อสังหาฯปีงูเล็กเติบโตความสุ่มเสี่ยง

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

เข้าสู่ปีมะเส็งที่คาดการณ์กันว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีงูเล็กจะโดดเด่นกว่าหลายปีที่ผ่านมา อันเนื่องมาจากหลากหลายปัจจัยบวกที่เกื้อหนุนไม่ว่าจะเป็นงบประมาณรัฐที่จะอัดฉีดเข้าสู่ระบบเพื่อกระตุ้นการลงทุน การใช้จ่ายภายในเพื่อให้เศรษฐกิจขยายตัว การไหลเข้าของเงินทุนต่างประเทศที่เข้ามาแสวงหาโอกาสลงทุนในเอเชียอย่างต่อเนื่องหลังจากเศรษฐกิจในยุโรปและสหรัฐอเมริกา ยังไม่สามารถพลิกฟื้นกลับขึ้นมาได้

ในขณะที่การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ที่จะเกิดขึ้นในปี 2558 ทำให้เกิดการตื่นตัวในการลงทุนทั้งจากภายในและภายนอกประเทศที่มีไทยเป็นเป้าหมายหลัก ในปีหน้าสภาพคล่องที่อยู่ในประเทศจะล้นเหลือ กำลังซื้อของผู้บริโภคจะเพิ่มขึ้น ทั้งจากการกระตุ้นการใช้จ่ายภายในประเทศ จากนโยบายจำนำข้าว จากนโยบายขึ้นค่าแรง 300 บาท ประกอบกับดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ สิ่งเหล่านี้ล้วนส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 ด้วยกันทั้งสิ้น

อย่างไรก็ตาม แม้กำลังซื้อจากการอัดฉีดเงินของรัฐจะดูดีขึ้น แต่ที่ต้องจับตาดูกันต่อไป คือ ภาวะเงินเฟ้อที่จะขยับขึ้นเป็นเงาตามตัว ซึ่งจะเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายของผู้บริโภค นอกจากนี้การเดินหน้าก่อสร้างขนส่งมวลชนระบบราง ทั้งรถไฟฟ้าที่อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และรถไฟความเร็วสูงจะเป็นการกระตุ้นให้เกิดดีมานด์ใหม่ๆ พร้อมๆ กับซัพพลายใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมากด้วยเช่นกัน

สิ่งที่น่าเป็นห่วง คือ ในหลายพื้นที่จะเกิดซัพพลายใหม่มากจนเกินความต้องการ ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะขยับสูงขึ้นทั้งจากราคาที่ดิน ต้นทุนค่าแรง ค่าวัสดุก่อสร้างที่จะสูงขึ้น แม้ว่าจะมีคนซื้อเกิดขึ้นใหม่ แต่ที่เป็นคนต้องการซื้อจริงไม่สามารถสู้กับราคาที่ปรับขึ้นไหว ขณะที่การซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไรจะขยับเพิ่มขึ้น กลายเป็นจุดเปราะบางของธุรกิจที่ต้องระมัดระวัง

สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปัจจัยเสี่ยงในปี 2556 ยังเป็นประเด็นเศรษฐกิจในยุโรปและสถานการณ์การเมืองภายในประเทศ ขณะที่ปัญหาการขาดแคลนแรงงานต่อเนื่องจะยังเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการจะแก้ปัญหาโดยการจัดสร้างหรือจัดหาผนังสำเร็จรูปและชิ้นส่วนอุปกรณ์สำเร็จรูปมาใช้มากขึ้น เพื่อลดการพึ่งพิงแรงงาน

ทั้งนี้ จากการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาสสุดท้ายของปี 2555 พบว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันและความคาดหวังในอนาคต 6 เดือนข้างหน้าดีขึ้นมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ ดังนั้นผู้ประกอบการคงยังมีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง ทำให้ภาคที่อยู่อาศัยของไทยจะยังเติบโตได้ดีในปี 2556 ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และต่างจังหวัด

อย่างไรก็ตาม การที่มีอุปทานของที่อยู่อาศัยมากในบางพื้นที่ผสมกับการเก็งกำไรจำนวนหนึ่ง และกระแสเงินร้อนไหลเข้าจากต่างประเทศอาจมีความเสี่ยงที่ภาครัฐต้องควบคุมการดำเนินนโยบายด้านเศรษฐกิจ การไหลเข้าของกระแสเงิน หนี้ภาคครัวเรือน และเงินเฟ้อ เพราะปัจจัยเหล่านี้ เมื่อผนวกกับปัจจัยการเมืองอาจทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเปราะบางในอนาคต

