อสังหาฯ ภูธรร้อนทั่วไทยบิ๊กเนมขยายรุกหัวเมืองรอง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

จับตาตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามหัวเมืองรองในต่างจังหวัด ไม่ว่าจะเป็น มุกดาหาร มหาสารคาม สกลนคร อุบลราชธานี เชียงราย สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช ระยอง ที่มีแนวโน้มจะได้รับความสนใจมากขึ้นจากบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เข้าไปลงทุนในจังหวัดหัวเมืองหลักมาแล้วในปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะรายใหญ่อย่างแสนสิริ ที่ เศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ ประกาศตั้งแต่ต้นปีแล้วว่า สัดส่วนการลงทุนในต่างจังหวัดที่มากถึง 30% ส่วนหนึ่งจะเป็นการขยายสู่จังหวัดใหม่ๆ

เป้าหมายของแสนสิริในปีนี้ นอกจากกรุงเทพฯปริมณฑลแล้ว ยังเตรียมบุกไปยัง 6 จังหวัด 7 ทำเล ได้แก่ ระยอง อุดรธานี นครราชสีมา มหาสารคาม ชลบุรี (ศรีราชาและบางแสน) และสงขลา (หาดใหญ่) ซึ่งจะเห็นว่าเริ่มขยายไปยังหัวเมืองรองของต่างจังหวัดมากขึ้น เพราะเป็นจังหวัดที่มีความเป็นเมือง และมีเศรษฐกิจที่ขยายตัวดี โดยเฉพาะมหาสารคาม เป็นตลาดที่บรรดาผู้ประกอบการหลายรายเริ่มให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาคอนโดมิเนียมเจาะกลุ่มนักศึกษา

ขณะที่ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า บริษัทได้ให้ความสนใจลงทุนในจังหวัดหัวเมืองรอง เช่น อุบลราชธานี เชียงราย พิษณุโลก มหาสารคาม นครศรีธรรมราช เพราะเป็นจังหวัดที่มีการขยายตัวที่ดี หากศึกษาตลาดแล้วมีความเป็นไปได้ก็พร้อมที่จะลงทุน

ล่าสุด ศุภาลัย เริ่มไปเปิดโครงการในจังหวัดที่ไม่ใช่หัวเมืองหลัก อย่าง จ.สุราษฎร์ธานี เนื่องจากเป็นจังหวัดหนึ่งที่มีรายได้ประชากรสูง มีการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ดี โดยไปเปิดโครงการบ้านเดี่ยวบนเนื้อที่ 60 ไร่ และอยู่ระหว่างหาซื้อที่ดินที่จะพัฒนาโครงการต่อเนื่อง

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า มหาสารคาม มีความน่าสนใจ เพราะเป็นเมืองมหาวิทยาลัย จะเป็นตลาดที่มีแนวโน้มเติบโตคล้ายขอนแก่น ซึ่งปัจจุบันเริ่มมีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปศึกษาตลาดแล้ว

ขณะที่ตลาดหัวเมืองรองอื่นๆ ที่น่าสนใจ เริ่มด้วยโซนเหนือ จะเป็นเชียงราย ลำพูน ลำปาง จะเติบโตต่อเนื่องจากเชียงใหม่ ฝั่งอีสานจะมีมุกดาหาร ซึ่งจะเติบโตจากการค้าชายแดน เพราะติดกับลาว ส่วนสกลนครและอุบลราชธานี เป็นตลาดที่เติบโตแบบเงียบๆ และปัจจุบันราคาที่ดินปรับสูงขึ้นแล้ว

สำหรับปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดหัวเมืองรองในต่างจังหวัดน่าสนใจ เกิดจากรากฐานทางเศรษฐกิจในต่างจังหวัดเติบโต จากราคาผลผลิตทางการเกษตร ราคาสินค้าเกษตรที่ดี ทำให้คนมีกำลังซื้อสูงขึ้น อีกทั้งการที่โครงสร้างสังคมเปลี่ยนจากสังคมเกษตรเป็นสังคมเมือง ก็เป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดจัดสรรต่างจังหวัดเติบโต ซึ่งเดิมจะเกิดเพียงตลาดหัวเมืองหลัก แต่มาวันนี้จะเริ่มขยายไปยังจังหวัดหัวเมืองรองด้วย

