อสังหาฯครึ่งปีรอดตัวเงินไหลออกไม่กระทบซื้อบ้าน

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีแรกแม้จะได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบหลากหลายประการเป็นผลให้การขยายตัวทางเศรษฐกิจอาจจะไม่เป็นไปตามเป้าหมาย ขณะที่การประกาศทยอยลดการใช้คิวอีของสหรัฐส่งผลสะเทือนไปทั่วโลก โดยเฉพาะภาวะตลาดหุ้นที่ผันผวนจากเงินทุนไหลออก ค่าเงินบาทที่แกว่งตัวอย่างรุนแรงจากแข็งค่าที่สุดมาอ่อนตัวลงอย่างรวดเร็ว ล้วนบั่นทอนต่อเศรษฐกิจของไทยโดยรวม แต่กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้ประกอบการยังเชื่อว่าตลาดในช่วงครึ่งปีหลังจะยังเติบโตอยู่ในเป้าหมาย

ชี้ทุนไหลออกไม่กระทบอสังหาฯ

มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้ความเห็นกรณีเงินทุนไหลออก โดยเชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากทุนที่เข้ามาคือเฮดจ์ฟันด์ เข้ามาเร็วและก็กลับออกไปเร็ว ขณะที่การเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ นั้นจะต้องใช้เงินลงทุนไม่ต่ำกว่า 35 ปี เพราะต้องรอผลตอบแทนจากการลงทุน

“ตลาดทุนที่เข้ามานั้นถือเป็นการลงทุนระยะสั้นที่เข้ามาเร็วและออกเร็ว อาจจะมีผลกระทบทางจิตวิทยา แต่กลุ่มทุนประเภทนี้จะเข้าไปลงทุนในบางประเทศแล้วจะเคลื่อนย้ายเงินทุนออกไม่ได้ในระยะสั้นจะต้องเสียภาษีอย่างเช่นในมาเลเซีย ขณะที่ตลาดเมืองไทยให้อิสรเสรีในการเข้ามาลงทุนและการเคลื่อนย้ายทุน ซึ่งผู้ที่ได้รับผลกระทบคือกลุ่มผู้ที่เล่นหุ้น ประเภทกลุ่มแมลงเม่า แต่เชื่อว่าเมื่อทุนไหลออกเร็ว ก็สามารถไหลกลับเข้ามาได้เร็วเช่นกัน” มานพ กล่าว

ขณะที่ สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า ทุนนอกที่ไหลออกไม่มีผลต่อตลาดอสังหาฯ แน่ เพราะเป็นการเข้ามาลงทุนในตลาดหุ้น พันธบัตร ขณะที่การเข้าไปลงทุนในอสังหาฯ นั้นยังมีต่อเนื่อง เช่น การเข้ามาก่อสร้างโรงงาน โกดังเก็บสินค้า และโรงแรม

พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) มองว่าพื้นฐานทางเศรษฐกิจไทยยังคงแข็งแกร่ง เงินบาทที่อ่อนค่าลงเป็นโอกาสที่การนำโครงการอสังหาฯ ออกไปโรดโชว์ต่างประเทศอาจจะได้เปรียบขึ้น เนื่องจากต้นทุนจะต่ำลงอีกทั้งราคาอสังหาฯ ไทยเมื่อเทียบกับฮ่องกงและสิงคโปร์นั้นยังถือว่าต่ำกว่ามาก

ตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโตได้ดี

ทั้งนี้ เมื่อดูจากตัวเลขต่างๆ ที่สะท้อนตลาดที่อยู่อาศัยในรอบครึ่งปีแรกแล้วจะเห็นว่าตลาดยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง

อิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การเปิดตัวโครงการใหม่โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้เติบโตขึ้นกว่า 50% หรือมีจำนวน 14,422 ยูนิต จากช่วงเดียวกันของปีก่อนอยู่ที่ 9,203 ยูนิต ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงนั้นเติบโตขึ้น 10% จากปีก่อนอยู่ที่ 2.7 หมื่นยูนิต มาปีนี้อยู่ที่ 3 หมื่นยูนิต

