อสังหาริมทรัพย์ใน สปป.ลาว

สาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว (สปป.ลาว) มีขนาดเศรษฐกิจเล็กที่สุดในภูมิภาคอาเซียน มีขนาดพื้นที่ของประเทศน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของประเทศไทย มีจำนวนประชากรเพียงประมาณ 6.5 ล้านคน

กองทุนการเงินระหว่างประเทศพยากรณ์ว่าเศรษฐกิจของ สปป.ลาว จะเติบโตมากถึงร้อยละ 8 ในปี 2556 โดยในขณะนี้มีกลุ่มทุนจากประเทศจีน เวียดนาม ไทย เกาหลี ญี่ปุ่น และอื่นๆ พากันเข้าไปลงทุนใน สปป.ลาว เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากประเทศจีน ซึ่งมาไกลตั้งแต่เซี่ยงไฮ้ถึงยูนนาน กำลังพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และสิ่งก่อสร้างอื่นๆ ใน สปป. ลาว แต่ละโครงการล้วนมีมูลค่าเฉียดหรือมากกว่าพันล้านบาท

ผู้เขียนมีโอกาสเดินทางเข้าไปสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์และสภาพแวดล้อมใน สปป.ลาว ติดต่อกัน 3 ครั้งในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีที่แล้ว ตั้งแต่ด้านที่ติดอีสานตอนล่างของไทยคือ จาก จ.อุบลราชธานี ผ่านมุกดาหาร ข้ามสะพานมิตรภาพไทยลาวแห่งที่สองไปสะหวันนะเขต (สุวรรณเขต) ถึงด้านที่ติดอีสานตอนบนของไทยคือ จ.อุดรธานี ผ่านหนองคาย ข้ามสะพานมิตรภาพไทยลาวแห่งแรกไปนครเวียงจันทน์ และจากภาคเหนือของไทยด้าน อ.เชียงของ จ.เชียงราย ลงเรือข้ามฟากไปห้วยทราย บ่อแก้ว ซึ่งเป็นพื้นที่ชนบทของลาว (สำหรับสะพานมิตรภาพไทยลาวแห่งที่สาม เชื่อม จ.นครพนม กับแขวงคำม่วน ส่วนสะพานมิตรภาพไทยลาวแห่งที่สี่ เชื่อม อ.เชียงของ กับห้วยทรายนั้น ขณะนี้อยู่ในระหว่างการก่อสร้างและกำหนดเปิดใช้ก่อนกลางปี 2556 นี้)

ใน สปป.ลาว มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจเกิดขึ้นจำนวนมาก โดยเฉพาะในนครเวียงจันทน์มีโครงการขนาดใหญ่ 23 โครงการ ซึ่งผสมผสานระหว่างศูนย์การค้า ศูนย์ธุรกิจ และที่พักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมระดับหรู ได้แก่ โครงการ Vientiane New World (โลกใหม่แห่งเวียงจันทน์) ริมฝั่งแม่น้ำโขง กินพื้นที่ด้านหน้ายาวเป็นกิโลเมตร น่าจะเป็นของกลุ่มทุนจีน ไม่ห่างจากกันนักยังมีโครงการ Vientiane Center (เวียงจันทน์เซ็นเตอร์) ใหญ่โตไม่แพ้กันของกลุ่มทุนจีนจากยูนนาน

นอกจากนี้ ยังมีโครงการ World Trade Center ซึ่งน่าจะเป็นกลุ่มทุนจีนเช่นเดียวกัน และสำหรับนักกอล์ฟ พบว่ามีสนามกอล์ฟใหม่ ชื่อ Long Vien Golf Course ของกลุ่มทุนเวียดนามเปิดให้บริการแล้ว

ในเวียงจันทน์มีสถานทูตและองค์กรระหว่างประเทศจำนวนมาก เจ้าหน้าที่สถานทูตหรือองค์กรระหว่างประเทศเหล่านี้มักเช่าบ้านพักจากคหบดีชาวลาวในย่านใกล้สถานทูต หากเป็นเจ้าหน้าที่ระดับรองลงไปอาจเช่าที่พักอาศัยนอกบริเวณห่างไกลออกไป ในส่วนการรองรับบุตรหลานชาวต่างชาติ เวียงจันทน์มีโรงเรียนนานาชาติเวียงจันทน์ (Vientiane International School) และโรงเรียนนานาชาติเกียรติศักดิ์ (Kiettisack International School)

