งสะหวันนะเขต แต่ข้ามมาบรรจุหีบห่อฝั่งไทย เพื่อใช้คำว่าเมดอินไทยแลนด์ในการทำตลาด

สี่แยกอาเซียนดันบางใหญ่บูมสุด

สุรเชษฐ กล่าวว่า สำหรับระเบียงเศรษฐกิจชายฝั่งทะเลใต้ที่มีจุดเริ่มต้นเส้นทางนี้อยู่ในประเทศพม่า ที่นิคมอุตสาหกรรมและท่าเรือน้ำลึกทวายที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง โดยโครงการนี้จะมีการก่อสร้างถนนจากภายในโครงการมายังชายแดนประเทศไทยที่บ้านพุน้ำร้อน อ.เมือง จ.กาญจนบุรี จากนั้นถนนสายดังกล่าวจะมาสิ้นสุดที่ ต.หนองขาว อ.ท่าม่วง จ.กาญจนบุรี ซึ่งจะเป็นจุดเริ่มต้นของโครงการมอเตอร์เวย์สายบางใหญ่กาญจนบุรี และถือว่าเป็นสี่แยกอาเซียนที่จะทำให้บางใหญ่เปลี่ยนไป

นอกจากนี้ การที่บางใหญ่เป็นปลายทางของรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีผลให้กลุ่มเซ็นทรัลกล้าลงทุนพัฒนาโครงการเซ็นทรัลเวสต์เกต บนพื้นที่ประมาณ 100 ไร่ ที่มีทั้งศูนย์การค้าพื้นที่ 5 แสน ตร.ม. อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม และยังมีกลุ่มสยามฟิวเจอร์เตรียมลงทุนโครงการเมกาบางใหญ่ ที่มีอิเกียเป็นแม่เหล็กใหญ่ พื้นที่รวม 4 แสน ตร.ม. อยู่ฝั่งตรงข้ามกับเซ็นทรัลเวสต์เกต คาดว่าทั้ง 2 โครงการจะแล้วเสร็จประมาณปี 2558 ซึ่งจะเป็นการพลิกโฉมทำเลบางใหญ่ครั้งสำคัญ

จากบางใหญ่ถนนเส้นนี้จะแยกออกเป็น 3 เส้นทาง คือ เริ่มด้วยเส้นทางแรก กรุงเทพมหานคร ตรงไปทางตะวันออกสุดชายแดนประเทศไทยที่ จ.สระแก้ว เข้าสู่ปอยเปต ประเทศกัมพูชา ผ่านเสียมราฐ และเข้าสู่ประเทศเวียดนามสิ้นสุดที่ปลายทางที่ก๋วงนัง ประเทศเวียดนาม เส้นทาง 2 จากกรุงเทพฯ ไปทางสระแก้ว ออกไปทางพนมเปญ ผ่านเข้าโฮจิมินห์ ซิตี้ สิ้นสุดที่วุงเตา ประเทศเวียดนาม ซึ่งเป็นท่าเรือและเขตอุตสาหกรรม ส่วนเส้นทาง 3 จากกรุงเทพฯ ผ่านท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง และมาบตาพุด สู่ชายแดนตรง จ.ตราด เข้าเกาะกงกัมพูชา ผ่านสะแรอัมเปิล เพื่อเข้าฮาเตียน ประเทศเวียดนาม และสิ้นสุดเส้นทางที่นามคานของประเทศเวียดนาม

เส้นทางนี้ จุดที่คึกคักไม่ใช่เพียงฝั่งไทย บริเวณสระแก้วปอยเปตเท่านั้น แต่ต้องจับตามอง “สีหนุวิลล์” ด้วย เพราะเป็นอีกหนึ่งเมืองท่องเที่ยวชายทะเลของกัมพูชาที่ต่างชาติให้ความสนใจมาก อีกทั้งยังมีท่าเรือใหญ่ ที่รัฐบาลกัมพูชาจะขยายเพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้น เพราะโรงงานที่ตั้งฐานผลิตในกัมพูชาสามารถใช้ท่าเรือนี้ขนส่งไปเลยได้ โดยไม่ต้องย้อนไปทางท่าเรือแหลมฉบังและมาบตาพุดของไทย

สะเดา น้องใหม่ฝั่งใต้รอวันแจ้งเกิด

ถนนเส้นทางใต้จะคึกคักจริงๆ อยู่บริเวณจังหวัดชายแดนอย่างเช่น จ.สงขลา ที่ด่านสะเดา และหาดใหญ่ รวมทั้ง จ.ระนอง โดยที่ระนอง มีนักลงทุนชาวมาเลเซียตั้งโรงงานแปรรูปอาหารทะเล โดยจะซื้อของทะเลสดจากฝั่งทะเลมาแปรรูปฝั่งไทย แล้วส่งกลับไปขายยังประเทศตัวเอง ส่วน จ.สงขลา โดยเฉพาะที่ อ.สะเดา และหาดใหญ่ ปัจจุบันมีนักลงทุนชาวมาเลเซีย เข้ามาซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์ในสะเดาเพื่อสร้างเป็นโกดังเก็บสินค้า

นอกจากนี้ ทุนมาเลเซียยังเข้ามาซื้อโรงงานผลิตยางพาราและปาล์มน้ำมัน เพื่อใช้ไทยเป็นฐานผลิตส่งไปขายยังมาเลเซียและสิงคโปร์ ทำให้ทั้งหาดใหญ่และสะเดาคึกคักมาก โดยเฉพาะสะเดา หากยกระดับเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษเมื่อใด จะขึ้นแท่นเมืองเศรษฐกิจน้องใหม่ที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่ลงทุน

อย่างไรก็ตาม จะเห็นว่าการที่ไทยเป็นศูนย์กลางของประเทศเพื่อนบ้านและรับอานิสงส์จากการตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษใหม่ๆ ของประเทศเพื่อนบ้าน แต่สิ่งที่นักลงทุนฝั่งไทยยังเป็นห่วง คือ ความไม่ชัดเจนของเขตเศรษฐกิจพิเศษใหม่ที่รัฐบาลไทยมีแนวคิดจะตั้ง แต่ยังไม่เริ่ม อาจทำให้อนาคตไทยต้องสูญเสียโอกาสในการเติบโตด้วยตัวเอง