คุมดอกเบี้ยบ้าน 0% ...เกาให้ถูกที่คัน

โดย...เบญจมาศ เลิศไพบูลย์

กลายเป็นประเด็นร้อนขึ้นมาทันที เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ห่วงการแข่งขันดอกเบี้ยกู้บ้าน 0% ของธนาคารพาณิชย์ที่ระอุอยู่ในขณะนี้ โดยมองเป็นสัญญาณไม่ดี พร้อมทั้งตั้งข้อสังเกตว่า การใช้แคมเปญดอกเบี้ย 0% น่าจะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีสถานะทางการเงินปานกลาง ทำให้ต้องเฝ้ามองคนกู้ซื้อบ้านหลังที่สองและหลังที่สาม

ขณะเดียวกัน ธปท.ก็ตั้งคำถามว่า การให้ดอกเบี้ย 0% ในช่วงเวลาหนึ่งนั้น ลูกค้าได้ประโยชน์จริงหรือไม่ หรือต้องมีค่าใช้จ่ายทางอื่น เช่น การซื้อประกันพร้อมกู้บ้าน เมื่อมาเฉลี่ยแล้วลูกค้ากลับไม่ได้ผลประโยชน์จากดอกเบี้ย 0% อย่างแท้จริง ฉะนั้นธนาคารพาณิชย์ควรอธิบายอัตราดอกเบี้ยบ้านถัวเฉลี่ยให้ลูกค้าได้รับทราบข้อเท็จจริง

หาก ธปท.จะมองเรื่องดอกเบี้ย 0% เป็นเรื่องดีหรือไม่ดี ต้องอธิบายให้ชัดๆ ไม่เช่นนั้นมีโอกาสที่ธนาคารจะสบช่องยกเลิกดอกเบี้ย 0% เสียดื้อๆ

สิ่งที่เกิดขึ้นขณะนี้ หาก ธปท.ดูแคมเปญ 0% จะพบว่าเป็นการแข่งขันของธนาคารขนาดกลางที่ต้องการดึงส่วนแบ่งการตลาดจากธนาคารขนาดใหญ่ ขณะที่ธนาคารขนาดใหญ่ไม่มีรายใดลงมาเล่นด้วย การให้ดอกเบี้ย 0% จึงเป็นทางเลือกของลูกค้าได้มีโอกาสหาสิ่งที่ดีที่สุดให้กับตัวเอง

แม้จะเป็นช่วงสั้น 6 เดือน ที่ธนาคารเล่นดอกเบี้ย 0% แต่ ธปท.และธนาคารก็ไม่สามารถหยั่งรู้ได้หรอกว่าลูกค้าจะมีความสามารถหาเงินก้อนมาชำระหนี้เพิ่มจากที่ชำระเดิมขั้นต่ำรายเดือนในช่วงปลอดดอกเบี้ยได้หรือไม่ แต่สิ่งเหล่านี้ควรมีเพื่อเปิดช่องให้ลูกค้า เพราะดอกเบี้ยบ้านเมื่อลดต้นได้มาก ดอกเบี้ยก็ลดตาม

การแก้ปัญหาให้ถูกจุด คือ 1.สั่งให้ธนาคารคิดดอกเบี้ยเฉลี่ยในช่วง 35 ปี ว่าเฉลี่ยอยู่ที่ปีละเท่าใด เพราะลูกค้าส่วนใหญ่ไม่รู้เรื่องการเงินซับซ้อนเหล่านี้ 2.หากห่วงการขายผลิตภัณฑ์ยิบย่อยพ่วงกับการกู้บ้าน เช่น การขายประกันชีวิต หรือทำบัตรเครดิต ทั้งที่ลูกค้าไม่ต้องการ ธปท.ก็ควรห้ามปรามธนาคาร เพราะนี่คือปัญหาที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบันของคนกู้บ้าน นอกจากนำเสนอให้ทำประกันคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) ซึ่งถือเป็นประโยชน์ เพราะเป็นการจ่ายครั้งแรกครั้งเดียวประมาณ 34 หมื่นบาท เมื่อเทียบกับระยะเวลากู้บ้าน 30 ปี หากอนาคตผู้กู้เสียชีวิตระหว่างทาง คนที่อยู่ข้างหลังก็ไม่ต้องมารับภาระผ่อนบ้านต่อ

และ 3.ธนาคารต้องอธิบายให้ชัดเรื่องการกู้ โดยอ้างอิงจากดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (เอ็มแอลอาร์) หรือดอกเบี้ยเงินกู้รายย่อยชั้นดี (เอ็มอาร์อาร์) ซึ่งธนาคารแต่ละแห่งใช้เกณฑ์แตกต่างกัน ลูกค้าอาจไม่รู้และนำมาเปรียบเทียบดอกเบี้ยแต่ละธนาคารได้ยาก

ชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย เห็นด้วยหาก ธปท.จะให้ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งคิดดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ยแต่ละปีออกมา และจะเป็นประโยชน์กับตัวผู้กู้ควรให้นำมาเปรียบได้หลายธนาคาร จึงควรคิดเฉลี่ย 5 ปีข้างหน้า

ส่วนการชูแคมเปญดอกเบี้ย 0% นั้น ก็ต้องชี้แจงให้ชัดว่า เดือนต่อไปต้องจ่ายดอกเบี้ยเท่าไร เพราะบางธนาคารที่ใช้แคมเปญดอกเบี้ย 0% เมื่อคิดค่าเฉลี่ยดอกเบี้ยออกมาแล้ว อาจพบว่าต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงกว่าธนาคารที่ไม่เล่นแคมเปญ 0% การเล่นดอกเบี้ยจึงเป็นเพียงภาพลวงตาที่ผู้กู้ต้องศึกษาและสอบถามพนักงานให้ละเอียด

ชาติชาย บอกว่า ปัจจุบันการเล่นเรื่องดอกเบี้ย 0% จะมี 2 แบบ ได้แก่ 1.ธนาคารลงมาเล่น 0% ระยะสั้น 36 เดือน และ 2.ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นฝ่ายจ่ายดอกเบี้ยให้ลูกค้า จึงเห็นดอกเบี้ย 0% ยาว 12 ปี ซึ่งหากคำนวณกลับก็เหมือนผู้ประกอบการลดราคาบ้านให้ลูกค้า แต่ใช้วิธีอุดหนุนดอกเบี้ยแทน เป็นแผนการขายอย่างหนึ่ง

รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย ยังอธิบายให้เห็นด้วยว่า หากธนาคารใช้ดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 6 เดือน กรณีลูกค้าต้องผ่อนบ้านเดือนละ 8,000 บาท เท่ากับเงินต้นจะหายไป 4.8 หมื่นบาท แต่หาก 0% นาน 1 ปี เงินต้นก็จะหายไป 9.6 หมื่นบาท หากบ้านราคา 1 ล้านบาท ก็เท่ากับเงินต้นหายไปเกือบ 10% นี่จึงถือเป็นประโยชน์ต่อลูกค้า

สำหรับปัจจัยดอกเบี้ยกับความต้องการซื้อบ้านนั้น ไม่น่าจะเกี่ยวข้องกัน วิธีการเลือกซื้อบ้านน่าจะเป็นลำดับขั้น เริ่มจากเกิดความต้องการซื้อบ้านจริง จากนั้นลูกค้าจะดูความสามารถในการผ่อนชำระของตัวเอง ก่อนเลือกธนาคารว่าที่ใดให้ดอกเบี้ยถูก

ชาติชาย ย้ำว่า ปัจจุบันธนาคารทุกแห่งควบคุมความเสี่ยงลูกค้ารายย่อยด้วยการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ ดูประวัติรายได้ และที่ทำงานอยู่แล้ว รวมถึงนโยบายของแต่ละธนาคาร อย่างกรณีกสิกรไทย จะมีเงื่อนไขไม่ให้กู้บ้านเกิน 2 หลัง หากยังผ่อนชำระไม่หมด สิ่งเหล่านี้สามารถตรวจสอบจากเครดิตบูโรได้ แต่หากผ่อนชำระหลังแรกหมดแล้วต้องการซื้อหลังที่สอง ก็ไม่เป็นไร

ขณะที่การคำนวณค่างวดของลูกค้า ธนาคารจะคำนวณรายได้จากปัจจุบัน เช่น ผ่อน 1 หมื่นบาท ตลอดระยะเวลา 30 ปี โดยเป็นการคำนวณเผื่อดอกเบี้ยในอนาคตไว้แล้ว ฉะนั้นหากดอกเบี้ยมีการปรับขึ้นในอนาคตก็ไม่เป็นประเด็นปัญหาที่ผู้กู้จะชำระดอกเบี้ยไม่ไหว เพราะอย่างไรก็ผ่อน 1 หมื่นบาทเหมือนเดิม ยกเว้นดอกเบี้ยจะปรับขึ้นไป 11-12% ซึ่งปัจจุบันดอกเบี้ยเฉลี่ยอยู่ที่ 6%

ส่วนกรณีที่มองว่าการใช้ดอกเบี้ย 0% จะเอื้อกลุ่มคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมในรูปแบบผ่อนดาวน์แล้วขายทำกำไรระหว่างทางหรือไม่นั้น

ชาติชาย ระบุว่า ดอกเบี้ย 0% ช่วยลดต้นทุน แต่ใช้ไม่ได้กับกลุ่มที่เก็งกำไรซื้อเพื่อขายต่อ เพราะจะมีค่าโอนและค่าใช้จ่ายหลายอย่าง ไม่คุ้มที่จะทำเช่นนั้น