ผังเมืองกับการลงทุน

ในที่สุดร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 3 หรือฉบับใหม่ ปี 2556 ก็มีความชัดเจนแล้วว่าจะประกาศให้ทันวันที่ 16 พ.ค.ศกนี้แน่นอน ซึ่งว่ากันตามตรงแล้ว เรื่องของผังเมืองไม่ใช่เรื่องของนักลงทุนเพียงอย่างเดียว

แต่เป็นเรื่องที่ควรรู้สำหรับคนท้องถิ่นทุกคน ไม่ได้พูดเฉพาะแค่คนกรุงเทพฯ แต่ถ้ามีผังเมืองรวมสมุทรปราการ สมุทรสาคร นนทบุรี ชลบุรี ฯลฯ คนในจังหวัดนั้นๆ ก็ควรรู้ไว้ไม่เสียหายจะได้รู้ว่าที่ดินที่เราเป็นเจ้าของ บ้านที่เป็นของเราอยู่ในผังเมืองสีอะไร มีข้อกำหนดอย่างไร ข้อห้ามอย่างไรในการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อเป็นประโยชน์เผื่อลงทุนในอนาคต หรือขายที่ดิน ก็จะได้รู้มูลค่าที่ดินของตัวเองเบื้องต้น ประเมินราคาขายถูกได้ถูกต้อง ไม่ถูกนายหน้าหลอกซื้อที่ดินให้นายทุนในราคาถูกแสนถูก

ส่วนในมุมนักลงทุน ต้องพูดว่า ยิ่งชาวบ้านควรรู้เรื่องผังเมืองมากเท่าไร นักลงทุนยิ่งต้องรู้มากกว่านั้น เพราะมีผลต่อการตัดสินใจลงทุนไม่ทางตรง ก็ทางอ้อม ทั้งการลงทุนในที่ดิน เตรียมขึ้นสำนักงานใหม่ ลงทุนทำอพาร์ทเมนท์ คอนโดมิเนียมเล็กๆ ล้วนต้องทำตามข้อกำหนดในผังเมืองทั้งสิ้น ลงทุนได้ หรือไม่ได้ ผังเมืองเป็นผู้ตอบ

สำหรับผังเมืองฉบับใหม่ มีข้อกำหนดที่เปลี่ยนแปลงไปพอสมควร มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดินรวม 34 บริเวณ มีการควบคุมกิจกรรมที่อาจขัดต่อสุขลักษณะ ความปลอดภัยของประชาชน และสวัสดิภาพของสังคมเพิ่มขึ้นอีก 5 กิจกรรมได้แก่ สนามแข่งรถ สนามแข่งม้า สนามยิงปืน สถานสงเคราะห์หรือรับเลี้ยงคนพิการ และที่พักอาศัยชั่วคราวสําหรับคนงานนอกจากนี้ยังมีศัพท์ใหม่ๆ ที่นักลงทุนควรเรียนรู้เพิ่มเติมจากในผังเมืองฉบับปี 2549 (จะใช้จนถึงวันที่ 15 พ.ค.ศกนี้) ที่มีการพูดถึง อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) และอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่ออาคารรวม (OSR) ผังเมืองฉบับใหม่นี้ มีการพูดถึง อัตราส่วนพื้นที่น้ำซึมผ่านได้เพื่อปลูกต้นไม้ (BAF) ไม่น้อยกว่า 50%ส่วนประเด็นเรื่องแจกโบนัสสร้างอาคารได้เพิ่ม 20% สำหรับอาคารที่จัดให้มีพื้นที่รับน้ำ อาคารประหยัดพลังงาน จัดให้มีพื้นที่สาธารณะ และในส่วนของที่ดินจัดให้มีที่จอดรถยนต์รอบสถานีรถไฟฟ้า 8 สถานีด้วยกัน คือ สถานีศูนย์วัฒนธรรม อ่อนนุช ลาดกระบัง หัวหมาก บางบำหรุ ตลิ่งชัน อุดมสุข และแบริ่ง ให้คนทั่วไป มีโบนัสให้อาคารที่อยู่ใกล้ 8 สถานีดังกล่าว 500 เมตร (นับจากจุดกึ่งกลางสถานี) สร้างอาคารเพิ่มได้สูงสุดไม่เกิน 20% ของพื้นที่อาคารรวมทั้งหมด

นักลงทุนหลายรายคงสงสัยว่า ถ้าผังเมืองใหม่ฯ ประกาศใช้แล้ว เจ้าของที่ดิน อยากสร้างอาคารรอบรัศมี 500 เมตรของสถานีบางบำหรุและตลิ่งชัน ซึ่งยังไม่เปิดให้บริการ จะได้รับโบนัสหรือไม่ คำตอบ คือ ไม่ เพราะมีการตีความแล้วว่าให้นับเฉพาะสถานีที่เปิดใช้บริการแล้วเท่านั้น

ยังมีรายละเอียดเชิงลึกอีกมากเกี่ยวกับผังเมืองใหม่ฉบับนี้ ซึ่งสำนักงานผังเมือง กรุงเทพมหานคร เตรียมประกาศอย่างเป็นทางการในวันที่ 16 พ.ค.นี้ นักลงทุนควรติดตามอย่างใกล้ชิด เพราะเมื่อผังเมืองเปลี่ยนสี ที่ดินในมือคุณอาจเปลี่ยนไป