“ในอดีตใจกลางเมืองของจังหวัดในต่างจังหวัดจะมีเพียงปั๊มน้ำมัน ร้านขายสินค้าเคมีภัณฑ์ ขายอุปกรณ์ทางการเกษตร พอเริ่มดีก็เกิดศูนย์จำหน่ายรถยนต์ ศูนย์ซ่อม สินเชื่อรถยนต์ ประกันต่างๆ ก็ตามมา ส่วนราชการก็เข้ามามากขึ้น เป็นองค์ประกอบที่ทำให้สังคมเมืองของจังหวัดต่างๆ เปลี่ยนไป”

ทางด้านปัจจัยเรื่องการค้าชายแดน ก็มีส่วนสำคัญมากที่ทำให้หัวเมืองรองแต่ติดกับชายแดน เช่น เชียงรายฝั่งเชียงของติดกับประเทศลาว เชียงรายฝั่งแม่สายติดกับพม่า ค้าขายชายแดนดีมาก ก็มีผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองสูงขึ้น

ทั้งนี้ สิ่งที่ต้องยอมรับเมื่อเมืองขยายตัว คือ เรื่องราคาที่ดิน และราคาบ้านที่สูงขึ้น คล้ายกับตลาดกรุงเทพฯ เมื่อราคาที่ดินใจกลางเมืองแพงขึ้น ผู้ประกอบการก็จะขยับไปพัฒนาทางฝั่งปริมณฑล ซึ่งหัวเมืองหลักในภูมิภาคต่างๆ จะคล้ายกรุงเทพฯ ราคาที่ดินกลางเมืองแพง ผู้ประกอบการย่อมมองหาทำเลใหม่ๆ ที่มีต้นทุนต่ำลง แต่มีความต้องการไม่แพ้กัน โดยการเติบโตที่เกิดขึ้นเลี่ยงไม่ได้เลยที่ราคาที่อยู่อาศัยก็จะสูงขึ้นไปด้วย แต่เชื่อว่าผู้บริโภคต่างจังหวัดยังมีทางเลือกจากกลไกในการแข่งขันที่ย่อมสูงขึ้น

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า นอกจากเรื่องโครงสร้างสังคมเปลี่ยน การค้าชายแดน สิ่งที่ทำให้ต่างจังหวัดคึกคักมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการมีไทยพรีเมียร์ลีกเกิดขึ้น ซึ่งไม่ใช่ทีมในส่วนกลางเท่านั้นที่มีชื่อเสียง แต่ทีมในหัวเมืองต่างจังหวัดก็มีชื่อเสียงเช่นกัน เช่น ทีมบุรีรัมย์ ซึ่งการมีสโมสรฟุตบอลทำให้มีการสร้างสนามกีฬา มีความเจริญเข้าไป ท้ายที่สุดก็ส่งผลดีต่อภาคที่อยู่อาศัย

สำหรับตลาดใหม่ๆ ยังไม่น่ากังวล เพราะปัจจุบันมีโครงการเปิดใหม่ต่อปีอยู่ประมาณ 10 กว่าโครงการเท่านั้น หรือ 2,000-3,000 หน่วย ห่างจากตลาดหัวเมืองหลักที่มีโครงการเปิดเฉลี่ย 3040 โครงการต่อจังหวัดต่อปีหลายเท่า

อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์หัวเมืองรองก็คงไม่แตกต่างไปจากหัวเมืองหลักที่เต็มแน่นไปด้วยบิ๊กๆ อสังหาฯ โอกาสที่ตลาดจะโตเร็วและแรงเกินไปก็รออยู่ด้วยเช่นกัน