แคมเปญดอกเบี้ย 0% ผลดีต่อผู้กู้ หรือตัวเร่งฟองสบู่อสังหาฯ

การเติบโตในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีมากขึ้นอย่างก้าวกระโดด ทั้งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และในหัวเมืองใหญ่ในช่วง 23 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังเกิดวิกฤตมหาอุทกภัยในปลายปี 2554 ก่อให้เกิดการแข่งขันอย่างรุนแรงในตลาดสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้าน ธนาคารพาณิชย์ต่างงัดแคมเปญเด็ดมาแย่งชิงลูกค้ากันอย่างคึกคัก โดยเฉพาะแคมเปญเงินกู้ซื้อบ้านดอกเบี้ย 0% ซึ่งดูเหมือนจะเรียกความสนใจจากลูกค้าและยังเป็นตัวเร่งการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี แม้ว่าในช่วงต้นเดือน เม.ย.ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทยจะเริ่มออกมาปรามการแข่งขันในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในลักษณะที่ว่าอัตราดอกเบี้ย 0% ทำให้ลูกค้าไม่เห็นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง และได้มีนโยบายให้ธนาคารพาณิชย์ระบุอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยให้ลูกค้าทราบอย่างชัดเจน เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่ผู้บริโภคและสามารถนำข้อมูลทุกส่วนมาประกอบการตัดสินใจได้

แต่นัยลึกๆ แล้วน่าจะเริ่มมีความกังวลเรื่องการเก็งกำไร จนอาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่แตกในภาคการเงินและภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะข้างหน้ามากกว่า

ช่วง 12 สัปดาห์มานี้ จึงมีลูกค้าของธนาคาร เพื่อนๆ ตลอดจนสื่อมวลชนสอบถามมาที่ผมอย่างต่อเนื่อง ถึงผลกระทบของแคมเปญสินเชื่อบ้านดอกเบี้ย 0% ในมุมต่างๆ รวมถึงการวิเคราะห์สัญญาณการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่จะนำไปสู่การเกิดฟองสบู่รอบใหม่ วันนี้ผมจึงขอใช้พื้นที่นี้ทำความเข้าใจแก่ทุกท่าน

ดังนี้ แคมเปญสินเชื่อบ้านดอกเบี้ย 0% ที่ธนาคารพาณิชย์รายใหญ่โหมกระหน่ำล่อใจทุกท่านตั้งแต่ช่วงต้นปี แน่นอนว่าย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อ 2 ปาร์ตี้ที่สำคัญคือ ผู้ซื้อบ้านและธนาคารพาณิชย์ โดยในส่วนของผู้ซื้อบ้านเอง อัตราดอกเบี้ย 0% จะช่วยลดภาระการส่งดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ผู้ซื้อบ้านในช่วงแรก และนำไปหักเงินต้นทั้งจำนวน เช่น โปรโมชั่น 0% 6 เดือน เดือนที่ 712 คิดดอกเบี้ยคงที่ 4% หากท่านกู้บ้าน 2 ล้านบาท ผ่อน 20 ปี ผ่อนเฉลี่ยเดือนละ 1.6 หมื่นบาท ดอกเบี้ยปีแรกเฉลี่ยต่อเดือนประมาณ 6,500 บาท ท่านจะสามารถลดดอกเบี้ยในช่วง 6 เดือนแรกได้ 3.9 หมื่นบาท แต่ทั้งนี้ท่านยังต้องผ่อนชำระเต็มจำนวนคือ 1.6 หมื่นบาท โดยธนาคารจะนำค่างวดไปหักเงินต้นทั้งหมด และหากต้องการคิดอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยต่อปี ก็ทำได้ไม่ยาก แค่นำอัตราดอกเบี้ยมาคูณจำนวนเดือนแล้วหารด้วยสิบสองก็จะเป็นค่าเฉลี่ยดอกเบี้ยในปีที่หนึ่ง ในที่นี้คือ [(0*6)+(4*6)]/12 ก็จะได้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในปีแรกคือ 2.0% ครับ ดังนั้นนโยบายที่ให้ธนาคารพาณิชย์แจงตัวเลขดอกเบี้ยที่แท้จริงให้ลูกค้าทราบก็เป็นเรื่องที่ดี เพื่อสร้างความโปร่งใสให้ลูกค้าสามารถรับรู้ต้นทุนที่แท้จริงในการจ่ายดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านดังกล่าว

