โอภาส ศรีพยัคฆ์ "เงินไหลเข้า ยังไม่เป่าฟองสบู่อสังหาฯ"

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

คอนโดมิเนียมยังคงเป็นตลาดเป้าหมายของผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าในปี 2556 นี้ การลงทุนอาจจะชะลอตัวลงไปบ้างหลังจากปีที่ผ่านมามีจำนวนโครงการเปิดใหม่เข้าตลาดท่วมท้นถึง 6 หมื่นหน่วย อันเป็นผลต่อเนื่องมาจากวิกฤตน้ำท่วมในปลายปี 2554 ที่ทำให้เกิดดีมานด์เฉพาะหน้าจากกลุ่มคนหนีน้ำผลักดันตลาดคอนโดให้ร้อนแรงแซงหน้าตลาดบ้านแนวราบที่สำลักน้ำอยู่นานทั้งปี

ในปีนี้แม้ตลาดบ้านแนวราบจะเริ่มกลับมาเปิดโครงการใหม่ๆ ป้อนเข้าสู่ตลาดได้มากขึ้นอีกครั้ง แต่ต้องไม่ลืมว่าคนรุ่นใหม่ไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ ยังเป็นตัวขับเคลื่อนให้ตลาดคอนโดเติบโตได้อีกมาก แต่ในทางกลับกัน การแข่งขันในตลาด ปัญหาอุปสรรคที่เกิดขึ้นกับธุรกิจคอนโดก็ยังมีให้เห็นอยู่เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปมร้อนๆ เรื่องการเก็งกำไรและฟองสบู่ในตลาดคอนโดมักถูกพูดถึงทุกครั้งเมื่อตลาดเงินและตลาดทุนอยู่ในภาวะที่ร้อนแรง

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ หนึ่งในเจ้าตลาดคอนโด มองตลาดคอนโดในปีนี้ว่ายังถือเป็นปีที่ดีอีกปีของธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดที่มีปัจจัยเอื้อมาจากเงินเดือน ซึ่งรัฐบาลมีนโยบายปรับขึ้นเงินเดือนข้าราชการปริญญาตรีเป็นเดือนละ 1.5 หมื่นบาท ทำให้กำลังซื้อคนระดับกลางที่เพิ่งเริ่มทำงานสูงขึ้น

นอกจากนี้ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ปรับตัวดีขึ้น การเมืองเริ่มนิ่ง ระบบรถไฟฟ้าที่กำลังขยายไปอีกหลายเส้นทาง ระบบเศรษฐกิจที่ยังขยายตัวได้ ตลาดหุ้นก็ดี เมื่อปัจจัยเหล่านี้เป็นบวกก็จะส่งผลให้อสังหาฯ เติบโตดีขึ้นด้วย

ส่วนเรื่องรถคันแรกที่มองกันว่าจะดึงกำลังซื้ออสังหาฯ ระดับไม่เกิน 2 ล้านบาทไปนั้น เอ็มดี แอล.พี.เอ็น. เชื่อว่ากลุ่มคนซื้อรถคันแรกในวันนี้น่าจะเป็นคนละกลุ่มกับคนที่จะซื้อบ้าน เพราะดูจากยอดขายของปีที่แล้วก็ยังเติบโตได้ดีเกินเป้าที่ตั้งไว้ ส่วนปีนี้ผ่านมาแค่เดือนเดียวคงยังวัดอะไรไม่ได้ แต่ก็ยังเชื่อในใจลึกๆ ว่า เป็นคนละกลุ่มกัน

มาที่ประเด็นร้อนๆ เมื่อธุรกิจอสังหาฯ ถูกมองว่า สภาพคล่องในขณะนี้ที่ล้นจากเงินไหลเข้า สุดท้ายก็จะถ่ายเทไปเก็งกำไรและเกิดภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ กรณีนี้ โอภาส ยืนยันว่า ณ เวลานี้ โครงการของบริษัทยังไม่เกิดภาวะเก็งกำไรจากเงินร้อนในตลาดหุ้นไหลเข้ามาในตลาดอสังหาฯ ซึ่งเหตุการณ์นี้เคยเกิดขึ้นก่อนปี 2540 ที่ธุรกิจอสังหาฯ ล้มกันระนาว แต่วันนี้ทุกฝ่ายระวังมากขึ้น

“ฟองสบู่เกิดจากภาวะเก็งกำไรทำให้ราคาอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้นในระยะเวลาอันสั้น เกิดการซื้อขายเปลี่ยนมือกันไปหลายๆ ทอด ซึ่งภาวะที่ว่านี้ยังไม่เกิดขึ้นในขณะนี้ ราคาอสังหาฯ ราคาคอนโดถ้าดูทิศทางของดีเวลลอปเปอร์ในปีนี้ เราจะเห็นเลยว่า หลายๆ เจ้าที่เป็นยักษ์ใหญ่ หันมาลงทำคอนโดในราคาที่ต่ำลง ในราคาล้านต้นๆ เป็นตัวบ่งชี้ว่าผู้ประกอบการได้ปรับตัวให้ลงมาหาตลาดมากขึ้น” โอภาส กล่าว

