จับตาอสังหาฯ ครึ่งปีหลังซัพพลายทะลัก-สร้างไม่ทัน

แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังจะต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แต่ผู้ประกอบการก็ยังเชื่อมั่นว่า ตลาดจะยังเดินหน้าไปได้โดยมีความต้องการซื้อที่แท้จริง หรือเรียลดีมานด์ ที่จะเป็นหัวจักรขับเคลื่อนที่สำคัญ

จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเดินหน้าแผนการลงทุนในครึ่งปีหลังอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่หมายมั่นกับการเดินสู่เป้าหมายการขายที่ตั้งไว้

โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่า ในครึ่งปีหลังจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่จะมากกว่าครึ่งปีแรก ที่มีผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่รวม 219 โครงการ จำนวน 6.2 หมื่นหน่วย มูลค่า 1.7 แสนล้านบาท

โครงการใหม่ในครึ่งปีเป็นห้องชุดมากถึง 64% หรือ 3.9 หมื่นหน่วย อีก 21% เป็นทาวน์เฮาส์ จำนวน 1.3 หมื่นหน่วย และอีก 9% เป็นบ้านเดี่ยว 5,682 หน่วย ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ ได้แก่ บ้านแฝด ตึกแถว และที่ดินจัดสรร มีจำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยมาก

“คาดว่าจำนวนโครงการใหม่ทั้งปีจะอยู่ที่ประมาณ 1.24 แสนหน่วย มูลค่ากว่า 3.4 แสนล้านบาท หรืออีก 1 เท่าจากจำนวนโครงการใหม่ในครึ่งปีแรก เพิ่มขึ้น 22% เมื่อเทียบกับโครงการใหม่ในปี 2555 และอาจจะมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งเป็นผลจากการโหมเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสัดส่วน 2 ใน 3 ของตลาดในขณะนี้ เนื่องจากการซื้อขายยังดีอยู่มาก” โสภณ ให้ความเห็น

ทั้งนี้ หากดูจากตัวเลขปริมาณการขายที่อยู่อาศัยต่อปีแล้วจะเห็นว่า ตัวเลขจำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ในปีที่ผ่านมามีประมาณ 1 แสนหน่วย ขณะที่ครึ่งแรกของปีนี้ขายไปแล้ว 5.7 หมื่นหน่วย คาดว่าทั้งปีจะขายได้ 1.14 แสนหน่วย หรือเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วประมาณ 7% เป็นเครื่องยืนยันว่าภาวะการขายนั้นยังคงเติบโตได้ดีจากความต้องการซื้อบ้านที่ยังมีอยู่อย่างหนาแน่นในตลาด

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องตามไปดู คือ ปริมาณการซื้อที่ยังอยู่ในช่วงขาขึ้นสวนทางกับเศรษฐกิจขาลงในขณะนี้นั้น เกิดจากการเก็งกำไรมากน้อยแค่ไหน แต่เชื่อว่าเมื่อมีการซื้อขายเพิ่มขึ้น การเก็งกำไรก็มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย โดยขณะนี้มีสัดส่วนการซื้อเก็งกำไร 1 ส่วน ต่อการซื้อเพื่ออยู่เอง 2 ส่วน

นอกจากปริมาณการซื้อเก็งกำไรที่ต้องจับตาดูแล้ว โสภณ ยังกังวลว่าจำนวนการเปิดโครงการใหม่ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นมาก อาจจะทำให้ภาวะโอเวอร์ซัพพลายเกิดขึ้นได้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีการพัฒนาอย่างหนาแน่นในหลายพื้นที่ จึงเป็นเรื่องที่ทางการต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาลุกลามมาถึงผู้บริโภค

“ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังเติบโตขึ้นกว่าแต่ก่อนอย่างมีนัยสำคัญ จนน่าใจหายว่าอาจก่อให้เกิดปัญหาล้นตลาดในภายหลัง ดังนั้นหน่วยราชการ องค์กร และสมาคมที่เกี่ยวข้องจึงควรติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด และมีมาตรการป้องปรามที่มีประสิทธิภาพ เช่น การเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ การลดสัดส่วนเงินปล่อยกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน และการประกันเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน” โสภณ กล่าว

ทั้งนี้ การประกันเงินดาวน์แม้ว่าจะมีกฎหมายบังคับใช้แล้วก็ตาม แต่เป็นการใช้โดยความสมัครใจของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนั้นกฎมายดังกล่าวจึงแทบไม่มีผลในการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ซึ่ง โสภณ เห็นว่าควรใช้กฎหมายบังคับให้ต้องประกันเงินดาวน์ถึงจะสามารถคุ้มครองคนซื้อบ้านได้ ขณะที่ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านในช่วงครึ่งปีหลัง ก็จำเป็นต้องเตรียมความพร้อมด้านการเงินให้มากขึ้น และต้องซื้ออย่างระมัดระวัง โดยเลือกโครงการที่น่าเชื่อถือ และมั่นใจว่าจะก่อสร้างเสร็จและโอนได้

ขณะที่ พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ ประเทศไทย ที่เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้ายังน่าเป็นห่วง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ขายราคาเริ่มต้นที่กว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากมีผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการกันเป็นจำนวนมาก อย่างในทำเลสุขุมวิทตอนปลาย บริเวณบางนา งามวงศ์วาน และบางแค จึงต้องระมัดระวังปัญหาโอเวอร์ซัพพลายที่อาจเกิดขึ้นได้ แต่เชื่อว่าจะไม่รุนแรงนัก เนื่องจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี จะกระตุ้นให้ทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนมากขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงขึ้นในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ในครึ่งปีหลังแม้ว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่สวนกระแสเศรษฐกิจ แต่สิ่งที่ต้องพึงระวังไม่ใช่แค่ปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ยังมีปัญหาที่ซุกซ่อนรอวันปะทุ เพราะไม่สามารถคาดเดาได้ว่าโครงการใหม่เหล่านี้จะสร้างเสร็จได้จริงแค่ไหน ในเมื่อปัญหาแรงงานขาดแคลนยังเป็นปัญหาจุกอกของผู้ประกอบการ ปัญหาโครงการก่อสร้างล่าช้าจนไม่สามารถโอนให้ผู้ซื้อได้ทัน จะกลายเป็นปัญหาใหญ่ในไม่ช้าไม่นานนี้แน่นอน