นอกจากนี้ ในเวียงจันทน์ยังมีการก่อสร้างโรงแรมระดับหรู ซึ่งได้ใช้งานรองรับการประชุมสุดยอดผู้นำกลุ่มประเทศ ASEM หรือเอเชียยุโรป ไปแล้วเมื่อต้นเดือนพฤศจิกายน 2555 แรงงานก่อสร้างแทบทั้งหมดเป็นแรงงานชาวจีนชนบท และแน่นอนว่าเป็นโรงแรมที่กลุ่มทุนจีนเป็นเจ้าของ

จากเวียงจันทน์ไปทางเหนือ ข้ามวังเวียงไปถึงหลวงพระบาง มีโรงแรมประเภทบูติกโฮเต็ลจำนวนมาก หลวงพระบางเป็นเมืองมรดกโลกจึงไม่มีการก่อสร้างอาคารสูง และมีความต้องการบ้านเช่าสำหรับผู้ที่ทำงานในธุรกิจการท่องเที่ยวหรือโรงแรมในบริเวณนั้น

สำหรับสะหวันนะเขตเป็นพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญของลาว เพียงชั่วข้ามฟากจาก จ.มุกดาหาร ของไทย เมื่อข้ามไปแล้วมีบ่อนกาสิโนขนาดใหญ่ชื่อไพเราะว่า “สวรรค์เวกัส” ส่วนในความเป็นจริงจะเป็นสวรรค์หรือนรกถือเป็นเรื่องของนักแสวงโชคแต่ละคนต้องค้นพบกันเอง ด้านชายแดนสะหวันนะเขตเป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ มีนิคมอุตสาหกรรมอยู่จำนวนหนึ่ง

ฝั่งห้วยทราย บ่อแก้ว มีเส้นทาง R3a ปัจจุบันยังเป็นถนนค่อนข้างแคบ สามารถพานักเดินทางต่อไปถึงตอนใต้ของสาธารณรัฐประชาชนจีน ขณะนี้ทางฝั่งไทยกำลังมีการก่อสร้างด่านตรวจคนเข้าเมืองและศุลกากรขนาดใหญ่ มีการปักป้ายโฆษณา “เชียงของประตูสู่อินโดจีน” ซึ่งจะได้รับการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นศูนย์คมนาคมขนส่งเชิงโลจิสติกส์ที่สำคัญในอนาคตอันใกล้ เช่นเดียวกับทางฝั่ง สปป.ลาว

ที่ดินทั้งหมดเป็นของรัฐบาล ประชาชนชาวลาวสามารถเช่าที่ดินจากรัฐบาลได้เป็นระยะเวลานานถึง 30 ปี สำหรับนักลงทุนชาวต่างชาติอาจเช่าระยะยาวได้ถึง 50 ปี ทั้งนี้ต้องยื่นขออนุญาตจากหน่วยงานรัฐบาลก่อน ถ้าอยู่ในเขตเศรษฐกิจพิเศษอาจเช่าได้นานถึง 75 ปี และหากเป็นสถานทูตหรือองค์กรระหว่างประเทศสามารถเช่าได้นานถึง 99 ปี อนึ่ง ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินและยังไม่สามารถซื้อคอนโดมิเนียม (หรืออพาร์ตเมนต์) ได้

รายได้ค่าเช่าบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ จะถูกหักภาษีร้อยละ 15 รวดในอัตราเดียว ส่วนกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้ที่ต้องถูกหักภาษีรายได้ตามปกติ สูงสุดไม่เกินร้อยละ 25 อนึ่งในลาวยังไม่มีการเก็บภาษีมรดก

ทุกวันนี้เพื่อนบ้านจาก สปป.ลาว จะข้ามฝั่งเข้ามาในไทย เพื่อจับจ่ายใช้สอยซื้อเครื่องอุปโภคบริโภคในปริมาณมาก รวมทั้งมาพักผ่อนหย่อนใจและทำกิจกรรมสันทนาการต่างๆ ทำให้เศรษฐกิจในหลายจังหวัดทางภาคอีสานของไทยได้อานิสงส์ไปด้วย เพื่อนบ้านเหล่านี้เมื่อข้ามฝั่งมาบ่อยๆ ท้ายที่สุดจะมองหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยด้วย

ดังนั้น โครงการที่อยู่อาศัยซึ่งมีผู้ประกอบการไปเปิดในจังหวัดภาคอีสานของไทยจำนวนมาก จึงมีเป้าหมายในการดึงดูดลูกค้าจากประเทศเพื่อนบ้าน ซึ่งอาจรวมถึงนักธุรกิจชาวต่างชาติ ซึ่งทำธุรกิจประเภทอื่นๆ อยู่ใน สปป.ลาว ด้วย