ข้อพิจารณาเรื่องอุปทานล้นตลาดและฟองสบู่(1)

มีคำถามมากมายในช่วงเวลาที่ผ่านมาว่าได้เกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัยในประเทศไทยแล้วหรือยัง โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีผู้วิตกกันว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่แทบทุกสัปดาห์ทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล และต่างจังหวัด

ความห่วงใยดังกล่าวนับว่ามีเหตุผล สมควรแก่การรับฟัง แม้การตีความคำว่า “ฟองสบู่” ดูเหมือนจะแตกต่างกันไปบ้างในแวดวงผู้สันทัดกรณี บทความนี้จึงจะชี้ให้เห็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในตลาดขณะนี้ และแนวโน้มในอนาคต โดยต้องการแยกแยะให้เห็นความหมายของคำว่า “ฟองสบู่” ตลอดจนสิ่งที่นำมาสู่ภาวะฟองสบู่ และสิ่งที่จะตามมาหลังจากเกิดภาวะฟองสบู่

โดยประสบการณ์ของผู้เขียน ขอนำเสนอให้พิจารณาว่า คำว่า “อุปทานล้นตลาด” (Over Supply) นั้น แตกต่างจากคำว่า “ฟองสบู่” (Bubbles) หรือ “การก่อร่างของฟองสบู่” (Bubbles Forming) หรือ “การเติบโตของฟองสบู่” (Bubbles Growth) และคำว่า “ฟองสบู่แตก” (Bubbles Burst)

ภาวะอุปทานล้นตลาด เกิดจากการที่มีปริมาณสินค้ามากเกินไป ในขณะที่ความต้องการซื้อมีปริมาณจำกัด ทฤษฎีเศรษฐศาสตร์จุลภาคก็ชี้ให้เห็นในเรื่องนี้ เพราะในตลาดสินค้าใดๆ มักจะมีทั้งจังหวะเวลาที่มีสินค้าล้นตลาดเกินความต้องการ หรือ Over Supply และบางครั้งก็มีจังหวะเวลาที่สินค้าขาดตลาด หรือ Supply Shortage

และในบางครั้งภาวะสินค้าล้นตลาดก็อาจไม่ใช่สิ่งเลวร้ายเสมอไป อย่างน้อยเมื่อมองจากมุมของผู้บริโภค เพราะหากมีอุปทานมากกว่าอุปสงค์ก็จะทำให้ราคาสินค้าถูกลง เพราะแย่งกันขาย ผู้บริโภคได้ประโยชน์ซื้อสินค้าราคาถูกในระยะเฉพาะหน้า

ในสาธารณรัฐประชาชนจีน รัฐบาลกลางเป็นผู้สนับสนุนให้หน่วยงานทั้งภาครัฐและเอกชนสร้างที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำออกมาให้มีอุปทานส่วนเกินไว้บ้าง เพื่อกดราคาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ไว้ไม่ให้ราคาเพิ่มสูง เพื่อให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้

อุปทานส่วนเกินหรืออุปทานล้นตลาดจึงไม่ใช่สิ่งเสียหายนัก หากมีการควบคุมตามสมควรไม่ให้มากเกินไป แต่จะกลายเป็นสิ่งเสียหายมากหากไม่มีการควบคุมปริมาณจนอุปทานล้นเกินกว่าดุลยภาพไปมากมาย หรือมีการแข่งขันกันผลิตในหมู่ผู้ประกอบการ เนื่องจากเข้าใจว่าตลาดมีความต้องการสูง หรือเนื่องจากเห็นว่าผู้ประกอบการรายอื่นผลิตแล้วขายได้ดี จึงแห่ทำตามกัน (Herd Instinct)

ในกรณีของที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ซึ่งมีการพูดถึงกันมากนั้น เนื่องจากมีความกังวลกันว่าอาจไม่ใช่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงทั้งหมด แต่มีส่วนของการซื้อเพื่อการลงทุน หรือซื้อเพื่อการเก็งกำไรผสมอยู่มากขึ้น ดังนั้น อุปสงค์ที่แท้จริงอาจมีไม่มากเท่าที่เห็น และอาจมีส่วนของอุปสงค์เทียมซ่อนอยู่

