ปัดฝุ่นแอสโครว์รับมือบ้านส่งมอบช้า

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

การขาดแคลนแรงงานในภาคก่อสร้างกลายเป็นปัญหาใหญ่ที่สะสมมานานและรอเวลาที่จะระเบิด ผลพวงที่ตามมาคือ การก่อสร้างที่ล่าช้ากว่าแผนที่วางไว้ เลวร้ายสุดๆ อาจถึงขั้นหยุดการก่อสร้าง รวมไปถึงคุณภาพของงานไม่ดีพอ เพราะฝีมือช่างก่อสร้างต่ำกว่าเกณฑ์ ทุกสิ่งทุกอย่างจะตกมาเป็นภาระของผู้บริโภคในอนาคตอย่างแน่นอน จึงเป็นที่มาของการเร่งผลักดันพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 หรือเอสโครว์ ให้มีผลในทางปฏิบัติอีกครั้งหนึ่ง

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่า จากปัจจัยเรื่องแรงงานขาดแคลนทำให้ไตรมาสแรกเริ่มมีสัญญาณว่างานก่อสร้างบ้านในปีนี้จะล่าช้า และอาจกระทบกับการส่งมอบบ้านให้ลูกค้าช้าลงประมาณ 12 เดือนจากกำหนดเดิม เป็นเหตุผลให้สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) หน่วยงานต้นเรื่องของเอสโครว์ เร่งหารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อผลักดันให้นำกฎหมายเอสโครว์มาใช้คุ้มครองสัญญาการซื้อบ้าน เพื่อป้องกันปัญหาการซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้านที่อาจเกิดขึ้นได้

ทั้งนี้ สศค.ได้เชิญสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ร่วมหารือเมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา เนื่องจากเห็นว่ากฎหมายดังกล่าวประกาศใช้ตั้งแต่ปี 2551 แล้ว แต่ยังไม่มีการใช้อย่างจริงจัง เพราะที่ผ่านมาตลาดบ้านแนวราบหลังยุคฟองสบู่ปี 2540 ที่เกิดปัญหาเรื่องซื้อบ้านแต่ไม่ได้บ้านจำนวนมากเหมือนช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ ขณะที่ผู้บริโภคเรียนรู้ที่จะซื้อบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขาย ผู้ประกอบการจึงหันมาทำบ้านแนวราบสร้างเสร็จก่อนขายมากขึ้น

ขณะที่คอนโดมิเนียมที่มีระยะเวลาในการผ่อนดาวน์นานประมาณ 1-2 ปี ซึ่งควรใช้เอสโครว์กลับมีข้อจำกัดหลายอย่างของกฎหมายที่ทำให้ใช้เอสโครว์กับคอนโดมิเนียมไม่ได้ ที่ผ่านมาจึงยังไม่มีการใช้ โดยในการหารือครั้งนี้ได้มีการถกกันใน 3 ประเด็นหลัก ได้แก่ 1.การตีความกฎหมายในประเด็นเรื่องเอกสารสิทธิ ที่กฎหมายระบุว่า หากเป็นอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีเอกสารสิทธิ โดยในส่วนของคอนโดมิเนียมจะมีเอกสารสิทธิได้ก็ต่อเมื่ออาคารสร้างเสร็จและจดทะเบียน แต่หากรอให้อาคารสร้างเสร็จ ก็ไม่จำเป็นต้องใช้เอสโครว์แล้ว

ประเด็นที่ 2.การตีความเรื่องเงินฝากในบัญชีเอสโครว์ แอคเคาท์ ซึ่งในกฎหมายไม่ได้ระบุไว้ชัดเจน แต่กรมสรรพากรได้ตีความให้เป็นเงินของผู้บริโภค แล้วต้องออกใบเสร็จด้วย ซึ่งหากชื่อเงินดาวน์เป็นของผู้บริโภค จะมีปัญหาทางบัญชี เพราะบริษัทต่างๆ จะออกใบเสร็จไม่ได้ และประเด็นที่ 3.ค่าธรรมเนียมของเอสโครว์ เอเจนท์ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสถาบันการเงินเป็นผู้ได้ใบอนุญาต มีการหารือเกี่ยวกับข้อเสนอของแบงก์ว่าค่าธรรมเนียม 0.03% ของเงินดาวน์นั้นน้อยเกินไป และแบงก์ให้เสนอตัวเลขใหม่ เพราะมองว่าไม่คุ้มกับค่าดำเนินการตลอดสัญญา

“จากการสอบถามผู้บริโภคบางส่วนเกี่ยวกับการใช้เอสโครว์ ผู้บริโภคส่วนใหญ่กลัวว่าจะต้องมีค่าใช้จ่ายมากขึ้น หรือกลัวว่าบ้านจะแพงขึ้น โดยในจังหวะที่ตลาดเป็นบวกเช่นนี้ ทุกคนไม่ได้กังวลเรื่องซื้อบ้านแต่ไม่ได้บ้าน เพราะอยากได้บ้านราคาถูก มากกว่าอยากได้เอสโครว์” พรนริศ กล่าว

ขณะที่ อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า อัตราค่าธรรมเนียมเอสโครว์ เอเจนท์ ถือว่าน้อยเกินไปจริง เพราะแบงก์ต้องประสานงานและส่งเอกสารให้กับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น แบงก์ผู้รับหน้าที่เป็นเอสโครว์ เอเจนท์ จะต้องทำเอกสารแจ้งอายัดโฉนดไปยังกรมที่ดิน ทำเอกสารถึงผู้ประกอบการเกี่ยวกับการจ่ายเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน ทำเอกสารส่งให้ผู้ซื้อบ้าน เป็นต้น

ทั้งนี้ โดยความเห็นส่วนตัว เห็นว่า อาจจะเสนอค่าธรรมเนียมเริ่มต้น 1,000 บาท และกำหนดเพดานสูงสุด ซึ่งเชื่อว่าไม่กระทบกับผู้ซื้อบ้าน แต่ถ้าคิดค่าธรรมเนียม 0.03% ของเงินดาวน์ เช่น เงินดาวน์ 1 แสนบาท ค่าธรรมเนียมก็ 3,000 บาท แบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ประกอบการ ก็ยังถือว่าสูงกว่าตัวเลขเพดานที่นำเสนอดังกล่าว

แม้ว่าจะยังมีอุปสรรคในการใช้กฎหมายเอสโครว์ แต่เชื่อว่าจะคลี่คลายไปในทางที่ดีขึ้น โดยคาดว่าหากประเด็นเรื่องค่าธรรมเนียมของเอสโครว์ เอเจนท์ ลงตัว น่าจะเห็นโครงการนำร่องที่ใช้เอสโครว์กับโครงการบ้านแนวราบก่อน ส่วนคอนโดมิเนียมคงต้องหารือถึงทางออกที่เหมาะสมร่วมกันต่อไป