ในส่วน ผลกระทบต่อธนาคารพาณิชย์ แน่นอนครับ การแข่งขันกันออกแคมเปญสินเชื่อบ้านดอกเบี้ย 0% ที่ผ่านมา ทำให้ต้นทุนของธนาคารสูงขึ้น เป็นการทำสงครามราคา (Price War) หรือที่นักการตลาดเรียกว่า Red Ocean ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อผู้เล่นในตลาด ดังนั้น ถ้าแต่ละสถาบันการเงินลดการออกแคมเปญดอกเบี้ย 0% และหันมาพัฒนาผลิตภัณฑ์หรือใช้กิจกรรมการตลาดอื่นๆ จูงใจลูกค้าแทนการแข่งขันด้านราคาก็จะช่วยลดความรุนแรงในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ระดับหนึ่ง แต่คงไม่มากพอที่จะช่วยลดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ เนื่องจากการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์นั้น ส่วนมากนักเก็งกำไรจะเก็งกำไรในลักษณะซื้อแล้วขายใบจอง หรือการขายออกก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วมักจะไม่นำหลักประกันมาขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย เพราะธุรกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง เนื่องจากมี ค่าธรรมเนียมการโอน (ซื้อ) ถึง 5 รายการ แต่ผมขออนุญาตไม่ลงรายละเอียดนะครับ เนื่องจากพื้นที่จำกัด ได้แก่ 1.ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม (ค่าโอน) 2.ค่าจดจำนอง 3.ค่าอากรแสตมป์ 4.ภาษีธุรกิจเฉพาะ 5.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และตอนขายออกจะมีค่าธรรมเนียมในส่วนของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ซึ่งใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครองบ้าน) แต่จะไม่มีการยกเว้นภาษีเงินได้สุทธิ 1.5 แสนบาทแรก นอกจากภาษีเงินได้ที่ต้องชำระแล้ว ยังมีค่าธรรมเนียมอื่นๆ อีกเช่นเดียวกับขาซื้ออีก

กล่าวโดยสรุป ทั้งขาซื้อขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมประมาณ 610% และยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย) อีก

มาถึงตอนนี้คงจะนึกภาพออกว่า กรณีที่เป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร ถ้ามีการจดจำนองหลักประกัน นักเก็งกำไรก็จะมีต้นทุนที่ต้องแบกรับ ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมทั้งจากการซื้อและขาย และหากต้องยื่นกู้กับสถาบันการเงินด้วยแล้ว ผู้กู้ก็จะต้องผ่านเกณฑ์การพิจารณารายได้ ภาระค่าใช้จ่าย รวมถึงเงินที่ต้องชำระค่าสินเชื่อต่างๆ ก่อนหน้านี้ร่วมด้วย ไม่ใช่พิจารณาเห็นว่ามีรายได้สูงแล้วจะปล่อยสินเชื่อให้ตลอดครับ โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะให้ผ่อนได้รวมไม่เกิน 40% ของรายได้ จะซื้อทีเดียวหลายๆ ยูนิต เพื่อเก็งกำไรธนาคารก็คงไม่อนุมัติครับ

ดังนั้น การเก็งกำไรส่วนใหญ่จะต้องใช้เงินสดแทนการกู้ จึงทำให้การเก็งกำไรเกิดขึ้นได้ยากกว่าเดิมมากครับ อย่างไรก็ตาม เราต้องคอยติดตามดูกันว่า แคมเปญ 0% จะมาช่วยให้ผู้ที่อยากมีบ้านหรือเป็นแค่ตัวเร่ง “ฟองสบู่” ให้แตกเร็วขึ้นกันแน่ อย่าประมาทนะครับ