เกาะติดภารกิจรัฐทั้งหนุน-คุมธุรกิจอสังหาฯ

วราพงษ์ ป่านแก้ว

ในงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2556 โดย 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย ได้เชิญหน่วยงานรัฐ 4 หน่วยงานที่มีบทบาทต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางด้านการพัฒนาสาธารณูปโภคและการควบคุม เพื่อให้ผู้ประกอบการได้รู้ทิศทางการดำเนินงานของแต่ละหน่วยงานในปี 2556 เพื่อได้เตรียมการรับมือไว้เนิ่นๆ

รฟม.ดึงเอกชนร่วมพัฒนา

เริ่มที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่มีโครงการขนาดยักษ์มูลค่า 6.9 แสนล้านบาท ในการสร้างระบบขนส่งมวลชน ซึ่งตามแผนแม่บทจะต้องก่อสร้างรวม 464 กิโลเมตร รวม 174 สถานี ยงสิทธิ์ โรจน์ศรีกุล ผู้ว่าการ รฟม. กล่าวว่า รฟม.จึงมีแนวคิดที่จะร่วมมือกับภาคเอกชนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้าเหมือนในต่างประเทศที่ทำกัน โดยจะต้องวางแผนล่วงหน้าว่าสถานีควรจะอยู่ตรงไหนเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาเวนคืน

ขณะที่ภาคเอกชนก็ได้ประโยชน์จากการร่วมมือกับ รฟม. เช่น การขอเชื่อมทาง การจัดสรรที่ดินบางส่วนให้ รฟม.ใช้เป็นพื้นที่จอดรถ จะทำให้เอกชนสามารถพัฒนาที่ดินในเชิงพาณิชย์ในบริเวณนั้นได้มากขึ้น ขณะที่ รฟม.ก็จะมีรายได้จากการเชื่อมทาง เป็นต้น

ทั้งนี้ รฟม.จะเริ่มโครงการนำร่องที่จะร่วมมือกับเอกชนกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มเป็นสายแรก โดยจะใช้บริษัทร่วมทุนกับการเคหะแห่งชาติมาเป็นบริษัทที่ดำเนินการร่วมกับเอกชนกำหนดพื้นที่ที่จะเป็นสถานีที่สามารถรองรับคนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ได้ และจะนำไปใช้กับสายอื่นๆ ต่อไป

กฟน.กปน. ยันมีน้ำไฟรองรับ

อีกสองหน่วยงานด้านสาธารณูปโภค การไฟฟ้านครหลวง (กฟน.) และการประปานครหลวง (กปน.) ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์หวั่นใจว่าจากการขยายการลงทุนที่รวดเร็วอาจจะทำให้บริการของทั้งสองหน่วยงานนั้นรองรับไม่เพียงพอและเกิดความล่าช้า

ธนศักดิ์ วัฒนฐานะ รองผู้ว่าการ (บริการ) กปน. ยืนยันว่าการขยายการผลิตในช่วงที่ผ่านมาจะสามารถรองรับการให้บริการรองรับการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ไปได้ถึงปี 2558 และสามารถให้บริการได้รวดเร็วขึ้น โดยได้ทำโครงการนำร่องกับเอกชนในการยื่นขอการรับรองน้ำ ยื่นขอสำรวจทางอินเทอร์เน็ต ซึ่งได้ผลดีจึงจะเริ่มดำเนินการกับผู้ประกอบการทั่วไปในเร็วๆ นี้

ขณะที่ มนตรี พานิชกิจ ผู้ช่วยผู้ว่าการบริการระบบจำหน่าย กฟน. กล่าวว่า การจ่ายไฟเพื่อรองรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กฟน.มีแผนทั้งระยะสั้นยาวในการปรับปรุงระบบจำหน่ายให้มีประสิทธิภาพเพียงพอรองรับกับผู้ใช้ไฟทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการ นอกจากนี้กฟน.มีโครงการที่ได้นำร่องกับภาคเอกชน 3 ราย ในการพัฒนาการให้บริการที่เร็วขึ้น

สผ.กระจายอำนาจขออีไอเอ

มาถึงพระเอกของงาน สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ที่ถือว่ามีคดีกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด โดยเฉพาะในเรื่องความล่าช้าและการใช้ดุลพินิจในการพิจารณารายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ของกรรมการชำนาญการมากเกินขอบเขต เรื่องนี้ สันติ บุญประดับ เลขาธิการ สผ. ออกตัวว่า สาเหตุที่มีการพิจารณาอีไอเอล่าช้า เพราะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นมากจาก 107 โครงการ เป็น 300 โครงการ ในขณะที่คณะกรรมการมีจำนวนเท่าเดิม

สผ.พยายามแก้ปัญหาโดยเตรียมที่จะกระจายอำนาจการพิจารณาอีไอเอออกไปในระดับจังหวัด ในเบื้องต้นจะเป็นเมืองใหญ่ที่มีมหาวิทยาลัย เพื่อให้มีนักวิชาการเข้ามาช่วยพิจารณาอีไอเอใน 34 เดือนข้างหน้าจะเริ่มดำเนินการ รวมถึงการทำคู่มือในการพิจารณาอีไอเอเบื้องต้นเพื่อให้มีความเข้าใจที่ตรงกัน

ส่วนการพิจารณาอีไอเอที่มักใช้ตามความเห็นหรือดุลพินิจของกรรมการชำนาญการเข้ามามากเกินไปจนทำให้เกิดปัญหาล่าช้านั้น เป็นเพราะการพิจารณาจะดูผลกระทบที่เกิดขึ้น เช่น เมื่อก่อสร้างอาคารก็อาจจะมีผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมได้ ซึ่งกรรมการจะมีการกำหนดแนวทางการป้องกันเอาไว้ ล่าสุดมีเรื่องของคุณภาพอากาศจากการพัฒนาโครงการจำนวนมากๆ มลภาวะเรื่องเสียงที่มีข้อร้องเรียนมากขึ้น เป็นต้น

นอกจากนี้ อีกเรื่องคือเรื่องของทัศนียภาพที่จะต้องมีการออกแบบและพัฒนาให้สอดคล้องกับรอบข้างลงไปถึงเรื่องของสีของโครงการ และอีกเรื่องคือเรื่องพื้นที่สีเขียวที่มีการกำหนดให้มีเพิ่มขึ้น และเรื่องปัญหาจราจรที่จะกระทบกับคนที่อยู่อาศัยเดิม เป็นสิ่งที่กรรมการต้องพิจารณาเพิ่มเติม เพราะที่ผ่านมาผู้อยู่อาศัยเดิมไปฟ้องต่อศาลปกครองถึงผลกระทบการอยู่อาศัย สผ.จึงต้องระมัดระวังไม่ให้เกิดผลกระทบกับสภาพแวดล้อมของผู้อยู่อาศัยเดิมด้วย

ทั้งหมดคือความเคลื่อนไหวของหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องกับผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ และอนาคตที่จะต้องเตรียมรับมือเอาไว้ให้ดี