ERWPFและKPNPFใครแน่กว่ากัน

ในเดือน มี.ค.นี้ มีกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 2 กองทุนจะเปิดขายให้นักลงทุน คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เคพีเอ็น หรือ KPNPF ของกลุ่มเคพีเอ็น และกลุ่มธนาคารกสิกรไทย

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอราวัณ โฮเทล โกรท (Erawan Hotel Growth Property Fund : ERWPF) ของบริษัท ดิ เอราวัณ กรุ๊ป (ERW) และกลุ่มไทยพาณิชย์

กองทุนรวม ERWPF จะเปิดเสนอขายให้กับนักลงทุนทั่วไประหว่างวันที่ 15-22 มี.ค. 2556 ในราคา 10.40 บาทต่อหน่วย โดยมีจำนวนเงินทุนของโครงการทั้งสิ้นไม่เกิน 1,831.44 ล้านบาท โดยจำนวนจองซื้อขั้นต่ำ 4,000 หน่วย และเพิ่มเป็นทวีคูณของ 1,000 หน่วย ซึ่งวิธีการเสนอขายและจัดสรรหน่วยลงทุนให้กับผู้จองซื้อทั่วไปตามเกณฑ์สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) โดยกำหนดการจัดสรรในรูปแบบ SmallLot First สำหรับผู้จองซื้อทั่วไป โดยมีธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน และผู้รับประกันการจำหน่ายหน่วยลงทุน

KPNPF จะแถลงข่าววันจันทร์ที่ 11 มี.ค.นี้ ที่คาดว่ากำหนดเวลาและราคาขายออกมา โดยมีจำนวนเงินทุนของโครงการทั้งสิ้นประมาณ 1,800 ล้านบาท และธนาคารกสิกรไทยเป็นที่ปรึกษาทางการเงินและแกนนำในการจัดจำหน่ายหน่วยลงทุน และจะขายหน่วยลงทุนภายในเดือน มี.ค.นี้

ทั้งนี้ กองทุนนี้จะมอบให้บริษัท เคพีเอ็น กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว โดยกองทุนรวมมีนโยบายการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนไม่เกิน 4 ครั้งต่อปี ในอัตราไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ

อัตราผลตอบแทนต่อหน่วยลงทุนของ ERWPF และ KPNPF จะอยู่ที่ประมาณกว่า 5% และ 6% ตามลำดับ เป็นที่หมายปองของลูกค้าเงินฝากธนาคารที่ได้ผลตอบแทนเพียงประมาณ 3% แถมต้องหักเงินเฟ้อเสียภาษีรายได้ดอกเบี้ยด้วย

แต่ ERWPF มีแนวโน้มการเติบโตของรายได้มากกว่าที่จะส่งผลให้ราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า เนื่องมาจากสินทรัพย์ที่จะโอนเข้ากองทุน คือ โรงแรมไอบิส ป่าตอง ภูเก็ต และโรงแรมไอบิส พัทยา เป็นโรงแรมชั้นประหยัดที่กำลังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการเติบโต โดยเปิดดำเนินการเมื่อปี 2551 และมีการรับประกันรายได้ค่าเช่าขั้นต่ำที่จ่ายเข้ากองทุนรวม 4 ปีแรกตั้งแต่วันที่กองทุนรวมเข้ากองทุนจาก ERW จำนวนขั้นต่ำ 111.5 ล้านบาทต่อปี ที่จะช่วยลดความเสี่ยงของรายได้ผันผวนและเพิ่มความแน่นอนว่าจะสามารถจ่ายปันผลได้ปีละครั้ง

อย่างไรก็ตาม “ไกรลักษณ์ อัศวฉัตรโรจน์” รองกรรมการผู้จัดการและประธานเจ้าหน้าที่ด้านการเงิน บริษัท ดิ เอราวัณ กรุ๊ป (ERW) คาดว่ากองทุนดังกล่าวจะจ่ายปันผลได้ปีละ 2 ครั้ง

กองทุนจะได้ค่าเช่าคงที่ตลอดระยะเวลาการเช่า 72.5 ล้านบาทต่อปี และค่าเช่าแปรผันแบ่งรายได้ระหว่างผู้เช่าและกองทุนพร้อมรับประกันรายได้ค่าเช่าขั้นต่ำที่จ่ายให้

กมลวรรณ วิปุลากร กรรมการผู้จัดการใหญ่ ERW กล่าวว่า ทั้งสองโรงแรมมีรายได้รวมสูงถึง 114 ล้านบาท และ 106 ล้านบาท หรือมีค่าเฉลี่ยเติบโตในปี 2552-2555 ปีละ 11% และ 22% ตามลำดับ

ERW จะเข้าถือหน่วยลงทุนนี้ 20% นักลงทุนสถาบัน 50% ที่เหลือจึงจะขายให้นักลงทุนทั่วไป

ไอบิส ป่าตอง มีอัตราผู้พักโรงแรมที่ 7879% ราคาห้องพักเฉลี่ย 1,300 บาท ไอบิส พัทยา 91% ราคาห้องพักเฉลี่ย 1,050 บาท

