กลต.ผ่อนเกณฑ์รีทส์

เปิดทางทรัสตีทำธุรกรรมได้กว้างขึ้นกองอสังหาฯตรีนิตี้เพิ่มทุนชูผลตอบแทนดี

ก.ล.ต.ปรับเกณฑ์ REITs ให้ทรัสตีทำธุรกรรมมากขึ้น ยันไม่ยืดเวลาตั้งกองอสังหาริมทรัพย์ออกไปจากสิ้นปีนี้

นายวรพล โสคติยานุรักษ์ เลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เปิดเผยว่า คณะกรรมการกำกับตลาดทุนมีมติเห็นชอบการปรับปรุงหลักเกณฑ์การจัดตั้งและจัดการกองทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trusts : REITs) หรือรีทส์ เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่น โดยเฉพาะประเด็นสำคัญเกี่ยวกับทรัสตีของ REIT

ก.ล.ต.จะผ่อนคลายให้ทรัสตีทำธุรกรรมกับ REIT ได้มากขึ้น แต่ยังคงหลักการสำคัญคือ ทรัสตีต้องอิสระจากผู้จัดการกองทรัสต์และถ้าจะทำธุรกรรมอื่นที่เกี่ยวเนื่อง เช่น จะเป็นผู้รับประกันการจัดจำหน่ายหรือที่ปรึกษาทางการเงินต้องมีกลไกหรือมาตรการป้องกันการเกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์หรือมีการถ่วงดุล เพื่อให้มั่นใจว่าการปฏิบัติหน้าที่เพื่อประโยชน์ของ REITs และผู้ลงทุน

เพื่อให้มั่นใจได้ว่าการปฏิบัติหน้าที่เป็นไปเพื่อประโยชน์ของ REITs และผู้ถือหน่วยทรัสต์ ซึ่งสำนักงานจะกำหนดในรายละเอียดต่อไป นอกจากนี้ คณะกรรมการกำกับตลาดทุนยังมีมติให้การยื่นคำขอจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ต่อสำนักงาน ซึ่งยังสามารถดำเนินการได้ถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2556 ต้องเป็นกองทุนที่ระบุเฉพาะเจาะจงทรัพย์สินที่จะลงทุนเท่านั้น และให้บริษัทจัดการมีหนังสือรับรองการปฏิบัติหน้าที่ในการตรวจสอบและสอบทานด้วย

นายธีรพันธุ์ จิตตาลาน กรรมการบริหารและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.ฟินันซ่า กล่าวว่า ก่อนหน้านี้สมาคมบริษัทจัดการลงทุน (บลจ.) ได้ยื่นเรื่องต่อ ก.ล.ต. เพื่อขอขยายเวลายื่นตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์กองใหม่ที่จะสิ้นสุดในปลายปีนี้ เนื่องจากเห็นว่ากฎเกณฑ์ของ REIT ยังมีความไม่ชัดเจนหลายประเด็น

นอกจากนี้ มองว่าในปีนี้ผู้ประกอบการจะระดมทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากแทนการกู้ยืมสถาบันการเงิน ซึ่งคาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบมีความต้องการระดมทุนประมาณ 1.5 แสนล้านบาท โดย บลจ.ฟินันซ่า ก็เตรียมออกกองใหม่ 4 กอง มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท และรอผลบริหารอีก 1 กองทุน มูลค่า 9,000 ล้านบาท

นายธีรพันธุ์ กล่าวอีกว่า สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าตรีนิตี้ (TNPF) ภายใต้การบริหารของบริษัทจะเพิ่มขนาดกองทุนจาก 694 ล้านบาท เป็น 1,396 ล้านบาท จัดสรรให้แก่ผู้ถือหน่วยเดิมจำนวน 75.43 ล้านหน่วย ในอัตรา 1 หน่วยลงทุนเดิมต่อ 1.06245 หน่วยลงทุนใหม่ ราคาหน่วยละ 9.20 บาท โดยปิดสมุดทะเบียนสำหรับสิทธิจองซื้อในวันที่ 26 ก.ค.นี้ และเปิดจองระหว่างวันที่ 13-15 ส.ค. ส่วนที่เหลือจะเสนอขายบุคคลในวงจำกัดและประชาชนทั่วไปวันที่ 20-26 ส.ค.นี้

นายธีรพันธุ์ ชี้แจงว่า กองทุนจะนำเงินไปลงทุนใน 3 โครงการ ได้แก่ ซื้อกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ (ฟีโฮล) โครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ อาคารโกลว์ สตูดิโอและโครงการวิลล่า มาร์เก็ต รวมทั้งลงทุนในอาคารตรีนิตี้มอลล์ 1 (บี) และลงทุนในสิทธิการเช่าพื้นที่ (ลีสต์โฮล) อายุ 30 ปี ในโครงการตรีนิตี้มอลล์ 3 ซึ่งทั้ง 3 โครงการตั้งอยู่ในซอยสีลม 5 หรือซอยละลายทรัพย์ โดยพื้นที่เช่ามีผู้เช่าเต็ม ส่วนโรงแรมมีอัตราเช่าประมาณ 90% กว่า

“หลังจากลงทุนเพิ่ม กองทุนจะมีสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน 82% และสิทธิการเช่า 18% โดยโครงสร้างรายได้จะหลากหลายมาจากโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ซูเปอร์มาร์เก็ตและช็อปปิ้งมอลล์ ซึ่งจุดเด่นของกองทุนยังอยู่ที่ทำเลใจกลางเมืองและราคาที่ดินมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง” นายธีรพันธุ์ กล่าว

นอกจากนี้กองทุนยังรับประกันรายได้เป็นเวลา 4 ปีในส่วนของทรัพย์สินที่ลงทุนเพิ่มโดยบริษัท ตรีนิตี้ แอสเซทและผู้ถือหน่วยลงทุนมีโอกาสรับผลตอบแทนที่สูงขึ้นหากกองทุนมีผลงานดีกว่าคาดการณ์

นายเอกกมล ณ ระนอง ผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ บลจ.ฟินันซ่า กล่าวว่า ตั้งแต่กองทุนเสนอขายครั้งแรกที่ราคาหน่วยละ 9.30 บาท ให้ผลตอบแทน 7% กว่า และหลังเพิ่มทุนคาดว่าผลตอบแทนจะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 8% ต้นๆ