ปล่อยลมจาก 2 ฟองสบู่

เศรษฐกิจบ้านเราขณะนี้ร้อนแรงมาก อยู่ 2 เซกเตอร์ ส่วนแรก คือ “หุ้น” ส่วนที่สอง คือ “อสังหา” หุ้นบ้านเราขึ้นเอาๆ แรงมากๆ หลายคนไม่ยอมรับว่าเป็นฟองสบู่ โตมากแล้ว จะแตกหรือไม่ ไม่มีใครรู้ แรงส่งมาจากผู้เล่นหุ้นรายย่อย กลุ่มแมลงเม่าร่วม 50% ของตลาด ซื้อขายกัน 56 หมื่นล้านบาทต่อวัน ฝ่ายนักเล่นหุ้นลงทุนต่างชาติเป็นการลงทุนระยะสั้น อายุการเล่นหุ้นประมาณ 1 เดือน (กลุ่มแมลงเม่าเล่นหุ้นรายวัน) และมีกลุ่มสถาบันเล่นระยะยาวเป็นหลายเดือนหรือเป็นปี

2 อาทิตย์ที่ผ่านมาต้องขอบคุณไซปรัส ประเทศที่มีหนี้สาธารณะท่วมตัวที่ขอให้ IMF และ EU มาช่วยให้กู้ใช้หนี้ ถูกบังคับให้ขึ้นภาษีคนรวย จนสถานการณ์การเงินของประเทศสั่นคลอน คนจะถอนเงินจากธนาคาร (ต่างจากบ้านเรา IMF บังคับขายสินทรัพย์ของชาติ เช่น ธนาคาร หรือรัฐวิสาหกิจ เช่น ประปา ไฟฟ้า) แม้จะอยู่ห่างไกลจากประเทศไทย แต่ก็กระทบ “จิตวิทยาของหุ้น” หุ้นไทยร่วงกราวรูดตกทั้งตลาดใหญ่และตลาดเล็ก (MAI) ตกทั้งทองที่เล่นตลาดทองล่วงหน้า ทั้งที่ฐานะของบริษัทในตลาดทั้งหลายก็แข็งแรง จึงน่าจะสรุปได้ชัดเจนว่าตลาดหุ้น การซื้อขายมิได้ใช้เหตุผลเท่าที่ควรขึ้นอยู่กับช่วงอ่อนไหว ขึ้นอยู่กับ “จิตวิทยาและอารมณ์ มากกว่า เหตุผล”

สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ลมที่พองอยู่ในลูกโป่ง หรือฟองสบู่หุ้นลดลง เย็นลงได้ระยะหนึ่งจนกว่าจะหายกลัว ออกมาเล่นหุ้น ปั่นหุ้นกันอีกครั้ง ทั้ง ก.ล.ต. ผู้ควบคุมตลาดหุ้น ก็ลงมาดูแล การกู้ MARGIN กู้ไปเล่นหุ้น ต้องวางหลักทรัพย์ค้ำประกัน 20% และขึ้นทะเบียนหุ้นตัวที่โตเกินเหตุ และเริ่มดูนักปั่นหุ้นมากขึ้น

ส่วนลมที่ปล่อยจากลูกโป่งหรือฟองสบู่ลูกที่ 2 คือ อสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการเสียงแข็งทั้งประเทศว่าไม่มีฟอง ไม่เห็นฟองสบู่ที่ตลาดโตจนน่ากลัวโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม (บริษัทในตลาดโต 100-300%) เป็นเรื่องธรรมดา แต่สภาวะตามจริงจะเป็นเช่นนั้นหรือ อะไรจะโตปีละ 1 เท่าตัวได้ จะโตนานติดต่อกัน 3 ปี 5 ปี ก็จะเป็นยักษ์หัวโตผิดปกติ ธ.ป.ท.เจ้าเก่า ซึ่งมีหน้าที่ดูแลเสถียรภาพของทั้งคุณภาพและปริมาณการเงินการคลังก็เพิ่งเริ่มจะมองเห็น ทั้งเริ่มขู่ให้ธนาคารทั้งหลายดูการปล่อยกู้ให้ดี ปล่อยกู้ 0% หรือไม่ต้องดาวน์ ให้กู้ได้ 100% ไม่ต้องจ่าย 6-12 เดือนแรก ที่บางธนาคารยังทำกัน คือ เชื้อเพลิงของแฮมเบอร์เกอร์อเมริกาในอดีต

