ปัจจัยบวก-ลบ ตลาดบ้านปี 2556

อุทกภัยปลายปี 2554 มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2555 เป็นอย่างมาก จะเห็นได้ว่าในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล อาคารชุดเข้าสู่ตลาดใหม่ในสัดส่วนประมาณร้อยละ 64 ขณะที่ความคืบหน้าของโครงข่ายคมนาคมระบบรางที่ได้เริ่มมีการก่อสร้างและกระจายตัวไปยังจังหวัดปริมณฑล ทั้งนนทบุรีและสมุทรปราการ ทำให้อาคารชุดมีการเติบโตทั้งด้านการเข้าสู่ตลาดใหม่และจำนวนสร้างเสร็จจดทะเบียนอย่างก้าวกระโดด

อุปสงค์อุปทาน ปี 2556

หากจะพิจารณาการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2555 อาคารชุดมีสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 64 ในการเข้าสู่ตลาดใหม่ และยังคงมีการดูดซับที่ดีเช่นเดียวกัน แต่หากพิจารณาจากการโอนกรรมสิทธิ์ พบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบปี 2555 ยังคงมีสัดส่วนถึงร้อยละ 58 สะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ยังคงมีอยู่สูง และจากปัจจัยเรื่องความมั่นใจในการบริหารจัดการน้ำของภาครัฐ รวมถึงโครงข่ายคมนาคมที่ขยายตัวสู่ปริมณฑลมากขึ้นทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดปริมณฑลสูงขึ้นทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารชุด

ด้านอุปทานประเมินว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีสัดส่วนการเข้าสู่ตลาดมากขึ้นร้อยละ 1520 เมื่อเทียบกับปี 2555 ในขณะที่อาคารชุดจะมีสัดส่วนลดลง แต่โดยรวมก็เชื่อว่าสัดส่วนของอาคารชุดเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยแนวราบ จะมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 6040 โดยอาคารชุดในจังหวัดปริมณฑลจะมีการเติบโตไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 จากการที่โครงข่ายคมนาคมระบบรางออกไปยังจังหวัดปริมณฑลหลายเส้นทาง และจากระดับราคาที่ดินและข้อจำกัดการก่อสร้างที่มีน้อยกว่าเขตกรุงเทพมหานคร

ราคาบ้านขยับ 510%

ปัจจัยในเรื่องของค่าจ้างแรงงาน และการขาดแคลนแรงงานภาคการก่อสร้าง รวมถึงราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นในปี 25542555 ประกอบกับค่าพัฒนาที่ดินที่สูงขึ้นจากการเพิ่มของค่าขนส่งจะทำให้ระดับราคาที่อยู่อาศัยในปี 2556 เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยร้อยละ 510 โดยที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จะมีการปรับราคาสูงสุดถึงร้อยละ 10 เนื่องจากเป็นระดับราคาที่มี Margin ต่ำ และผู้ประกอบการจะไม่สามารถแบกรับต้นทุนไว้ได้ ในขณะที่บ้านราคาเกินกว่า 24 ล้านบาท จะปรับขึ้นประมาณร้อยละ 57 และบ้านราคาสูงกว่า 4 ล้านบาท จะปรับขึ้นร้อยละ 35

ในขณะที่อาคารชุดในเขตกรุงเทพมหานครจะปรับราคาร้อยละ 710 และผู้ประกอบการพยายามรักษาระดับราคา โดยกระจายทำเลที่ตั้งของอาคารชุดไปอยู่ในพื้นที่ปริมณฑลที่มีการขยายโครงข่ายระบบรางเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อ

ปัจจัยสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย

1.โครงการลงทุนของภาครัฐ ในด้านโครงข่ายคมนาคมทั้งในส่วนของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงโครงข่ายทั่วประเทศเพื่อเชื่อมโยงการค้าการลงทุน กับประเทศเพื่อนบ้านในกลุ่ม AEC และนอกกลุ่ม AEC ซึ่งจะเป็นปัจจัยบวกทั้งด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการเติบโตทางเศรษฐกิจ

2.อัตราดอกเบี้ย เชื่อว่าอัตราดอกเบี้ยและอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะไม่ปรับตัวสูงขึ้น หรืออาจปรับตัวลดลงได้บ้าง และถือได้ว่าเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญสำหรับภาคที่อยู่อาศัย

3.ค่าแรงงาน ค่าแรงงานปรับตัวสูงขึ้นทั่วประเทศตามนโยบายของรัฐบาล เป็นปัจจัยลบทางด้านต้นทุน แต่ขณะเดียวกันที่อยู่อาศัยระดับกลางล่างจะได้รับประโยชน์จากรายได้ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะทำให้ความสามารถในการจับจ่าย รวมถึงการซื้อที่อยู่อาศัยระดับกลางล่าง เพิ่มขึ้นด้วยเช่นเดียวกัน

4.การขาดแคลนแรงงาน ภาคการก่อสร้างและภาคอสังหาริมทรัพย์ เป็นแรงกดดันต่อต้นทุนด้านก่อสร้างตั้งแต่ในช่วงปี 2555 และเชื่อว่าปี 2556 ก็จะยังไม่คลี่คลายจากปัจจัยการเติบโตเศรษฐกิจภาคเกษตร ทำให้แรงงานภาคเกษตรลดการทำงานในภาคการก่อสร้าง เมื่อเทียบกับในอดีตที่ผ่านมา ประกอบกับการเติบโตของเศรษฐกิจจะทำให้กรุงเทพมหานครและปริมณฑลขาดแคลนแรงงานมากยิ่งขึ้น

5.ตลาดภูมิภาคร้อนแรงแต่ควรระวัง แม้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่หรือจังหวัดสำคัญในภูมิภาคต่างๆ จะเติบโตแบบร้อนแรงในปี 2555 และปี 2556 แต่ก็มีข้อที่พึงระวังทั้งภาค Demand (กำลังซื้อ) และภาค Supply (ผู้ประกอบการ) ซึ่งแม้ว่าโครงสร้างเศรษฐกิจสังคมในภูมิภาคจะมีการเปลี่ยนแปลงเป็นภาคเมือง และหลายจังหวัดมีความเชื่อมโยงกับการขยายตัวด้านการค้าและการลงทุนกับประเทศเพื่อนบ้าน แต่ Supply ที่เพิ่มสูงขึ้นจะมีผลทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นรวดเร็วและขนาดตลาดหรือความต้องการอาจขยายตัวไม่ทัน

ในปี 2556 จะเป็นปีที่เราจะเห็นการเติบโตในภาคที่อยู่อาศัยของจังหวัดปริมณฑลและภูมิภาคที่มีความชัดเจนที่สุดในปีหนึ่ง แต่ก็เป็นปีที่ควรต้องมี ความระมัดระวังควบคู่กันไปด้วยเช่นกัน