มือใหม่อสังหาริมทรัพย์ ลงทุนอย่างไรดี

โดย...วันพรรษา อภิรัฐนานนท์

ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่เรียกตัวเองได้ว่า ผู้มีอิสรภาพทางการเงิน และมีเงินเย็นเก็บออมไว้ ควรมองหาโอกาสลงทุนในหลายๆ ช่องทาง โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เนื่องจากมีอัตราการเติบโตที่ดี มีความเสี่ยงต่ำเมื่อเทียบกับการลงทุนในตลาดทุน อย่างไรก็ตาม ก็ต้องระวังเรื่องสภาพคล่อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำ การเปลี่ยนสินทรัพย์เป็นเงินสด อาจต้องใช้เวลานานถึงนานมาก

อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ บริษัทในเครือกลุ่มบริษัท แสนสิริ ให้มุมมองที่น่าสนใจไว้ หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังสนใจจะลงทุนในพร็อพเพอร์ตี้ ก็ตามมาเลย

ผลตอบแทนจากการลงทุน

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ มี 2 รูปแบบ

1.การลงทุนในระยะสั้นๆ (Short Term) นักเก็งกำไรระยะสั้น ซื้อมาแล้วขายดาวน์หรือขายใบจอง หรือรอโอนแล้วค่อยขายต่อ โดยได้ส่วนต่างเป็น “กำไร”

2.การลงทุนเพื่อเก็งกำไรในระยะยาว (Long Term) แบ่งเป็น 2 ส่วน คือ การซื้อลงทุนเพื่อได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของค่าเช่า ปล่อยเช่าเก็บกินยาวๆ หรือเก็บไว้เป็นสินทรัพย์ (Asset) ใช้เวลาในการพิจารณาเมื่อถึงจังหวะที่สินทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้น จะเป็นจังหวะไหนเมื่อไหร่ ก็ขึ้นอยู่กับความพร้อมของแต่ละคน

“ผมมองว่าการลงในอสังหาริมทรัพย์ควรเป็นแบบระยะยาว หรือแบบ Long Term ซึ่งจะได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่า เพราะนอกจากก่อให้เกิดรายได้ประจำ คือ การปล่อยให้เช่า ยังมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้น คือมูลค่าสินทรัพย์ ยกตัวอย่างราคาที่ดินบริเวณถนนรัตนาธิเบศร์ จากเมื่อ 4 ปีก่อนตารางวาละ 23 หมื่นบาท ปัจจุบันตารางวาละกว่า 7 หมื่น1 แสนบาท เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัว”อนุกูล กล่าว

เหมาะสมกับใคร อย่างไร

อนุกูล เล่าว่า ผู้ที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะต้องมีอิสรภาพทางการเงินและมีเงินเย็น หมายถึง ผู้มีเงินออมที่ยังไม่มีแผนหรือโครงการจะนำไปใช้ พรุ่งนี้เงินก้อนนี้หายไป คุณก็ยังคงดำรงชีวิต และดูแลครอบครัวได้อย่างไม่เดือดร้อน

6 ข้อที่ต้องพิจารณาก่อนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

1.ต้องมีเงินออมเผื่อฉุกเฉิน เงินออมที่มีควรครอบคลุมค่าใช้จ่ายนาน 36 เดือน

2.ประวัติเครดิต ต้องไม่มีปัญหากรณีกู้แบงก์ โดยทั่วไปสถาบันการเงินต่างๆ ก่อนปล่อยกู้ จะมีระบบตรวจสอบที่เรียกว่าเครดิตบูโรสกอร์ ประเมินจากประวัติการชำระหนี้ของลูกค้าเป็นหลัก สำรวจตัวคุณก่อน

3.ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควรประเมินภาระหนี้สินของตัวเองเสียก่อน จะทำให้คุณขอเงินกู้จากแบงก์ได้ราบรื่น ซึ่งมาตรฐาน ก็คือ ภาระผ่อนหนี้ของคุณในปัจจุบัน ในแต่ละเดือนแล้ว รวมแล้วต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ (ถ้ามีภรรยา รวมรายได้และหนี้สินของภรรยาด้วย)

4.พิจารณาส่วนประกอบของห้องและโครงการ ในขั้นตอนการรับมอบอย่างถี่ถ้วน สังเกตว่าส่วนประกอบต่างๆ ตรงกับสัญญาที่ระบุไว้หรือไม่

5.ผู้ประกอบการก็สำคัญไม่น้อย ควรเลือกซื้อห้องชุดในโครงการที่ผู้ประกอบการมีประสบการณ์ในธุรกิจที่ดี มีชื่อเสียงในการพัฒนาโครงการ ซึ่งจะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่า คุณจะได้ห้องชุดหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ตรงตามสัญญา

6.ปัจจัยอื่นๆ ที่ต้องคำนึงถึง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องคุณภาพชีวิต สังคมและสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัย ขนาดและคุณภาพของโครงการ การบริหารโครงการที่มีคุณภาพ ก็ล้วนมีส่วนสำคัญ เพื่อสร้างความคุ้มค่าการลงทุนได้ยาวนาน

ทิศทางการลงทุน

ทีมวิจัยของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบกระแสใหม่ที่น่าสนใจ คือ กระแสบ้านพักตากอากาศ หรือบ้านหลังที่สองที่กำลังมาแรง ซึ่งนับเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญที่ชัดเจนมากตั้งแต่ช่วงปลายปี 2554 ที่ผ่านมา โดยเมืองตากอากาศที่มีลักษณะเป็นสถานที่ท่องเที่ยว จะเป็นจุดแรกๆ ที่ผู้ซื้อให้ความสนใจ เช่น พัทยา หัวหิน ภูเก็ต เขาใหญ่ และเชียงใหม่ ถือเป็น 5 เมืองหลักที่มีอุปสงค์หรือความต้องการสูง

อนุกูลจบความเห็นด้วยการบอกว่า ปี 2556 จะเป็นปีทองอีกปีหนึ่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา หากการจะเลือกลงทุนในสินทรัพย์ใด หรือรูปแบบใด ควรพิจารณาศึกษาให้รอบคอบ อย่าลืมหมั่นตรวจสอบสุขภาพทางการเงินของเราเองด้วย เพราะการวางแผนการเงินการลงทุน ก็เหมือนกับการวางแผนชีวิต คุณวางแผนดี คุณทำตามแผนได้ โอกาสที่คุณจะเก็บเกี่ยวกำไรและใช้ชีวิตที่ต้องการก็มีสูง