ธ.ป.ท. ก็บอกว่าอย่าทำ ถ้าทำธนาคารต้องรับผิดชอบเพิ่มทุนค้ำประกัน และต้องจัดชั้นหนี้เสีย ก็ทำให้ลมจากลูกโป่งหรือฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ค่อยกลัวกันบ้าง ถ้ายังแย่ลงไปอีกขอให้ ธ.ป.ท.ใช้มาตรการเข้มข้น ให้ดูจีนเป็นตัวอย่าง ซึ่งเวลานี้ “ลูกโป่งเศรษฐกิจหรือฟองสบู่ยังไม่จบเพิ่งเริ่มต้น” เริ่มมีการบริหารลูกโป่งและฟองสบู่จาก ก.ล.ต.และจาก ธ.ป.ท.มากขึ้น เพราะถูกกระแสวิพากษ์วิจารณ์อย่างหนักว่า 2 หน่วยนี้ไม่ทำงาน เศรษฐกิจการเงินของประเทศสั่นคลอน อาจจะล้มลงเหมือนอดีต ท่านจะต้องรับผิดชอบ มิใช่ลอยตัวเหมือนอดีต

หันมาดูอสังหาริมทรัพย์ของเรา ไม่เหวี่ยงเร็วเหมือนตลาดหุ้นที่ราคาขึ้นลงกับจิตวิทยาความกลัว ความดีใจ ตกใจของกลุ่มแมลงเม่า “อสังหาริมทรัพย์ แรงเหวี่ยงใช้ระยะเวลานานพอควร” เพราะกว่าจะก่อสร้างโครงการใช้เวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี ธุรกิจของเรา จึงมีชื่อเรียกว่า “Lagging Time” เป็นช่วงก่อนจะส่งสินค้าสู่ตลาด หุ้นของธุรกิจจึงไม่หวือหวามาเป็นประจำวัน แต่จะหวือหวาประจำไตรมาส เพราะรายใหญ่ในตลาดหุ้นจะเปิดตัวโครงการใหม่กันประจำไตรมาส บางรายประจำเดือน (ปีหนึ่ง 30 โครงการ) ก็จะออกแรงกระตุ้น ตลาดผู้ซื้อโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมกันให้ตื่นเต้น เหมือนข่าวที่ทำให้ตลาดหุ้นอ่อนไหวด้วยอารมณ์ในปัจจุบัน

หลายค่ายเปิดตัวเป้าประจำปี จะโต 50-100-200% ยิ่งอยู่ในตลาดหุ้น 40 บริษัท ก็ยิ่งทำ มิฉะนั้น หุ้นตก การเร่งตลาดก็จะเกิดขึ้น ตลาดคอนโดมิเนียมก็จะมีผู้เล่นมากขึ้น พูดให้สวยๆ คือ จะมีตลาดนักลงทุนซื้อปล่อยเช่ามากขึ้น บางคนตามซื้อยูนิตทุกโครงการที่เปิดใหม่ (เมืองจีน หลังที่ 234 จะบังคับจ่ายดาวน์ให้มากขึ้นเป็น 203040% คนจะปล่อยกู้ให้ดูเครดิตบูโร ดอกเบี้ยหลัง 234 จะเพิ่มขึ้นเป็นสัดส่วน) กลุ่มซื้อลงทุนเยอะๆ กับนักเก็งกำไรจะอยู่ใกล้กันมาก มี 20 ยูนิตก็จะปล่อยออก 10 ยูนิตก่อนโอน เก็บส่วนต่างตลาดขาขึ้น ก็เหมือนเล่นหุ้น เป็นการเก็งกำไรโดยตรง คนจะซื้อที่อยู่จริงๆ ปีหนึ่งไม่มาก ไม่ถึง 30%

ที่เหลือคือนักลงทุนระยะสั้น และระยะสั้นมากๆ (เก็งกำไร) จะซื้อปล่อยเช่ายาวๆ เป็น 5 ปี 10 ปี ประมาณ 50% จะลงมาไล่บี้กลุ่มเอสเอ็มอีที่มีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าอยู่ปัจจุบัน รับรองว่าตลาดห้องเช่า คอนโดมิเนียมให้เช่าแข่งขันรุนแรงแน่ๆ ในอนาคต