แตกต่างจากปี 2540 ที่ทุกคนยังทำขายในราคา 34 ล้านบาท เหมือนกันหมดและก็ตายกันเรียบ เพราะไม่มีกำลังซื้อ แต่วันนี้ลงมาในตลาดล่างและกระจายทำเลกันไป ทำให้ภาวะที่จะเกิดฟองสบู่วันนี้ไม่มี บวกกับสถาบันการเงินที่ค่อนข้างเข้มงวดเรื่องวงเงินกู้โครงการที่ต้องมียอดขายมารองรับ ทำให้ภาวะฟองสบู่เกิดขึ้นได้ยาก

อย่างไรก็ตาม ก็ต้องยอมรับว่ามีภาวะล้นตลาดหรือใกล้ล้นตลาดในบางช่วงบางทำเล แต่ในทำเลที่มีการพัฒนากันมากๆ เป็นเพราะมีความต้องการอยู่มาก เช่น อยู่ในทำเลใกล้รถไฟฟ้า ในเมืองก็มีเหตุมีผลรองรับ อย่างทำเลที่ตอนนี้มีการเปิดตัวกันเยอะมากๆ รถไฟฟ้าสายสีม่วงตอนนี้แข่งกันเปิดเยอะมาก โดยเฉพาะแถวรัตนาธิเบศร์เช่นเดียวกับทำเลรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนขยายอ่อนนุชแบริ่ง มีจำนวนโครงการเกิดขึ้นมากเช่นกัน

โอภาส ประเมินว่า ตลาดคอนโดมิเนียมใน กทม. ปีนี้จะไม่เติบโตมากนักจากปีที่แล้ว ซึ่งมีการเปิดโครงการใหม่รวมแล้ว 6 หมื่นหน่วย แต่คอนโดจะไปขยายตัวในต่างจังหวัด ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างก็ขยายการลงทุนไปในต่างจังหวัดหัวเมืองที่วันนี้เปลี่ยนแปลงไปเร็วมาก

เช่น จ.อุดรธานี ซึ่งจะเป็นจังหวัดที่ แอล.พี.เอ็น.จะไปปักธงโครงการใหม่ในแดนอีสานในไตรมาส 2 ปีนี้ เป็นจังหวัดที่มีอะไรหลายๆ อย่างที่ทำให้น่าสนใจ ข้อแรก เป็นจังหวัดที่เชื่อมต่อประเทศลาว คนเวียงจันทน์ที่มีเงินจะขับรถมาที่อุดรฯ เพื่อขึ้นเครื่องไปช็อปปิ้งต่อที่กรุงเทพฯ นั่นคือลูกค้ากลุ่มหนึ่ง

ส่วนอีกกลุ่มหนึ่ง คือคนต่างชาติที่มาลงหลักปักฐานเป็นเขยคนอุดรฯ กลุ่มนี้ก็มีมาก และยังคงมีต่อเนื่อง แต่คนกลุ่มนี้ติดที่ซื้อบ้านเองไม่ได้ แต่สามารถซื้อคอนโดได้ และอีกกลุ่มคือคนพื้นที่ซึ่งวันนี้ไลฟ์สไตล์เดียวกับคนกรุงเทพฯ มีโครงการคอนโดที่มาเปิดไปแล้วก่อนหน้าขายหมดภายใน 2 ชั่วโมง และการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนจะยิ่งทำให้ความต้องการคอนโดในอุดรฯ ขยายตัวขึ้น

นอกจากที่อุดรฯ แอล.พี.เอ็น. ยังมีแผนที่จะขยายการลงทุนไปในภาคอีสานพื้นที่ต่างๆ เพียงแต่ขอเวลาดูตลาดให้ชัดๆ อีกครั้งว่าจะไปลงที่ไหนบ้าง ส่วนที่อุดรฯ ถ้าโครงการที่เปิดจำนวน 1,400 หน่วย ได้รับการตอบรับก็พร้อมที่จะเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ยังมีที่ รวมทั้งจะไปที่หัวหิน ชะอำ จอมเทียน

รวมทั้งจะมีโครงการขนาดใหญ่ 1 หมื่นหน่วย ที่รังสิตนครนายก ระหว่างคลอง 1 กับคลอง 2 ที่จะเป็นไฮไลต์ของปีนี้ โครงการดังกล่าวมีที่ดินที่ซื้อได้มา 100 ไร่ บริษัทมองว่าคนที่เกิดและโตในย่านนั้นปัจจุบันจะหาซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่เดินทางสะดวกได้ยาก จะมีก็ต้องออกไปคลอง 5 คลอง 6 ซึ่งปัจจุบันการจราจรติดขัดมาก ถ้ามีคอนโดราคา 6 แสนบาทไปเปิด น่าจะตอบสนองได้ เพราะรังสิตถือเป็นศูนย์กลางที่อยู่อาศัยทางตอนเหนือที่มีขนาดใหญ่ โดยโครงการนี้จะเป็นการเปิดตัวแบรนด์ใหม่ คือ ลุมพินี ทาวน์ชิพ ที่เป็นทาวน์ อิน ทาวน์ ของทำเลรังสิต และในอนาคตก็จะเกิดขึ้นในทำเลอื่นๆ ด้วยเช่นกัน ถ้าสามารถหาซื้อที่ดินขนาดใหญ่ได้