คอนโดอุดรฯ-ขอนแก่นซัพพลายเสี่ยงล้น ระวัง! สร้างช้า

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ตลาดคอนโดมิเนียมในขอนแก่นและอุดรธานี เวลานี้ต้องเรียกว่าถึงขั้นร้อนแรงมาก ทั้งผู้ประกอบการส่วนกลางและท้องถิ่นต่างโหมกำลังกันอย่างหนักในการเปิดโครงการใหม่ๆ ซึ่งส่วนหนึ่งคงเป็นผลจากเศรษฐกิจท้องถิ่นที่ดีขึ้น และปัจจัยเรื่องประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี การค้าชายแดนไทยลาว ที่คึกคักมาก ส่งผลให้ทั้งขอนแก่นและอุดรธานี กลายเป็นตลาดที่เนื้อหอมอย่างมากสำหรับนักลงทุน

คอนโดภูธรส่อล้นตลาด

ขณะที่ปัจจัยดังกล่าวล้วนดันให้ต้นทุนราคาที่ดินบริเวณใจกลางเมืองขอนแก่นและอุดรธานีขยับขึ้นไปสูงมาก เป็นผลให้คอนโดมิเนียมเป็นสินค้าที่แจ้งเกิดได้เร็วเกินคาดหมาย ทำให้สิ่งที่ต้องจับตามองนับจากนี้คือเรื่องของปริมาณซัพพลายคอนโดมิเนียมทั้งในขอนแก่น และอุดรธานี ว่าจะสอดคล้องกับขนาดตลาดหรือไม่

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า เวลานี้ไม่ใช่เพียงอุดรธานีและขอนแก่น แต่สถานการณ์คล้ายกันทั่วประเทศ คือ ซัพพลายห้องชุดเข้าสู่ตลาดในปริมาณมาก จนอาจกล่าวได้ว่าบางพื้นที่อาจจะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ถ้าถามว่าฟองสบู่ไหม ตอนนี้ยังคงไม่ได้ฟองสบู่

นอกจากนี้ สิ่งที่ต้องระวังเป็นประเด็นเรื่องซัพพลายส่วนใหญ่ที่เข้าสู่ตลาดยังไม่ได้ก่อสร้าง ซึ่งปัญหาแรงงานขาดแคลนปีนี้เชื่อว่ายังอยู่ในภาวะวิกฤต จึงคาดการณ์ว่าโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งที่เปิดตัวในตลาดต่างจังหวัดอาจก่อสร้างล่าช้า จึงต้องจับตามองไปจนถึงช่วงส่งมอบในอีก 12 ปีข้างหน้าว่ายอดขายที่ร้อนแรงในช่วงนี้จะมีการโอนจริงเป็นอย่างไร

อย่างไรก็ตาม ประเด็นเรื่องแรงงานขาดแคลนที่ทำให้ก่อสร้างช้า อาจเป็นข้อดีที่มีส่วนช่วยให้ตลาดลดความร้อนแรงได้ เพราะหากยิ่งสร้างเสร็จได้เร็ว ยิ่งเห็นว่าตลาดบูม มีการซื้อขาย การโอนอย่างคึกคัก อาจยิ่งกระตุ้นให้มีผู้ประกอบการรายใหม่ๆ เข้ามาเพิ่มเติมได้

ขณะที่ตลาดนักลงทุนกลุ่มซื้อเก็งกำไรจะต้องมองสถานการณ์รอบด้านให้ชัดเจน เพราะของใหม่เกิดเยอะ ผู้ซื้อก็ย่อมมีทางเลือกเยอะ อาจจะสนใจซื้อของใหม่มากกว่า ก็มีความเป็นไปได้ ซึ่งความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ อธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ต่างจังหวัดไม่ได้มีรถไฟฟ้าเหมือนกรุงเทพฯ ถ้าจะซื้อเก็งกำไรระยะสั้นต้องดูด้วยว่าจะขายใครได้ต่อ

