อสังหาริมทรัพย์ในอินโดนีเซีย (ตอน1)

โดย...สัมมา คีตสิน

อินโดนีเซียเป็นประเทศที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่ที่สุดในภูมิภาคอาเซียน กล่าวคือมีขนาด GDP ประมาณ 1 ล้านล้านเหรียญสหรัฐ เทียบกับไทยซึ่งมีขนาด GDP 11 ล้านล้านบาท หรือประมาณ 3.6 แสนล้านเหรียญสหรัฐ เศรษฐกิจของอินโดนีเซียจึงใหญ่กว่าไทย 2.8 เท่า

เศรษฐกิจอินโดนีเซียเติบโตสูงถึงร้อยละ 6.5 ในปี 2011 และคาดว่าจะเติบโตดีขึ้นเป็นร้อยละ 6.76.9 ในปีนี้ ขณะที่ประมาณการความเติบโตของไทยอยู่ที่ร้อยละ 5.7 ในปีนี้ และร้อยละ 4.6 ในปีหน้า

อินโดนีเซียมีประชากรประมาณ 240 ล้านคน มากเป็นอันดับที่ 4 ของโลก รองจากจีน อินเดีย และสหรัฐ (ไทยอยู่ในอันดับที่ 20 ของโลก) การบริโภคภายในประเทศจึงเป็นปัจจัยบวกในการผลักดันระบบเศรษฐกิจ โดยมากกว่าครึ่งของ GDP มาจากการบริโภคภาคเอกชน โดยเฉพาะจากชนชั้นกลางที่เพิ่มขึ้นและมีฐานะทางเศรษฐกิจดีขึ้นอย่างรวดเร็ว

การเมืองอินโดนีเซียมีเสถียรภาพดีมาก เพราะประธานาธิบดี บัมบัง ยุดโดโยโน่ เป็นผู้นำที่มีความรู้ความสามารถ และกำลังดำรงตำแหน่งเป็นสมัยที่ 2 (สมัยละ 5 ปี) ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ประกอบการจึงอยู่ในระดับสูง

อินโดนีเซียเป็นประเทศเดียวในภูมิภาคอาเซียนที่เป็นสมาชิกของกลุ่ม G20 และจัดอยู่ในกลุ่ม Growth Markets หรือประเทศที่มีขนาดและศักยภาพทางเศรษฐกิจสูงของโลก ที่ Goldman Sachs Asset Management สถาปนาขึ้น อันได้แก่ อินโดนีเซีย เกาหลีใต้ ตุรกี เม็กซิโก บวกกับกลุ่ม BRIC เดิม คือ บราซิล รัสเซีย อินเดีย และจีน

กฎหมายเกี่ยวกับการถือครองที่ดินในอินโดนีเซีย มีบัญญัติไว้ใน Principle Provisions of Agrarian Law หรือ the Agrarian Law (คำว่า Agrarian มีรากศัพท์จากภาษาละติน แปลว่า land) ซึ่งระบุสิทธิการถือครองที่ดินไว้ ดังนี้

1.สิทธิความเป็นเจ้าของ (Right to Own) ภาษาอินโดนีเซีย เรียกว่า ฮัก มิลิค (Hak Milik) เป็นสิทธิขั้นสูงสุด สามารถใช้ได้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์ก็ได้ แต่มักใช้กับที่อยู่อาศัยเป็นหลัก และเป็นสิทธิซึ่งไม่มีวันสิ้นสุด สิทธิความเป็นเจ้าของนี้จำกัดให้เฉพาะคนอินโดนีเซียหรือนิติบุคคลอินโดนีเซียเท่านั้น