สำหรับตัวเลขที่อยู่อาศัยจดทะเบียนช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้ แนวราบเพิ่มขึ้น 39% จากปีก่อนอยู่ที่ 1.1 หมื่นยูนิต เพิ่มขึ้นเป็น 1.55 หมื่นยูนิต ขณะที่แนวสูง ลดลงจาก 2 หมื่นยูนิตเมื่อปีก่อน เหลือ 1.3 หมื่นยูนิตปีนี้ หรือลดลง 32%

ขณะที่ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 4 เดือนแรก บ้านเดี่ยวอยู่ที่ 9,000 ยูนิต เติบโต 19% บ้านแฝด 1,000 ยูนิต เติบโต 3% ทาวน์เฮาส์ 1.96 หมื่นยูนิต เติบโต 41% ส่วนอาคารชุด 1.8 หมื่นยูนิต เติบโต 38%

ทั้งนี้ จากการเก็บรวบรวมข้อมูลจะพบว่าในครึ่งปีหลังโครงการแนวสูงจะเปิดตัว 60% และอีก 40% จะเป็นโครงการแนวราบ แต่โครงการแนวราบจะมีตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 60% ส่วนอีก 40% จะมาจากโครงการแนวสูง

เข้มผุดโครงการต่างจังหวัด

ด้าน ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ประเมินว่า จากสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในภูมิภาคหลายจังหวัดที่มีบริษัทพัฒนาจากที่ดินจาก กรุงเทพฯ และผู้ประกอบการ ท้องถิ่นเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก มองว่าตลาดคอนโดฯในบางจังหวัดมีซัพพลายมากและเริ่มร้อนแรงเกินไป และนับจากนี้การลงทุนเปิดตัวคอนโดฯของบริษัทจะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบมากขึ้น

ทั้งนี้แม้ว่าถึงปัจจุบันบริษัทยังไม่มีการพัฒนาคอนโดฯในต่างจังหวัด แต่ในปีนี้เดิมทีบริษัทมีแผนจะนำที่ดิน 10 ไร่ จากทั้งหมด 180 ไร่ ในอำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต มาพัฒนาเป็นโครงการคอนโดฯ แต่จากสถานการณ์ตลาดคอนโดฯที่ร้อนแรงเกินไป บริษัทอาจต้องพิจารณาทบทวนแผนพัฒนาโครงการอีกครั้ง

สรพจน์ เตชะไกรศรี ประธานเจ้าหน้าที่ บริษัท เพซ ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยวนั้นยังมีโอกาสเติบโต โดยเฉพาะโครงการที่จับกลุ่มลูกค้าเฉพาะ ที่เป็นลูกค้าระดับไฮเอนด์ ทั้งชาวไทยและต่างชาติ เนื่องจากมีกำลังซื้อสูง และต้องสร้างจุดขายของโครงการที่แตกต่าง เพื่อสร้างความน่าสนใจ สอดรับกับเทรนด์ของการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซี ล่าสุดได้เปิดตัวโครงการมหาสมุทร ซ.หัวหิน 112 มูลค่า 2,700 ล้านบาท พัฒนาเป็นวิลล่าหรูหลังละ 35 ล้านบาท จำนวน 90 หลังหากประมวลจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ในขณะนี้แล้ว ยังถือว่าธุรกิจอสังหาฯ ยังสามารถเอาตัวรอดได้ในภาวะที่เศรษฐกิจผันผวนในครึ่งปีแรก แต่สำหรับครึ่งปีหลังยังต้องรอดูให้ชัดอีกทีในเรื่องผลกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภค ถ้ากำลังซื้อสะดุดก็อาจจะทำให้ต้องทบทวนแผนกันอีกครั้งก็เป็นได้