ความหวัง อสังหาฯปี56

The present is the ever moving shadow that divides yesterday from tomorrow. In that lies hope.

Frank Lloyd Wright

ปัจจุบันคือเงาที่เคลื่อนผ่าน ซึ่งแบ่งแยกวันวานจากวันพรุ่งนี้ และที่ทอดตัวอยู่ภายใต้นั้นคือความหวัง

แฟรงก์ ลอยด์ ไรต์

ดิฉันขอเริ่มต้นปีใหม่นี้ ด้วย “ความหวัง”

เมื่อวันที่ 18 ม.ค. ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศปรับตัวเลขการคาดการณ์ GDP ของประเทศไทยในปี 2556 จากเดิมที่คาดว่าจะโต 4.6% เพิ่มเป็น 4.9% เพราะเห็นว่า “เศรษฐกิจไทยขยายตัวได้ดีกว่าที่ประเมินไว้เดิม” นับเป็นข่าวดีสำหรับการเริ่มต้นปีใหม่

ในธุรกิจอสังหาฯ เวลาที่เรามองสภาพตลาดไปข้างหน้าว่าจะเป็นอย่างไร เราจำเป็นต้องมองจากทั้งสองฝั่งคือ ฝั่งของซัพพลายและฝั่งของดีมานด์

ในฝั่งของซัพพลาย เรามักรู้ว่าปีนี้จะมีตัวเลขจำนวนโครงการหรือหน่วยขายเพิ่มขึ้นเท่าไร แม้จะเริ่มต้นปีมาไม่กี่อาทิตย์ แต่เราก็ได้เห็นข่าวเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้ประกอบการกันคึกคัก แสดงให้เห็นถึงความมั่นอกมั่นใจของผู้ประกอบการ ขณะเดียวกันก็กลับทำให้มีคนเริ่มตั้งคำถามประมาณ (ซัพพลาย) “ล้นไม่ล้น” กันอีกรอบ

จริงๆ แล้ว การจะตอบคำถามนั้นได้ เราต้องหันมามองอีกฝั่ง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญที่ชี้ชัดสภาพการซื้อขายลงทุนอสังหาฯ คือ ในฝั่งของดีมานด์ หรือความต้องการซื้อ ตราบใดที่คนยังมีความต้องการซื้อ โอกาสที่จะ “ล้น” “ชะลอตัว” ก็จะลดลง แต่ฝั่งของดีมานด์เป็นฝั่งที่เรารู้ได้ยาก ส่วนใหญ่สิ่งที่เราทำได้คือคาดการณ์

ปัจจัยมหภาคที่มีผลอย่างมากต่อความต้องการที่อยู่อาศัย มีด้วยกัน 2 ปัจจัยหลักคือ GDP และอัตราดอกเบี้ย ตัวเลข GDP ของแบงก์ชาติดั่งที่เกริ่นในตอนต้น ย่อมสะท้อนการคาดการณ์รายได้ของประชาชนที่เพิ่มขึ้น เมื่อรายได้ของคนเพิ่มขึ้น เชื่อว่าจะทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ยังคงเติบโตได้ แต่ก็คงไม่เท่ากับอัตราการเติบโตในปีที่แล้ว ซึ่ง GDP ประเทศโตเกือบถึง 6%

อีกปัจจัยหนึ่งคือ อัตราดอกเบี้ย ซึ่งมีผลต่อต้นทุนของคนที่ซื้อบ้าน เพราะหากอัตราดอกเบี้ยลดลง ก็จะทำให้คนกู้ได้มากขึ้น ภาระผ่อนชำระลดลง ความต้องการซื้อของผู้บริโภคก็จะเพิ่มขึ้น แต่เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันที่อยู่ในระดับต่ำมากอยู่แล้ว (อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ณ ขณะนี้ติดลบ) โอกาสที่ดอกเบี้ยจะลดมากไปกว่านี้คงเป็นไปได้ยาก (การประชุมในเดือนนี้ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เองก็ยังตัดสินใจคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่เดิม) หรือแม้หากจะลดลง ก็คงจะไม่ช่วยกระตุ้นดีมานด์ให้เพิ่มได้มากนัก

