ธนาพัฒน์ ชักธงรบดึง "เล้าแป้งง้วน"ตั้งกองทุน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

หลังจากห่างหายไปนาน 45 ปี วันนี้ “ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลล็อปเมนท์” พร้อมที่จะกลับมาพัฒนาโครงการรอบใหม่ ด้วยการหวนสู่ตลาดที่คุ้นเคยอย่างทาวน์โฮมกลางเมืองย่านพระราม 3

ดลพิวัฒน์ ปรีดาวิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ เปิดเผยว่า ปีนี้เตรียมเปิดตัวโครงการแนวราบแห่งใหม่บนเนื้อที่ 6 ไร่ ย่านพระราม 3 ซึ่งอยู่ระหว่างตั้งชื่อแบรนด์ใหม่ แต่ในเบื้องต้นจะเป็นทาวน์โฮม 4 ชั้น ราคา 10-25 ล้านบาท ขนาดพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 300 ตร.ม. จำนวน 70 ยูนิต แบ่งเป็น 2 เฟส เฟสละประมาณ 35 ยูนิต โดยการกลับมาทำตลาดทาวน์โฮมอีกครั้ง เพราะเป็นตลาดที่มีความถนัด มีความต้องการสูง และมีความเสี่ยงต่ำ

ทั้งนี้ จากการสำรวจตลาดทาวน์โฮม 4 ชั้น ในย่านพระราม 3 เช่น โครงการบ้านกลางกรุง 4 ราคา 12 ล้านบาท ของกลุ่มเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ที่เปิดตัวเมื่อ 2 ปีที่แล้ว และโครงการฟลอร่า ของกลุ่มนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ ราคาเริ่มต้น 11 ล้านบาท ล้วนได้รับการตอบรับที่ดีมาก ทำให้มั่นใจกับตลาดทาวน์โฮมในย่านนี้

ขณะที่คอนโดมิเนียม จะยังลงทุนต่อ แต่จะเน้นโครงการขนาดไม่ใหญ่ มูลค่าไม่เกิน 1,000 ล้านบาท รอบหมุนเร็วไม่เกิน 12 เดือน จะต้องเริ่มรับรู้รายได้ ซึ่งเป็นการปรับตัวหลังจากมีบทเรียนจากโครงการแรก “ซิม วิภาลาดพร้าว” ที่ประสบกับหลากหลายอุปสรรค จนถือเป็นวิกฤตครั้งใหญ่ที่ทำให้ “ธนาพัฒน์ฯ” ต้องชะลอการลงทุนโครงการอื่นๆ เพื่อเร่งดำเนินการแก้ปัญหาให้กับโครงการดังกล่าว

ดลพิวัฒน์ กล่าวว่า ซิม วิภาลาดพร้าว เปิดตัวครั้งแรกในปี 2551 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมบูมมาก ด้วยความเป็นคนรุ่นใหม่ เห็นว่าคนอื่นทำได้ ก็มองว่าธนาพัฒน์ฯ ก็ต้องทำได้เหมือนกัน จึงตัดสินใจเร็วมากในการเข้ามาสู่ตลาดคอนโดมิเนียมโครงการแรก และยังเป็นโครงการที่มีมูลค่ามากถึง 1,500 ล้านบาท สูงสุดเท่าที่เคยพัฒนามา และในช่วงเปิดตัวใช้งบการตลาดไปกว่า 40 ล้านบาท มียอดขายไปแล้วกว่า 4050%

แต่กลับเจอปัญหาใหญ่ ยื่นรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ แล้วไม่ผ่าน ใช้เวลานานกว่า 2 ปี จึงจะเรียบร้อย ระหว่างนั้นต้องคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยให้ลูกค้า ต้องสูญเสียโอกาสทางการตลาด เสียหายไปกว่า 100 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นบทเรียนสำคัญในการบริหารงานและการลงทุน

สำหรับโครงการซิม วิภาลาดพร้าว หลังจากแก้ปัญหาเรื่องอีไอเอเรียบร้อย ได้นำกลับมาขายใหม่ในปี 2554 โดยดึงบริษัท อควาเรียส เอสเตท เข้ามาช่วยพัฒนาและดูแลด้านการขาย มีห้องชุดทั้งหมด 728 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,300 ล้านบาท ราคาขาย 8 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. ซึ่งปรับขึ้นจากตอนที่เปิดขายครั้งแรกอยู่ที่ 56 หมื่นบาทต่อ ตร.ม. โดยปัจจุบันอาคารก่อสร้างเสร็จ ทยอยโอนแล้ว 80% มียอดขายแล้ว 90% ส่วนที่เหลืออีก 10% จะทยอยขาย

ดลพิวัฒน์ กล่าวอีกว่า ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ เพราะปัจจุบันคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในย่านวิภาวดีลาดพร้าว ราคาสูงมาก บางโครงการขาย ตร.ม.ละแสน ทำให้ซิม วิภาลาดพร้าว ปรับราคาขายได้ดีขึ้น และทำให้มีกำไรสูงขึ้น แต่ต้องยอมรับว่าการสูญเสียโอกาสไปนานหลายปี ก็ถือว่าไม่คุ้มเลย ทำให้หลังจากนี้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ ต่างๆ ต้องระมัดระวังมากขึ้น และทำให้มองว่าควรกระจายความเสี่ยงไปยังธุรกิจอื่นๆ เช่น การลงทุนในธุรกิจอาคารสำนักงาน โรงแรม มูลค่าประมาณ 1,0002,000 ล้านบาท เพื่อให้มีรายได้ค่าเช่าเข้ามาเลี้ยงบริษัทได้ต่อเนื่อง

ขณะที่การหาแหล่งเงินทุน เดิมเคยมองการร่วมทุนกับนักลงทุนต่างชาติ แต่การเรียนรู้จากผู้ประกอบการรายอื่นๆ ในตลาด ทำให้วิเคราะห์ได้ว่าการลงทุนเองมีความคล่องตัวมากกว่า แต่ก็ต้องมองหารูปแบบการระดมเงินทุนใหม่ๆ โดยขณะนี้อยู่ระหว่างพิจารณานำอาคารสำนักงานเล้าเป้งง้วน ถนนวิภาวดีรังสิต พื้นที่เช่ารวม 3 หมื่น ตร.ม. อัตราค่าเช่า 380400 บาทต่อ ตร.ม. จัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่าประมาณ 1,300 ล้านบาท เพื่อนำเม็ดเงินมาลงทุนซื้อที่ดินพัฒนาโครงการต่อไป

ท่ามกลางการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดุเดือด การปรับตัวทั้งในรูปแบบการลงทุน การจัดหาแหล่งเงินทุนใหม่ๆ ของผู้ประกอบการรายเล็ก เป็นสิ่งที่เลี่ยงไม่ได้เลย