จับตา...บิ๊กโปรเจกต์รัฐ-เอกชนพลิกโฉมการพัฒนากรุงเทพฯ

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ปีนี้เป็นปีที่กระแสการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ของทั้งภาครัฐและภาคเอกชนกลับมาอีกครั้ง โดยในส่วนของภาครัฐจะเห็นได้ว่ามีหลายหน่วยงานที่ปัดฝุ่นที่ดินบนทำเลทองในมือ เพื่อเปิดให้เอกชนเข้ามาประมูลไม่ว่าจะเป็น การรถไฟแห่งประเทศไทย ที่เตรียมจะเดินหน้าพัฒนาโครงการมักกะสัน คอมเพล็กซ์ อีกครั้ง รวมถึงการนำที่ดินย่านบางซื่อที่ในอนาคตจะเป็นศูนย์กลางด้านคมนาคมมาเปิดให้เอกชนประมูลพัฒนาพื้นที่ด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้ รัฐบาลยังมีแนวคิดที่จะนำเอาที่ดินในความดูแลของกรมธนารักษ์มาพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุด เช่น การย้ายเรือนจำกลางบางขวาง ย่านงามวงศ์วาน เพื่อนำที่ดินแปลงนี้มาเปิดให้เอกชนร่วมพัฒนา เช่นเดียวกับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยที่ปีนี้มีแผนที่จะขอคืนที่ดินที่มีศักยภาพ ที่เคยให้หน่วยงานต่างๆ เช่าอยู่กลับมาพัฒนาเองในรูปแบบเชิงการศึกษา ที่อยู่อาศัย และเชิงพาณิชย์

ส่วนอีกด้านกลุ่มทุนลดาวัลย์ ในเครือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ทยอยนำที่ดินที่มีศักยภาพออกมาเปิดประมูลให้เอกชนเข้ามาพัฒนา โดยเฉพาะที่ดินแปลงโรงเรียนเตรียมทหารเก่า 127 ไร่ ที่ได้นำที่ดินจำนวน 88 ไร่ ออกมาประมูลในเชิงพาณิชย์ใหม่อีกครั้ง

แดน ตันติสุนทร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า กระแสการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่กลับมาอีกครั้งในรอบหลายปี ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปัจจุบันสถานการณ์ทางการเมืองเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น และอีกส่วนหนึ่งเพราะเศรษฐกิจไทยมีการขยายตัวในระดับที่แข็งแกร่ง ซึ่งการกลับมาของที่ดินภาครัฐสอดคล้องกับจังหวะที่ที่ดินใจกลางเมืองกรุงเทพฯ หายากขึ้น การพัฒนาจึงกระจายไปยังรอบนอกเมืองตามแนวโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต

“ที่ผ่านมาที่ดินของรัฐหรือที่ดินเช่า ไม่ใช่คำตอบของผู้ประกอบการ แต่เป็นเพราะที่ดินหายากทำให้นักลงทุนเริ่มมองที่ดินบนทำเลทองภาครัฐด้วยเหมือนกัน นี่จึงเป็นเหตุผลว่า ทำไมคอนโดมิเนียมที่ขายสิทธิการเช่าของจุฬาฯ ได้รับความสนใจมากขึ้น และขายหมดในเวลาอันรวดเร็ว เพราะจะหาที่ดินแบบนี้จากเอกชนรายอื่นไม่ได้อีกแล้ว” ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าว

ขณะที่ สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หน่วยงานภาครัฐมีที่ดินในพื้นที่ทำเลทองจำนวนมาก เช่น ที่ดินของราชพัสดุของกรมธนารักษ์ ที่ดินของการรถไฟฯ ซึ่งการนำออกมาพัฒนาก็ถือเป็นเรื่องดี เช่น ที่ดินเรือนจำกลางบางขวาง งามวงศ์วาน ที่สร้างมานานกว่า 80 ปี มีความน่าสนใจ เพราะมีพื้นที่มากถึง 136 ไร่ โดยในอดีตย่านงามวงศ์วานไม่มีผู้อยู่อาศัยมากนัก แต่ปัจจุบันกลายเป็นพื้นที่ประชากรหนาแน่นไปแล้ว เรือนจำไม่ควรอยู่ตรงนี้แล้ว

“การนำที่ดินออกมาให้เอกชนประมูลย่อมส่งผลต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้าหน่วยงานรัฐเสนอเงื่อนไขเช่า 30 ปี แล้วขยายระยะเวลาได้อีกจะจูงใจมากขึ้น” สัมมา กล่าว

ไม่เพียงแต่ที่ดินของรัฐ แต่ที่ดินแปลงใหญ่ของเอกชนยังถูกพัฒนามากขึ้นในปีนี้ด้วย เช่น โครงการเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ย่านเพลินจิต ของกลุ่มเซ็นทรัล โครงการคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี ตารางเมตรละ 3 แสนบาท บริเวณถนนวิทยุของกลุ่มแสนสิริและการพัฒนาพื้นที่บริเวณหัวมุมถนนพระราม 9 ของกลุ่มจีแลนด์ เป็นต้น

มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า การนำที่ดินมาประมูลพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จะเปลี่ยนโฉมหน้าให้กับประเทศ

อย่างไรก็ตาม ก็ต้องพัฒนาด้วยความระมัดระวัง เพราะถ้าพัฒนามากเกินไป คำถามก็คือ จะเกิดฟองสบู่หรือไม่ และหากทุกคนนำที่ดินออกมาพัฒนาในรูปแบบที่ไม่แตกต่างกัน ระวังจะเกิดภาวะล้นตลาด