นอกจากนี้ กองทุนยังได้รับสิทธิในการลงทุนโรงแรมในเครือไอบิสที่ตั้งในประเทศไทย ที่บริษัทเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทั้งปัจจุบันและอนาคตตลอดระยะเวลา 5 ปี จากปัจจุบันมีไอบิส 9 แห่ง อีกทั้งกองทุนมีนโยบายเข้าประมูลทรัพย์สินที่ลงทุนทุก 5 ปี เพื่อเพิ่มโอกาสสร้างรายได้ให้กองทุน

โชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ เปิดเผยว่า กองทุนรวม ERWPF จะรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (Freehold) ของโรงแรมไอบิส ป่าตอง ภูเก็ต และโรงแรม ไอบิส พัทยา เป็นที่ดินพร้อมอาคารสิ่งปลูกสร้าง งานระบบสาธารณูปโภคที่เกี่ยวข้องกับกิจการโรงแรม และเฟอร์นิเจอร์ ทรัพย์สินติดตรึงตรา และอุปกรณ์ต่างๆ จาก ERWPF

โรงแรมไอบิส ป่าตอง ตั้งอยู่ใจกลางหาดป่าตอง จ.ภูเก็ต ตัวโรงแรมมีลักษณะเป็นอาคารสูง 5 ชั้น อยู่บนพื้นที่ 3 ไร่ 3 งาน และ 28.6 ตารางวา มีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดประมาณ 10,400 ตารางเมตร (รวมพื้นที่ส่วนกลางและสระว่ายน้ำ) และห้องพักจำนวน 260 ห้อง ส่วนโรงแรมไอบิส พัทยา ตั้งอยู่ใกล้ชายหาดพัทยา ตัวโรงแรมประกอบด้วยอาคารสูง 7 ชั้น อยู่บนพื้นที่ 2 ไร่ 2 งาน และ 34.3 ตารางวา มีพื้นที่ใช้สอยทั้งหมดประมาณ 10,100 ตารางเมตร (รวมพื้นที่ส่วนกลางและสระว่ายน้ำ) และห้องพักจำนวน 254 ห้อง

“วรดา ตั้งสืบกุล” ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ สาย Investment Banking Coverage 2 ฝ่ายวาณิชธนกิจ SCB กล่าวว่า กองทุน ERWPF มีทรัพย์สินที่จะลงทุนมีคุณภาพสูงและมีการกระจายที่ตั้งใน 2 ทำเลที่มีศักยภาพสูงในเมืองท่องเที่ยวชั้นนำของประเทศ ทั้งพัทยาและภูเก็ต เนื่องจากมีทำเลที่ดีมาก จึงมีโอกาสได้รับประโยชน์จากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในอนาคตด้วย นอกเหนือจากรายได้ที่เติบโตและได้รับการประกัน

ด้าน KPNPF ลงทุนในโครงการเคพีเอ็น ทาวเวอร์ บนทำเลพระราม 9 อาคารเคพีเอ็น ทาวเวอร์ เป็นอาคารสำนักงานสูง 27 ชั้น พร้อมพื้นที่จอดรถ ซึ่งสามารถจอดรถยนต์ได้ประมาณ 485 คัน ตั้งอยู่บนที่ดินเนื้อที่ 2 ไร่ครึ่ง มีพื้นที่ใช้สอยรวม 59,839 ตารางเมตร และพื้นที่ให้เช่ารวมสุทธิ 25,978.43 ตารางเมตร และพื้นที่สำหรับโฆษณาอีกจำนวนหนึ่ง ในโครงการยังมีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านค้าย่อย ธนาคาร ห้องฟังก์ชันรูมขนาดใหญ่ ฯลฯ เพื่อให้บริการแก่ผู้เช่าในโครงการ

นอกจากนี้ กองทุนรวมมีนโยบายที่จะดำเนินการจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สินที่กองทุนรวมลงทุนในครั้งนี้ โดยการนำพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ร้านค้า และพื้นที่โฆษณา ออกจัดหาผลประโยชน์ตามความเหมาะสม เพื่อเพิ่มผลตอบแทนให้นักลงทุน

“กฤษณ์ ณรงค์เดช” ประธานกรรมการบริษัท เคพีเอ็น กรุ๊ป คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า บริษัทจะเข้าซื้อกองทุนดังกล่าว 33% โดยอาคารเคพีเอ็น ทาวเวอร์ มีรายได้หลักจากค่าเช่า 80% ที่เหลือเป็นรายได้จากโฆษณา มีอัตราการเช่าเกินกว่า 90% โดยพื้นที่เช่า 10% เป็นสำนักงานของบริษัทในกลุ่มที่เหลือเป็นลูกค้า 60 ราย ในจำนวนนี้เป็นบริษัทใหญ่ 45 ราย สัญญาเช่า 3 ปี มีรายได้เติบโตปีละ 34% จากค่าเช่าที่ปรับขึ้นเมื่อครบสัญญาเช่า 3 ปี