เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ รุกอย่างระมัดระวัง

ปี 2555 หุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เป็นกลุ่มที่ปรับตัวดีที่สุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยปรับตัวขึ้นถึง 79% มากกว่าดัชนีหุ้นที่ปรับตัวขึ้นเพียง 36%

ปีนี้กลุ่มนี้ก็มีแนวโน้มเป็นบวก จากการเติบโตของเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ โครงการใหม่ที่เตรียมเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง และยอดการโอนคอนโดมิเนียมที่เพิ่มสูงขึ้น

แนวโน้มสำคัญสำหรับปีนี้คือ ผู้ประกอบการในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ขยายตัวไปยังตลาดต่างจังหวัดและการพัฒนาโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า

ผู้ประกอบการรายใหญ่แถลงทิศทางดำเนินธุรกิจไปแล้ว 3 แห่ง ได้แก่ บริษัท แสนสิริ (SIRI) บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท (PS) และบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) แทบจะไม่แตกต่างกันคือ ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการและอัตราเติบโตของยอดขายเป็นเลขสองหลักและรุกต่างจังหวัด

ล่าสุด บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (AP) ภายใต้การนำของ “อนุพงษ์ อัศวโภคิน” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ได้ประกาศรุกเช่นเดียวกัน แต่เป็นการรุกอย่างระมัดระวัง

ปี 2556 AP ตั้งเป้ายอดขาย 2.2-2.3 หมื่นล้านบาท และรายได้ 2-2.1 หมื่นล้านบาท เติบโต 10-15% จากปี 2555 ที่มียอดขาย 2 หมื่นล้านบาท และรายได้ 1.7 หมื่นล้านบาท ในอัตรากำไรขั้นต้นกว่า32-33% ใกล้เคียงปี 2555 ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นประมาณกว่า 30%

ทั้งนี้ มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 23 โครงการ มูลค่า 2.2 หมื่นล้านบาท จากปีก่อน 15 โครงการ ทั้งนี้เป็นโครงการต่างจังหวัด 3 โครงการ โดยสามารถซื้อที่ดิน ที่ จ.อุดรธานี ได้แล้ว และโครงการทั้งสามแห่ง คาดว่าจะเป็นโครงการนำร่อง ไม่มีนัยสำคัญต่อรายได้ของบริษัทมากนัก

นอกจากนั้น ยังมีงานในมือที่รอรับรู้รายได้อีก 3.5 หมื่นล้านบาท เป็นโครงการที่เปิดแล้วขายไม่หมด 15 โครงการ 8,700 ล้านบาท และโครงการที่ขายแล้วรอโอนใน 3 ปีนี้ 2.7 หมื่นล้านบาท ที่คาดว่าจะรับรู้รายได้ปี 2556 1 หมื่นล้านบาท ปี 2557 1.1 หมื่นล้านบาท และปี 2558 เท่ากับ 1.2 หมื่นล้านบาท

“ปีนี้ยังเป็นปีที่ดีของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพราะดอกเบี้ยยังต่ำ แต่การรุกของเราจะเป็นไปอย่างระมัดระวัง อย่างการขยายตัวไปต่างจังหวัดจะค่อยๆ ทำ เพราะกำลังซื้อไม่มากเท่า กทม. ขายถูกมากก็ไม่มีกำไร บริษัทที่รุกไปคนแรกขายดีมาก แต่บริษัทที่ขยายตามหลังไปต้องระมัดระวัง”

AP ยังมองว่า ตลาดหลักของบริษัท คือ กทม. เพราะเชื่อว่า กทม. ยังมีช่องว่างให้ขยาย โดยจะกระจายสินค้าไปยังเขตรังสิต และถนนธนบุรีปากท่อ

“เรามีสินค้าหลากประเภทที่จะขยายไปได้อีก ต่างจากผู้ประกอบการที่มีสินค้าจำกัดไม่หลากหลาย จึงต้องขยายตลาด ราคาบ้านที่ต่างจังหวัดถูกมาก บ้านเดี่ยวราคา 2.7 ล้านบาท กำไรมาจากไหน ที่กทม. บ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หาไม่เจอแล้ว”

รายได้หลักของ AP 45% มาจากคอนโดมิเนียม 30% เป็นทาวน์เฮาส์ และ 20% เป็นบ้านเดี่ยว

ปี 2556 SIRI ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ 6 รายรวม AP ดาหน้าออกไปขยายงานต่างจังหวัด โดย SIRI รุกหนักใน 11 จังหวัด จากปีก่อน 6 จังหวัด โดยคาดว่ายอดขายต่างจังหวัดจะเป็นแรงขับเคลื่อนยอดขายในปีนี้และมีสัดส่วนสูงถึง 30% ของยอดขาย และเจาะลูกค้าคน กทม. ที่ต้องการมีบ้านหลังที่สอง