เช่นเดียวกับ รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่มองว่า ในปี 2556 อสังหาริมทรัพย์จะเติบโตมากจนน่าเป็นห่วง จากสภาพคล่องที่มีมาก ซึ่งเป็นผลจากการลงทุนของรัฐ เงินนอกไหลเข้า และการเปิดเออีซี ทำให้คนชั้นกลางมีเงินมากขึ้นและนำมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมือง ขณะเดียวกันก็จะดันให้มีซัพพลายออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก

ในปี 2555 มีซัพพลายใหม่ออกมาประมาณ 1 แสนหน่วย ส่วนในปี 2556 จะมีมากกว่า โดยสัดส่วนของคอนโดมิเนียมจะสูงขึ้นจาก 65% ในปี 2555 เป็นกว่า 70% ในปี 2556 ทำให้บางทำเลเกิดปัญหาสินค้าเกินความต้องการและมีการเก็งกำไรกันมากขึ้น ซึ่งจะเริ่มเห็นภาพที่ชัดเจนในปลายปี 2556 ต่อเนื่องไปถึงปี 2557 ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทยจะต้องระวังมากขึ้น

ในปี 2556 คอนโดมิเนียมจะยังเป็นตัวนำตลาด ซึ่งเป็นไปตามไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ ซึ่งเป็นคนชั้นกลางที่นิยมซื้อคอนโดมิเนียม และจากการเปิดเออีซีจะยิ่งทำให้คอนโดมิเนียมโดดเด่นยิ่งขึ้น เพราะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่คนต่างชาติสามารถซื้อได้ การซื้อขายคอนโดมิเนียมจึงยังคึกคักทั้งการซื้อขายเพื่ออยู่เอง และที่จะเพิ่มขึ้นชัดเจนคือการซื้อเพื่อลงทุน ปล่อยเช่า หรือขายต่อรองรับการเปิดเออีซีในอนาคตอันใกล้

กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิลิเอทส์ (ประเทศไทย) ให้ความเห็นว่า การเปิดเออีซีจะทำให้ตลาดแอ็กทีฟขึ้น โดยคอนโด มิเนียมจะมีสัดส่วนที่มากขึ้น แต่ที่น่าเป็นห่วงคือซัพพลายของคอนโดมิเนียมในระดับกลางจะเพิ่มมากขึ้นจนหลายพื้นที่มีเกินกว่าดีมานด์จะทำให้การขายช้าลงและการแข่งขันจะสูงขึ้น ขณะที่การซื้อ เพื่อลงทุนซึ่งรวมกับการซื้อ เพื่อเก็งกำไรจะมีเพิ่มขึ้น

“ในปี 2556 จะไม่มีโครงการไหนขายได้ 100% และสัดส่วนของคนที่ซื้อ เพื่ออยู่จริงจะมีประมาณ 50% จากเมื่อก่อนที่มีสัดส่วน 70-80% ส่วนที่เหลือจะเป็นการซื้อเพื่อลงทุนและเก็งกำไร” กิติศักดิ์ ให้ความเห็น

การแข่งขันที่รุนแรงในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่จะไปลงทุนในจังหวัดหัวเมืองมากขึ้น เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยง โดยเฉพาะจังหวัดที่มีศักยภาพและมีแม่เหล็กในการลงทุน เช่น มีห้างสรรพสินค้า มีสนามบิน มีมหาวิทยาลัย เป็นต้น จะเป็นจังหวัดที่ตลาดจะยังขยายตัวได้อีกมาก การลงทุนต่างจังหวัดในปีหน้าจึงโฟกัสไปที่ จ.เชียงใหม่ อุดรธานี ขอนแก่น นครราชสีมา มหาสารคาม ชลบุรี สุราษฎร์ธานี สงขลา เป็นต้น

ในปีมะเส็งงูเล็ก แม้ว่าจะเป็นปีที่คาดว่าตลาดจะกลับมาอยู่ในช่วงขาขึ้นอีกครั้ง แต่การเติบโตที่ว่าเป็นการเติบโตบนฟองสบู่ที่เริ่มถูกเป่าขึ้นอีกครั้งหรือไม่ เป็นเรื่องที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดและต้องหาทางป้องกันแต่เนิ่นๆ อย่ามัวเพลินกับเม็ดเงินที่ไหลเข้ากระเป๋าจนลืมข้อผิดพลาดที่เคยเกิดขึ้นในวันวาน แล้วจะหาว่าไม่เตือนกันไว้ก่อน