ฟากของ GDP เอง แม้แบงก์ชาติจะปรับเพิ่มการคาดการณ์อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ แต่ก็พ่วงท้ายคำเตือนให้ติดตามปัจจัยเสี่ยงเศรษฐกิจโลก เกี่ยวกับการแก้ไขปัญหาเพดานหนี้สาธารณะของสหรัฐฯ ความผันผวนของเงินทุนเคลื่อนย้ายซึ่งจะมีผลต่ออัตราแลกเปลี่ยน รวมทั้งปัจจัยภายในประเทศ ทั้งสินเชื่อและหนี้ภาคครัวเรือน ผลของค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาท แม้แต่ตัวเลข GDP ที่ออกมา แบงก์ชาติก็ยังไม่ได้คิดรวมสมมติฐานค่าเงินบาทที่แข็งค่า เพราะพิจารณาว่าเป็นการผันผวนระยะสั้น เป็นคำเตือนที่ทำให้มองดูภาวะเศรษฐกิจข้างหน้า แล้วบอกไม่ได้เต็มปากเต็มคำว่าจะราบรื่น สดชื่น

หากหันมามองในเก้าอี้ฝั่งของผู้ประกอบการ ก็ต้องยอมรับว่าเพราะภาระต้นทุนในปีนี้ที่สูงขึ้น ทั้งต้นทุนวัสดุ ต้นทุนค่าแรง น่าจะทำให้ราคาอสังหาฯ ในปีนี้แพงขึ้น และไม่ได้เป็นปัจจัยบวกต่อความต้องการซื้อ

แล้วดิฉันยังคงหวังได้อย่างไร?

ดิฉันยังคงหวังจากเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล โดยเฉพาะการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน 2.2 ล้านล้านบาท ซึ่งจะลงไปทั้งในระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน รถไฟความเร็วสูง และระบบบริหารจัดการน้ำ เฉพาะในปี 2556 นี้น่าจะมีเม็ดเงินไม่ต่ำกว่า 1.61.9 แสนล้านบาท ถ้าการลงทุนเกิดขึ้นจริง ย่อมทำให้ GDP ปีนี้ขยายตัวมากกว่านี้แน่นอน กระทรวงการคลังประเมินว่าการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานน่าจะทำให้ GDP ของประเทศ โตขึ้นได้อีกปีละ 11.5% (ตัวเลข GDP ที่ประกาศโดยแบงก์ชาติข้างต้น ยังไม่รวมเม็ดเงินลงทุนดังกล่าว) ซึ่งเมื่อ GDP ขยายตัวเพิ่มขึ้น ก็จะช่วยเพิ่มความต้องการซื้อภาคอสังหาฯ ได้อีกทอดหนึ่ง

ดิฉันยังคงหวัง เพราะแม้โครงการจะยังไม่เกิด แต่แผนงาน “เดินหน้า” ที่ชัดเจน โดยเฉพาะฝั่งคมนาคม ก็เพียงพอที่จะส่งสัญญาณบวกให้ธุรกิจที่อยู่อาศัย เมื่อคาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในแนวเส้นทางระบบขนส่งมวลชนจะเพิ่มมากขึ้น ผู้ประกอบการเองก็จะมีความมั่นใจ หอบเอาความกล้า ขยับขยายการลงทุนออกไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่นอกเมืองมากขึ้น ต้นทุนราคาที่ดินในเขตนอกเมืองที่ต่ำกว่าย่อมจะช่วยเฉลี่ยภาระต้นทุนในภาพรวมของผู้ประกอบการให้ลดลงได้บางส่วน ดังนั้น การลงทุนภาครัฐจึงเป็นตัวแปรสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้อย่างชัดเจน

บอกแล้วใช่ไหมคะ ว่าดิฉันมีความหวัง