ภาวะอุปทานล้นตลาดเป็นปัจจัยกำเนิดและเป็นปัจจัยหลักที่นำไปสู่ภาวะฟองสบู่ แต่ภาวะอุปทานล้นตลาดในตัวของมันเองอาจไม่นำไปสู่ภาวะฟองสบู่ได้ ถ้าหากไม่มีปัจจัยอื่นมาเสริม โดยปัจจัยสำคัญที่สุด คือ ราคาสินทรัพย์ต้องมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องรวดเร็ว หรือมีระดับความรุนแรง หรือทั้งรวดเร็วและรุนแรง จนไม่สอดคล้องกับระดับการเพิ่มขึ้นของรายได้หรือเมื่อเทียบกับองค์ประกอบอื่นๆ ทางเศรษฐกิจ

หากเกิดภาวะอุปทานล้นตลาดบวกกับการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างรวดเร็วและรุนแรง นั่นจะเป็นที่มาของการเกิดฟองสบู่ โดยอาจเริ่มต้นจากการก่อร่างของฟองสบู่ (Bubbles Forming) เปรียบดังฟองสบู่ลูกเล็กๆ ที่ลอยอยู่ต่ำ หากจะแตกบ้างก็ไม่มีผลรุนแรง แต่เมื่อฟองสบู่ก่อร่างใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ (Bubbles Growth) จนเป็นฟองใหญ่และลอยขึ้นสูง และหากมีความยืดเยื้อ (Prolonged Bubbles) เมื่อนั้นโอกาสแตกก็มีมาก และเมื่อแตกก็จะกระจายเปรอะเปื้อนรุนแรงกว่า และอาจกระทบไปถึงภาคส่วนอื่นด้วย เช่น ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ภาคที่อยู่อาศัยอาจกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ หรือฟองสบู่สินทรัพย์ในตลาดหุ้นอาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือกลับกัน

นอกจากราคาจะเพิ่มขึ้นรวดเร็วรุนแรงแล้ว ปัจจัยเสริมอื่นๆ ที่จะก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่ ได้แก่ การที่มีผู้ประกอบการรายอื่นๆ เข้ามาร่วมสร้างอุปทานเพิ่มในลักษณะกลัวตกขบวน รวมทั้งมีผู้ประกอบการที่ไม่เคยทำธุรกิจประเภทดังกล่าวมาก่อนตามเข้ามาในตลาดอีกจำนวนมาก

ในสาธารณรัฐประชาชนจีนและในสาธารณรัฐสังคมนิยมเวียดนาม ก่อนหน้านี้มีหน่วยงานภาครัฐในท้องถิ่นหลายแห่งซึ่งประกอบกิจการอื่นที่ไม่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น ทำกิจการเหมืองแร่ เคมีภัณฑ์ ต่อเรือ ฯลฯ แต่กลับหันมาสร้างอสังหาริมทรัพย์ขายหรือให้เช่า ทั้งที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น เพื่อหวังสร้างรายได้อย่างรวดเร็วในภาวะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มปรับเพิ่มขึ้นตามฟองสบู่

นอกจากในส่วนของผู้ประกอบการที่เร่งเข้าตลาดหรือผลิตโครงการมากขึ้นแล้ว ในส่วนของผู้บริโภคก็อาจมีลักษณะแห่ทำตามกันได้เช่นกัน โดยเฉพาะที่นิยมซื้อเพื่อการเก็งกำไร หรือซื้อเพื่อการลงทุน ทั้งการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในภาวะดอกเบี้ยต่ำ การลงทุนเพื่อขายต่อภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ และการเก็งกำไรเพื่อขายต่อก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ หากมีกรณีดังกล่าวมานี้มากขึ้นเรื่อยๆ ย่อมไม่เป็นผลดีต่อสุขภาพของตลาด

ในสหรัฐอเมริกา ช่วงที่เกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัย เราจะพบว่าตลาดดำเนินไปโดยขาดการพิจารณาเหตุผล ทั้งในส่วนผู้ประกอบการและในส่วนผู้บริโภค ทั้งนี้ แม้สหรัฐจะมีหน่วยงานที่จัดทำข้อมูลที่อยู่อาศัยมากมายหลายหน่วยงาน และมีหน่วยงานข้อมูลเครดิตอีกหลายหน่วยงานที่ต่างดำเนินการมาแล้วหลายสิบปี แต่ในจังหวะที่ราคาในตลาดปรับเพิ่มขึ้นตามระลอกการซื้อขาย เป็นช่วงจังหวะที่ตลาดขาดเหตุผล ไม่ยอมรับความจริง ไม่ยอมรับข้อมูลแม้จะมีข้อมูลมากมาย เพราะโอกาสในการทำกำไรอยู่ตรงหน้า

(อ่านต่อฉบับวันอังคารหน้า)