รู้จักกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

โดย...กิตติคุณ ธนรัตนพัฒนกิจ

มอร์นิ่งสตาร์ รีเสิร์ช (ประเทศไทย)

นักลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะต้องดูว่าเป็น Freehold หรือ Leasehold แล้ว ควรพิจารณาด้วยว่าเรามีความเข้าใจในแต่ละประเภทของสินทรัพย์นั้นมากน้อยแค่ไหน เพราะอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีที่มาของรายได้และความเสี่ยงที่แตกต่างกัน

ยกตัวอย่างเช่น ศูนย์การค้า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ส่วนใหญ่จะนำเงินไปเช่าสิทธิในการบริหารศูนย์การค้า โดยมีรายได้จากค่าเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้านั้น และเมื่อหักค่าธรรมเนียมการดำเนินการต่างๆ แล้ว ผลกำไรก็จะส่งกลับมาให้ผู้ถือหน่วยในรูปแบบของเงินปันผล

ความเสี่ยงหรือโอกาสที่จะไม่ได้รับผลตอบแทน คือในกรณีที่ศูนย์การค้านั้นๆ ไม่มีผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งเพียงแค่นักลงทุนไปเดินดูศูนย์การค้านั้นมีร้านค้าเต็มหรือไม่ มีลูกค้ามาเดินในศูนย์มากน้อยแค่ไหน วิธีการนี้เป็นหลักง่ายๆ ที่นักลงทุนสามารถหาข้อมูลเองได้ ทั้งนี้ ยกเว้นกรณีที่มีปัจจัยอื่นที่ไม่สามารถคาดการณ์ได้ เช่น การชุมนุมประท้วง ทำให้ต้องปิดศูนย์การค้า ตรงนั้นก็จะเป็นความเสี่ยงที่เพิ่มเข้ามา

ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่ง คือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างจากกองทุนรวมทั่วไป ซึ่งสามารถซื้อขายได้โดยตรงจากบริษัทจัดการลงทุน หรือ บลจ. เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทุกกองจะต้องนำเข้ามาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และหลังจาก IPO แล้วนักลงทุนจะไม่สามารถซื้อหน่วยลงทุนโดยตรงจาก บลจ.ได้อีก

เรื่องการขาดสภาพคล่องเป็นปัญหาที่มีมานาน เนื่องจากนักลงทุนส่วนใหญ่ขาดความรู้ ความเข้าใจ และเป็นเหตุผลที่ทำให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นที่นิยมซื้อขายในตลาดรอง ประกอบกับเมื่อซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ส่วนต่างของราคาตลาด (Market Price) กับราคา NAV ก็กลายเป็นอีกประเด็นหนึ่งที่นักลงทุนควรนำมาพิจารณาเป็นสำคัญด้วยว่ามูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริงกับราคาตลาดนั้น มีความต่างกันมากน้อยแค่ไหน (Premium/Discount)

ดังนั้น ผมเชื่อว่านักลงทุนที่เลือกลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจปัญหาการขาดสภาพคล่องนี้ และคงไม่คาดหวังที่จะได้ผลตอบแทนในส่วนของ Capital Gain มากนัก แต่จะเป็นการลงทุนระยะยาวเพื่อรอรับเงินปันผลมาก กว่า ซึ่งอัตราเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็อยู่ในระดับที่ดีเฉลี่ย 78% จึงทำให้นักลงทุนส่วนใหญ่มักใช้เป็นทางเลือกในการลงทุนระยะยาว

นอกจากนี้ นักลงทุนหลายท่านอาจสงสัยว่าหากจะพิจารณาผลตอบแทนจากการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรจะดูที่ NAV, Market Price หรือ Dividend กันแน่ ตรงนี้ต้องทำความเข้าใจให้ชัดเจน แม้ว่าผลตอบแทนหลักมาจาก Dividend แต่หากมองที่กำไร หรือ Capital Gain จะต้องมาจากราคา Market Price ที่นำเข้าไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ด้วย ซึ่งในปีนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลายกองสร้างผลตอบแทน Year to date ได้มากกว่า 4050% และบางกองก็สูงกว่า 7080% เลยทีเดียว แต่ที่ขาดทุนก็มีเช่นกัน อย่างไรก็ดี การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงไม่เป็นที่นิยมซื้อขายกันมากนัก และมีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณาดังที่กล่าวมา

ทั้งนี้ ผมเชื่อว่าในอนาคตแนวโน้มของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นที่นิยมมากขึ้น สังเกตจากกองใหม่ๆ ที่เข้ามาจดทะเบียน ได้รับความนิยมจากนักลงทุนอย่างมาก ซึ่งเป็นตัวสะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นที่ต้องการ และเชื่อว่าจะมีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ที่น่าสนใจออกมาอีกอย่างแน่นอน

ส่งท้ายด้วยทางเลือกการลงทุนเพิ่มเติมสำหรับนักลงทุนอีกอย่างหนึ่ง ซึ่งเพิ่งมีในบ้านเรามาได้ราว 12 ปีนี้ นั่นคือการลงทุนในกองทุนรวมที่ไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งลักษณะจะเหมือนกองทุนรวมหุ้นหรือกองทุนเปิดทั่วไป เพียงแต่ บลจ.จะนำเงินไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือลงทุนในบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรงอีกต่อหนึ่ง ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 10 กองแล้ว ซึ่งผลตอบแทนของกองทุนเหล่านี้ Year to date หลายกองทำได้ 2030% ทีเดียว

ทั้งนี้ ยังมีความแตกต่างที่นักลงทุนจะต้องทำความเข้าใจในหนังสือชี้ชวนให้ละเอียดด้วย นั่นคือกองทุนเหล่านี้จะซื้อขายกันที่ราคา NAV เหมือนกองทุนรวมทั่วไป ไม่ใช่ราคา Market Price และอาจจะมีการจ่ายเงินปันผลหรือไม่ก็ได้ ขึ้นอยู่กับนโยบายของกองทุน เพราะไม่มีข้อกำหนดเหมือนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่ระบุว่าไม่น้อยกว่า 90% ของกำไร ต้องนำมาจ่ายเป็นเงินปันผล และในขณะเดียวกัน แม้ว่าจะมีสภาพคล่องในการซื้อขายมากขึ้น แต่ควรคำนึงถึงเรื่องค่า Management Fee ที่จะต้องจ่ายแพงมากขึ้นกว่าปกติด้วย

ดังนั้น หากนักลงทุนที่ยังไม่มีความรู้ความเข้าใจมาก่อน ไม่มีเวลาศึกษารายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท แต่เชื่อมั่นว่าผู้จัดการกองทุนจะสามารถคัดเลือกกองทุนที่ดีแทนเราได้ กองทุนรวมเหล่านี้ก็น่าจะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ต้องการมีการลงทุนบางส่วนอยู่ในอสังหาริมทรัพย์