บิ๊กอสังหาฯเร่งปรับตัวมุ่งเรียลดีมานด์-กระจายเสี่ยง

การขยายตัวอย่างร้อนแรงในตลาดคอนโดมิเนียมทั้งในกรุงเทพมหานคร (กทม.) และต่างจังหวัด ทำให้ถูกจับตามองว่าภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าใกล้ภาวะฟองสบู่ ผนวกกับกำลังซื้อเริ่มปรับฐานเมื่อกลุ่มซื้อลงทุนเริ่มหันออกจากตลาดไปหาผลตอบแทนที่สูงกว่า เป็นเหตุให้ตลาดเริ่มชะลอตัวลง ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวกันอีกคำรบ

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ตลาดบ้านทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ไม่เกิดภาวะฟองสบู่แน่นอน แต่ที่น่าจับตามองคือตลาดคอนโดมิเนียม รวมไปถึงการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดจำนวนมาก ยิ่งทำให้เกิดภาวะเสี่ยงกับภาวะดังกล่าว เนื่องจากที่ผ่านมามีจำนวนยูนิตที่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก

“จากการส่งสัญญาณของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์เริ่มมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น พฤกษาเองก็ต้องปรับตัว โดยหันมาเน้นพัฒนาโครงการที่จับกลุ่มลูกค้าที่เป็นเรียลดีมานด์ หรือกลุ่มที่ซื้ออยู่อาศัยจริงมากขึ้น หรือมีระดับราคาขายต่ำกว่า 5 ล้านบาท แทนที่จะไปให้น้ำหนักกับกลุ่มลูกค้าระดับบน” ประเสริฐ กล่าว

สำหรับภาพรวมมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน กทม.ปีที่ผ่านมานั้น มีมูลค่าต่อไตรมาสกว่า 8 หมื่นล้านบาท และหากรวมทั้งปีมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 3.4 แสนล้านบาท และหากในปีนี้ยังเติบโตในสัดส่วนใกล้เคียงกันนี้ถือว่าตลาดยังไปได้ดี

ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท มองว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้คาดว่าจะเติบโตประมาณ 78% โดยในเขต กทม.และปริมณฑลจะมียอดขาย 3.3-3.5 แสนยูนิต ขณะที่ตลาดต่างจังหวัดจะมียอดขายรวมกว่า 3 แสนยูนิต

สำหรับปีนี้บริษัทตั้งเป้ารายได้ 3.4 หมื่นล้านบาท เนื่องจากจะมีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและทยอยส่งมอบให้ลูกค้าในปีนี้ถึง 7 โครงการ ขณะที่ยอดขายคาดว่าจะเติบโตและเป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ 3.5 หมื่นล้านบาท โดยไตรมาสแรกมียอดขายแล้ว 1.2 หมื่นล้านบาท เติบโตขึ้น 117% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดขาย 5,669 ล้านบาท ส่วนรายได้รวมในไตรมาสแรกมีจำนวน 6,340 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36%

พร้อมกันนี้ บริษัทมีโอกาสปรับเป้ารายได้เพิ่มเป็น 4 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 4 ปีนี้ เนื่องจากมีการเปิดโครงการใหม่ในปีนี้มูลค่าสูงถึง 5 หมื่นล้านบาท ส่วนยอดขายคาดว่าจะทำได้สูงกว่าเป้าหมาย 3.5 หมื่นล้านบาทเช่นกัน เนื่องจากไตรมาสแรกของปีทำยอดขายได้สูงสุดในรอบ 20 ปี

ขณะที่ ธีรธัชช์ สิงห์ณรงค์ธร ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มสนับสนุนสายงานลงทุนสัมพันธ์ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า แนวทางการพัฒนาโครงการในครึ่งปีหลังนั้นจะเน้นกระจายความเสี่ยงไปยังรูปแบบการลงทุนหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวระดับหรู ราคา 30 ล้านบาท หรือแม้แต่โครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 1 ล้านบาทปลาย เนื่องจากพิจารณาแล้วว่าตลาดยังมีกำลังซื้ออยู่ และกลุ่มดังกล่าวยังมีหลากหลายทั้งระดับบนและล่าง

การพัฒนาโครงการจะเน้นนำที่ดินที่มีอยู่กว่า 3,000 ไร่ ส่วนใหญ่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วงและสีน้ำเงินมาพัฒนาก่อน เนื่องจากเป็นทำเลศักยภาพและจะลดการซื้อที่ดินแปลงใหม่ลง จากปีก่อนที่ใช้งบซื้อที่ดินเพิ่มปีละ 3,000-4,000 ล้านบาท ปีนี้จะลดเหลือ 2,000 ล้านบาท

ขณะเดียวกันจะพิจารณารูปแบบของโครงการให้ถี่ถ้วนก่อนการเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม หากยังไม่ผ่านการพิจารณาจากบอร์ดสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ จะยังไม่เปิดขายโครงการ รวมไปถึงจะพยายามเร่งแก้ปัญหาการก่อสร้างเรื่องความล่าช้า

นอกจากนี้ บริษัทจะพยายามสร้างรายได้ระยะยาวมากขึ้น เช่น การทำพร็อพเพอร์ตี้ฟันด์ รวมไปถึงการเปิดคอมมูนิตี้มอลล์ บริเวณด้านหน้าโครงการที่บริษัทได้พัฒนาไปแล้ว สำหรับในปีนี้บริษัทตั้งเป้ายอดขาย 1.9 หมื่นล้านบาท ยอดรับรู้รายได้ 1.5 หมื่นล้านบาท ในไตรมาสแรกมียอดขาย 2,847 ล้านบาท และมียอดรับรู้รายได้ 1,922 ล้านบาท

เหล่านี้คือกลยุทธ์การปรับตัวของผู้ประกอบการ 2 รายใหญ่ เพื่อรับกับการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่นับวันการแข่งขันจะทวีความรุนแรง รายใดที่สามารถปรับตัวได้เข้ากับสถานการณ์ย่อมได้เปรียบกว่าแน่นอน