PS มีแผนรุกต่างจังหวัดมากขึ้น แต่สัดส่วนยังแค่ 11% ของเป้าหมายยอดขายทั้งหมด

LPN มีแผนรุก จ.ชลบุรี โดยตั้งเป้ายอดขาย 4,200 ล้านบาท ทั้ง LPN บริษัท ศุภาลัย (SPALI) และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH)

ปีนี้ SIRI วางแผนขยายธุรกิจสู่ตลาดล่างทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ และรุกส่วนแบ่งการตลาดของ PS และ LH ด้าน LPN ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมเพิ่มรายได้จากทาวน์เฮาส์จากปีก่อน 49% เป็น 1,000 ล้านบาท

สำหรับปัญหาเรื่องขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้างและแรงงานนั้น อนุพงษ์ กล่าวว่า น่าจะเกิดกับผู้ประกอบการขนาดเล็กมากกว่า เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่มีการเตรียมพร้อมให้ราคาดี โดย AP หาผู้รับเหมาก่อสร้างไว้ตั้งแต่ก่อนหน้านี้แล้ว และการที่ผู้ประกอบการขนาดใหญ่อย่างบริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท (PS) และบริษัท แสนสิริ (SIRI) มีโรงงานผลิตคอนกรีตสำเร็จรูปและบริษัทรับเหมาก่อสร้างเป็นของตัวเอง ทำให้ปัญหานี้คลี่คลายลงไปมาก

AP เพิ่งปรับโครงการองค์กรเพื่อลดขั้นตอนในการทำงาน โดยโอนย้ายงานด้านการออกแบบมารวมกับฝ่ายดีไซน์และผลิตภัณฑ์ ภายใต้ความรับผิดชอบของ “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด

“การโอนย้ายงานครั้งนี้ เพื่อความคล่องตัวให้มีการกำหนดกลยุทธ์ตั้งแต่ต้นทางจนถึงปลายทาง”

“อนุพงษ์” มีมุมมองว่า ปัญหาฟองสบู่ในอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้นไม่มีวันเกิดขึ้น ยิ่งเป็นฟองสบู่จากนักลงทุนต่างชาติแล้วยิ่งไม่มีวันเกิด เพราะปัจจุบันอัตราการถือครองคอนโดมิเนียมของต่างชาติ คอนโดมิเนียมไทยนั้นมีจำนวนน้อยมาก โดยเฉพาะใน AP แทบไม่มีนัยสำคัญ เนื่องมาจากธนาคารพาณิชย์ไทยไม่มีนโยบายปล่อยกู้ต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียม โดยจะตั้งอัตราดอกเบี้ยไว้แพงและให้กู้ไม่เกิน 60% ต่างจากสิงคโปร์และฮ่องกงที่เป็นประเทศศูนย์กลางการเงิน แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยจะถูกกว่าสองประเทศนี้มากก็ตาม

สิ้นปี 2555 ที่ผ่านมาสัดส่วนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเงินสดสูงถึง 30% ทั้งที่รัฐบาลให้กู้ได้ทั้งหมด และอัตราการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีมากกว่าปี 2540 ทั้งนี้เพราะมีระบบตรวจสอบเครดิตที่ดีต่างจากปี 2540 ที่ไม่มีเครดิตบูโร

AP ได้เครดิตเรตติ้ง A จากบริษัท ทริส เรทติ้ง บริษัทมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน 1 เท่า และมีแผนซื้อที่ดินมากกว่าทุกปีเป็น 6,000 ล้านบาทจากปีก่อน 3,000 ล้านบาท

“ผมระมัดระวังเรื่องสัดส่วนหนี้ไม่ให้มากเกินไป กลัวซ้ำรอยปี 2540 ปัจจุบันมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนเพียง 1 เท่าเท่านั้น แม้ว่าปีนี้จะซื้อที่ดินมากกว่าปีก่อนเท่าตัวเป็น 6,000-6,500 ล้านบาท”

นอกจากนั้น จะรักษาสัดส่วนรายได้ของบริษัทเป็นครึ่งต่อครึ่งระหว่างโครงการแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และแนวสูงคือ คอนโดมิเนียม และพยายามจะไม่รุกทำธุรกิจมากจนเกินไปจนเสียวินัยทางการเงิน

“อนุพงษ์” กล่าวว่า ผลจากค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นเป็น 300 บาท ยังส่งผลกระทบต่อต้นทุนบริษัทยังไม่เต็มที่ เพราะต้องปรับเงินเดือนเป็นขั้นตอนการขึ้นค่าแรงงานขั้นต่ำ 300 บาท นั้น กระทบต้นทุนบริษัทที่เกิดขึ้นกับพนักงานทุกระดับ ตั้งแต่แรงงานขั้นต่ำจนถึงระดับผู้บริหาร เพราะต้องปรับขึ้นทุกระดับชั้น

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้มีความพยายามที่จะรักษาอัตราส่วนผลตอบแทนผู้ถือหุ้นให้ไม่ต่ำกว่าระดับ 20% เช่นเดียวกับผลตอบแทนจากการลงทุน