2.สิทธิการสร้าง (Right to Build) ภาษาอินโดนีเซีย เรียกว่า ฮัก กูนา บังกุแนน (Hak Guna Bangunan) เป็นสิทธิที่จะสร้างและเป็นเจ้าของอาคารที่สร้างบนพื้นดินนั้น โดยมีระยะเวลาของสิทธิสูงสุด 30 ปี และต่ออายุได้อีก 20 ปี รวมเป็น 50 ปี สิทธิการสร้างนี้ ให้แก่คนอินโดนีเซีย หรือนิติบุคคลอินโดนีเซียซึ่งจดทะเบียนในประเทศอินโดนีเซีย รวมถึงบริษัทลงทุนของชาวต่างชาติซึ่งจดทะเบียนมีที่ตั้งในประเทศอินโดนีเซีย โดยอินโดนีเซียเรียกบริษัทเหล่านี้ว่า Penanaman Modal Asing หรือ PMA

3.สิทธิการกสิกรรม (Right to Cultivate) ภาษาอินโดนีเซีย เรียกว่า ฮัก กูนา อุสาหะ (Hak Guna Usaha) เป็นสิทธิการเพาะปลูกพืชพันธุ์ การทำประมง หรือปศุสัตว์

4.สิทธิการใช้ (Right to Use) ภาษาอินโดนีเซีย เรียกว่า ฮัก ปาไก (Hak Pakai) เป็นสิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ของรัฐหรือ ของผู้อื่น โดยมีระยะเวลาของสิทธิสูงสุด 25 ปี และต่ออายุได้อีก 25 ปี หรือไม่จำกัด แล้วแต่วัตถุประสงค์เฉพาะเจาะจง เช่น ใช้เป็นที่ตั้งของผู้แทนทางการทูตต่างประเทศ สิทธิการใช้นี้จึงให้กับทั้งคนอินโดนีเซีย คนต่างชาติ นิติบุคคลอินโดนีเซีย และนิติบุคคลต่างชาติที่มีสำนักงานผู้แทนในอินโดนีเซีย

5.สิทธิการเช่า (Right to Rent) ภาษาอินโดนีเซีย เรียกว่า ฮัก เซวา (Hak Sewa) เป็นสิทธิที่ให้กับทั้งคนอินโดนีเซีย คนต่างชาติ นิติบุคคลอินโดนีเซีย และนิติบุคคลต่างชาติที่มีสำนักงานผู้แทนในอินโดนีเซีย เช่นเดียวกับกรณีสิทธิการเช่า

6.สิทธิการบริหาร (Right to Manage) ภาษาอินโดนีเซีย เรียกว่า ฮัก เพงกิโลลาน ซึ่งจำกัดให้เฉพาะหน่วยงานภาครัฐ ใช้ในการบริหารจัดการที่ดินบางแปลงในพื้นที่เขตปกครองของแต่ละหน่วยงาน

สำหรับสิทธิการถือครองหน่วยอยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม เรียกว่า Strata Title (คำว่า Strata Title มีการใช้ในต่างประเทศหลายประเทศ รวมทั้งในออสเตรเลีย หมายถึง ความเป็นเจ้าของส่วนตัวผสานกันกับความเป็นเจ้าของร่วม) มีข้อบังคับภายใต้กฎหมาย The Law of Condominium ปี 1985 โดยผู้ประกอบการสามารถสร้างคอนโดมิเนียมได้เฉพาะบนที่ดินที่ได้มาตามสิทธิความเป็นเจ้าของ สิทธิการสร้าง สิทธิการใช้ หรือสิทธิการบริหาร ตามที่กล่าวมาข้างต้นเท่านั้น

สิทธิความเป็นเจ้าของ Stratra Title ภาษาอินโดนีเซีย เรียกว่า Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ซึ่งครอบคลุมสิทธิในที่ดินร่วม อุปกรณ์ร่วม และสิ่งอำนวยความสะดวกร่วม สิทธิของผู้อยู่อาศัยจะเป็นอย่างไร ย่อมเป็นไปตามสิทธิการถือครองที่ดิน เช่น หากที่ดินนั้นได้มาตามสิทธิความเป็นเจ้าของ (Right to Own) ผู้ที่จะเป็นเจ้าของห้องชุดได้จะต้องเป็นคนอินโดนีเซียหรือนิติบุคคลอินโดนีเซียตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น

(ติดตามตอนจบฉบับพรุ่งนี้หน้า A11)