เอกชนเชื่อ ตลาดยังไปได้

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ตลาดอุดรธานี แม้ว่าจะเป็นตลาดใหม่สำหรับคอนโดมิเนียม และคงต้องใช้เวลาในการประเมินว่าความต้องการที่แท้จริงจะเป็นอย่างไร แต่มั่นใจว่าโครงการลุมพินี เพลส ยูดีโพศรี จำนวน 1,400 ยูนิต ที่จะเปิดตัวในวันเสาร์ที่ 23 มี.ค.นี้ จะได้รับการตอบรับที่ดี โดยที่ขณะนี้อุดรธานีมีผู้ประกอบการ 3 รายเปิดตัวโครงการพร้อมกัน สะท้อนว่ามันต้องมีอะไรดี ต้องมีสิ่งที่ทุกคนเห็นแล้วว่าตลาดมีกำลังซื้อและไปได้ และการที่ปัจจุบันมีโครงการเปิดขาย 3 โครงการพร้อมกัน ไม่ถือว่ามากเกินไป เพราะส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่มีจำนวนไม่มากนัก มีเพียง แอล.พี.เอ็น. เท่านั้นที่มีมากกว่า 1,000 ยูนิต

วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ เอพี กล่าวว่า สิ่งที่สะท้อนได้ว่าตลาดอุดรธานีมีกำลังซื้อที่ดี ประเมินได้จากร้านแบรนด์เนมดังๆ จากกรุงเทพฯ ร้านไวน์ราคาแพงมาเปิดให้บริการ และมีคนเข้าไปใช้บริการ มีคนซื้อของในร้านดังๆ เหล่านั้นจำนวนมาก อีกทั้งรายได้ต่อหัวต่อเดือนของชาวอุดรฯ อยู่ที่ 22,017 บาท ซึ่งถือว่าน่าสนใจ มียอดเงินฝากที่ดีและมีการจับจ่ายใช้สอยที่น่าสนใจ

ขณะที่ตลาดขอนแก่น ยอมรับว่า จากการศึกษาซัพพลายสูงมาก จึงไม่ใช่ตลาดที่สนใจ อีกทั้งถ้าเทียบระหว่างอุดรธานีและขอนแก่น จะเห็นว่าขอนแก่นมีรายได้ต่อหัวต่อเดือน 16,030 บาท น้อยกว่าชาวอุดรฯ อีกทั้งการอยู่อาศัยในเมือง อุดรธานี มีสัดส่วนที่สูงถึง 43% ส่วนขอนแก่น 33% ทำให้ตลาดเช่าในอุดรธานีเติบโตมาก และเริ่มที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าระดับราคาหมื่นต้นๆ มากขึ้น สิ่งเหล่านี้ทำให้เชื่อว่าคอนโดมิเนียมในอุดรธานียังไปได้ดี

แสนสิริส่งเดอะเบสลุยอุดรฯขอนแก่น

ทางด้านแหล่งข่าวจากบริษัท แสนสิริ เปิดเผยว่า ไม่ว่าจะเป็นตลาดอุดรธานีและขอนแก่นล้วนมีความต้องการและเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูง โดยหลังจากที่แสนสิริเปิดตัวเดอะ เบส ไฮท์ มิตรภาพ ขอนแก่นไปเมื่อต้นปีและปิดการขายได้ในเวลารวดเร็ว ล่าสุดเตรียมเปิดโครงการ 2 ภายใต้ชื่อ เดอะ เบส เทพารักษ์ ขอนแก่น ซึ่งจะเปิดตัวในวันเสาร์อาทิตย์ที่ 2324 มี.ค.นี้ จำนวน 620 ยูนิต โดยโครงการ 2 จะเพิ่มห้องชุด 2 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ 45.5 ตร.ม.เข้ามารองรับความต้องการของกลุ่มคนโสดกำลังซื้อสูง

ทั้งนี้ เป็นผลจากการเปิดขายโครงการแรกที่มีเพียง 2 ขนาด คือ 1 ห้องนอน 2931.5 ตร.ม. และ 2 ห้องนอน 58.565 ตร.ม. แล้วพบว่ากลุ่มคนโสดกำลังซื้อสูงต้องการห้องชุดที่มีขนาดใหญ่กว่า 29 ตร.ม. แต่ไม่เกิน 50 ตร.ม. ส่วนตลาดอุดรธานี ในเดือน เม.ย. พร้อมจะเปิดตัวโครงการเดอะ เบส อุดรธานี เป็นโครงการแรก ซึ่งอยู่ระหว่างออกแบบ

ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดว่าการโหมตลาดในต่างจังหวัดที่เร็วและแรงเกินไปจะเกิดผลอะไรบ้าง เร็วๆ นี้คงได้รู้กัน