เงินไหลออกผลกระทบอสังหาฯ

ขณะนี้อาทิตย์สุดท้ายของเดือน มิ.ย. เศรษฐกิจการเงินระหว่างประเทศกำลังผันผวนอย่างมากหุ้นใหญ่ฝรั่งขายทิ้งมากจนน่ากลัว ก็เพื่อจะเอาเงินร้อนไปที่อื่นต่อ เช่น อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ มาเลเซีย หรือเอากลับประเทศ เพราะเศรษฐกิจอเมริกาดีแล้ว หุ้นใหญ่ตกน่ากลัวจนแมลงเม่าเริ่มถูกเผา ความเชื่อมั่นลดลง

อัตราแลกเปลี่ยนเงินเหรียญสหรัฐที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทะเลาะกับกระทรวงการคลัง ว่า บาทแข็งเกินไปก็อ่อนโดยธรรมชาติของตลาดเสรี เป็น 31 บาทต่อเหรียญสหรัฐ กลุ่มผู้ส่งออกซึ่งเคยเสียประโยชน์ก็จะได้เลิกบ่น แต่พวกเราก็จะต้องจ่ายน้ำมันแพงขึ้น เพราะเรานำเข้าน้ำมัน เป็นอันดับต้นๆ ของการนำเข้าสินค้าของไทย

ดอกเบี้ยที่ทางท่านกิตติรัตน์ต้องการลดดอกเบี้ยนโยบายและลดลง 0.25 จุด ก็กำลังค่อยๆ ลดลงในตลาดดอกเบี้ยพาณิชย์ของธนาคารพาณิชย์ เพราะคนจะกู้น้อยลงทั้งบริษัทและสินเชื่อบุคคล และขณะนี้หนี้ก็กำลังสูงขึ้น ทั้งหนี้สาธารณะภาครัฐ และหนี้ครัวเรือน ซึ่งสูงถึง 80% ของรายได้ประจำเดือนของคนชั้นกลาง เพราะรัฐโปรโมตบ้านหลังแรก รถคันแรก ตั้งแต่ปีที่แล้ว ปีนี้ยอดสินเชื่อจะลดค่าลง ดอกเบี้ยก็จะต่ำลงด้วย

อสังหาฯ ของเราก็กำลังผกผันและผันผวน ยักษ์ใหญ่กำลังกินยักษ์เล็ก บริษัทตลาดหุ้น 40 บริษัทกำลังบุกตลาดครอบครองตลาดทุกจังหวัด ทุกประเภท และทุกราคา ยักษ์ใหญ่ลงมาทำบ้านและคอนโดราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งเดิมกลุ่มเอสเอ็มอีและผู้ประกอบการต่างจังหวัดครองตลาดอยู่ และบางพื้นที่ก็กระจุกตัวมาก เพิ่มยอด Over Supply ให้กับพื้นที่ในจังหวัดนั้นๆ เช่น จ.ภูเก็ต ตลาดปีละ 5,006,000 ยูนิต ปีนี้มีการสร้างร่วม 1.5 หมื่นยูนิต ทั้งคอนโด ทั้งทาวน์เฮาส์ ทั้งบ้านเดี่ยว ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท

นอกจากด้านการตลาดกำลังผันผวนแล้ว การเงินเริ่มมีแนวโน้มว่าผันผวนด้วยประเด็นขณะนี้คือ เงินต่างชาติไหลออก จะกระทบอสังหาฯ ใหม่ อันที่จริงเงินต่างชาติที่เข้ามาในธุรกิจอสังหาฯ มี 2 ลักษณะ 1.ลักษณะแรก เป็นเงินคล่องตัว ที่จะโผบินไปมา ไหลเข้าออก ได้อย่างรวดเร็ว เงินกลุ่มนี้จะมาลงทุนในตลาดหุ้นอสังหาฯ ที่ราคาผกผันเชิงบวกเร็ว ค่าหุ้นขึ้นเร็ว สร้างประโยชน์ สร้างการเก็งกำไร

เงินกลุ่มนี้กำลังไหลออกไปยังตลาดหุ้นอื่นของประเทศกำลังพัฒนาที่ปั่นหุ้นง่าย แต่ก็มีการลงทุนในหุ้นระยะกลาง 123 ปี เช่น มาซื้อในบริษัท Blue Chip อสังหาฯ อย่าง LH/พฤกษา/ศุภาลัย ที่มี Yield จากการให้ปันและราคาหุ้นขึ้น

ในลักษณะที่ 2 คือ มาลงทุนเป็น Direct Investment คือมาร่วมทุนกับคนไทย เป็น Developer เป็น Contractor (รองบ 2.5 ล้านล้านบาทของรัฐ) มาตั้งบริษัทนายหน้า บริษัทประเมิน นำเงินมาลงทุนสร้างบริษัท จ้างงาน อยู่กับธุรกิจอสังหาฯ จะขายทิ้งออกตัวก็ไม่ง่ายเหมือนหุ้น พวกนี้น่าจะสนับสนุนให้มีมากขึ้น ให้สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) ส่งเสริมลงทุนระยะกลาง ระยะยาวไปเลย เงินก็จะอยู่ในไทยนานขึ้น

กลุ่มที่จะถูกกระทบต่อเนื่องอีกกลุ่มคือผู้บริโภคกู้ซื้อบ้าน เงินกู้ซื้อบ้านเป็นเงินระยะยาว 2030 ปี นักลงทุนด้านการเงินไม่ชอบ เพราะนานเกินไป ที่จะฉวยประโยชน์ในระยะสั้น เก็งกำไรหรือปั่นหุ้น หรือลงทุนระยะกลาง เช่น Developer/Contractor เงินที่ไหลออกปัจจุบันไม่ค่อยจะผูกพันกับกู้ซื้อบ้าน หรือ Home Mortgage มากนัก เงินระยะยาวนี้ทุกประเทศ รัฐจะต้องเป็นผู้สนับสนุนเพื่อให้ประชาชนซื้อบ้าน เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)

อย่างไรก็ตาม ผลจากเงินไหลออกมากในตลาดหุ้นก็จะกระทบความเป็นห่วงด้านความเสี่ยงของการเงินทั้งระบบ และจะกระทบธนาคารและสถาบันการเงินในประเทศแค่ไหน หรือจะกระทบแค่ตลาดหุ้น และเป็นจิตวิทยาเชิงลบ ทำให้หุ้นตกลงไปอีก ความเชื่อมั่นในการลงทุน ซึ่งเป็นอีกดัชนีหนึ่งในการวัดเศรษฐกิจก็จะตกต่ำไปด้วยเช่นกัน