ตลาดบ้านครึ่งปี’56

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกลางปี 2556

ในระหว่างเดือน ม.ค.-มิ.ย. 2556 มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล มากกว่า 200 โครงการ จำนวนหน่วยรวมกันประมาณ 62,000 หน่วยเศษ จากจำนวนนี้แบ่งเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 120 โครงการ จำนวนหน่วยรวม 20,000 หน่วยเศษ โดยผู้ประกอบการซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีส่วนแบ่งการตลาดมากกว่าร้อยละ 60 ของจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

อาคารชุดเปิดขายใหม่เกือบ 100 โครงการ จำนวนหน่วยรวมประมาณ 42,000 หน่วย โดยผู้ประกอบการซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีส่วนแบ่งการตลาดมากกว่าร้อยละ 70 ของจำนวนหน่วยห้องชุดที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเป็นผู้ชี้นำความเคลื่อนไหวของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล

ทั้งนี้ การเปิดโครงการอาคารชุดใหม่เริ่มชะลอตัวลงในไตรมาส 2 โดยเปิดขายใหม่เพียงประมาณ 14,000 กว่าหน่วย หลังจากที่เปิดในไตรมาสแรกแล้วเกือบ 28,000 หน่วย ในขณะที่การเปิดโครงการบ้านจัดสรรใหม่ในไตรมาส 2 มีประมาณเกือบ 10,000 หน่วย หลังจากที่เปิดในไตรมาสแรกแล้วมากกว่า 10,000 หน่วย

จากจุดนี้จึงคาดว่าการเปิดโครงการใหม่ประเภทบ้านจัดสรรจะมีสัดส่วนมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ส่วนโครงการอาคารชุด ซึ่งมีการเปิดไปแล้วจำนวนมากในครึ่งแรกของปีนั้นน่าชะลอลงในครึ่งหลัง

สำหรับในต่างจังหวัด ผู้ประกอบการยังคงเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นทั้งในประเภทบ้านจัดสรรและประเภทอาคารชุด แต่มีสัดส่วนความเติบโตน้อยกว่าปี 2555 ยกเว้นในบางจังหวัด ซึ่งพบว่ายังมีปริมาณหน่วยของห้องชุดจำนวนมาก เช่น ใน จ.ชลบุรี และขอนแก่น ขณะเดียวกันราคาที่ดินซึ่งเคยเพิ่มสูงมากในอัตราเท่าตัวในหลายจังหวัดทางภาคอีสานก็เริ่มชะลอความร้อนแรงลงในพื้นที่ส่วนใหญ่ โดยราคายังคงเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้จัดทำแบบสอบถามผู้ใช้บริการเว็บไซต์ www.reic.or.th และสอบถามผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยผ่านแบบสอบถามการสำรวจความเชื่อมั่นประจำไตรมาส เพื่อขอทราบความเห็นของผู้ประกอบการต่อการซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน คำตอบที่ได้ค่อนข้างสอดคล้องกัน

กล่าวคือ มีสัดส่วนเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเพียงประมาณร้อยละ 55 เป็นการซื้อเพื่อลงทุนประมาณร้อยละ 30 และเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไรประมาณร้อยละ 15 นับเป็นสัดส่วนของผู้ซื้อเพื่อการลงทุนหรือการเก็งกำไรที่ค่อนข้างสูง ประเมินได้ว่ามาจากปัจจัยต่างๆ ดังนี้

มีเงินร้อนไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจเป็นจำนวนมาก โดยไม่สามารถระบุได้ว่ามีเม็ดเงินปริมาณเท่าไรที่ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยการลงทุนและเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียม

อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในระดับต่ำ และนักลงทุนมองว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมน่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการฝากเงินกับสถาบันการเงิน

นักลงทุนส่วนหนึ่งมีความมั่งคั่งเพิ่มขึ้นจากการปรับเพิ่มของราคาหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ในช่วงตั้งแต่กลางปี 2555 ถึงเดือน พ.ค. ปี 2556

มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก ทั้งในกรุงเทพฯปริมณฑล และต่างจังหวัด ทำให้มีสินค้าให้ผู้บริโภคเลือกจำนวนมาก

ผู้ประกอบการบางรายกำหนดจำนวนเงินจองซื้อและผ่อนดาวน์ต่องวดต่ำ มีการส่งเสริมการขายที่จูงใจให้มีการจองซื้อหน่วยห้องชุด นอกจากนี้ ยังมีนักลงทุนจากส่วนกลางจำนวนหนึ่งที่ติดตามไปซื้อหน่วยห้องชุดเพื่อการลงทุนในต่างจังหวัดด้วย (ในกรณียกเว้นอาจมีบางโครงการที่มีการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหนาแน่นสำหรับผู้บริโภคในพื้นที่ใกล้เคียง)

อย่างไรก็ตาม ธนาคารพาณิชย์หลายรายเริ่มคุมเข้มการปล่อยกู้สินเชื่อโครงการเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด เพราะเห็นว่ามีการเปิดโครงการใหม่จำนวนมาก และมีความเสี่ยงด้านการขายและการสร้างไม่เสร็จ นอกจากสินเชื่อโครงการแล้วยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะที่เป็นการซื้อหลังที่สามขึ้นไป โดยบางธนาคารกำหนด LTV เหลือไม่เกินร้อยละ 80

ในช่วงไตรมาส 2 ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยบางรายระบุว่าค่าเฉลี่ยการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินของลูกค้าในโครงการของตนมีสูงขึ้น ซึ่งเกิดจากภาระหนี้ครัวเรือนและการผ่อนสินเชื่อหลายประเภท

ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมบางรายเริ่มเข้มงวดกับการจองซื้อหน่วยห้องชุด โดยบางรายประกาศเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์เอง โดยอาจเป็นการนำมาตรการมาใช้นำร่องในบางโครงการเท่านั้น และผู้ประกอบการบางรายเริ่มลดความเสี่ยงโดยหันมาพัฒนาโครงการอาคารชุดที่มีความสูงไม่เกิน 8 ชั้น

การปรับตัวของสถาบันการเงินและของผู้ประกอบการที่เริ่มมีเกณฑ์ควบคุมความเสี่ยงที่เข้มงวดขึ้นเป็นการสะท้อนสภาพตลาดที่เป็นจริง และเป็นเครื่องยืนยันว่ามีภาวะอุปทานห้องชุดล้นตลาดในบางพื้นที่ จนทำให้เกิดความเสี่ยงเพิ่มขึ้นต่อภาคที่อยู่อาศัยจริง ทั้งนี้ ในเมื่อภาคเอกชนมีการปรับตัวรับความเสี่ยงดังนี้แล้ว จึงยังไม่มีความจำเป็นเฉพาะหน้าที่ภาครัฐจะต้องออกมาตรการใดๆ เพื่อควบคุมหรือเพื่อกระตุ้นตลาดในขณะนี้ แต่การออกคำเตือนตามสมควรจะทำให้ผู้ประกอบการ ผู้บริโภค และสถาบันการเงิน มีความระมัดระวังมากขึ้นเอง