ส่องอสังหาฯ อีสานปี"56

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดในปีนี้ เห็นชัดเจนเลยว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกราย ต่างขยายการลงทุนไปยังภูมิภาคอย่างเต็มตัวและการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดในปีหน้า ก็ยังมีแนวโน้มการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดที่น่าจับตามองที่สุดในเวลานี้ คงหนีไม่พ้นบริเวณชายแดนไทยทางฝั่งภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรือภาคอีสาน โดยเฉพาะ จ.ขอนแก่น และอุดรธานี ที่ในอดีตเคยเติบโตจากตลาดบ้านเขยฝรั่ง แต่ด้วยวิกฤตหนี้ในยุโรป ทำให้ชาวยุโรปที่แต่งงานกับสาวไทยทางภาคอีสานมีกำลังซื้อที่ลดลง ตลาดจึงเปลี่ยนเป็นการเติบโตจากคนท้องถิ่นเอง ซึ่งคาดว่าปีหน้าจะร้อนแรงต่อเนื่อง

สำหรับการเติบโตใน จ.ขอนแก่น อาจเป็นผลมาจากการที่ จ.ขอนแก่น เป็นจังหวัดใหญ่ และถือเป็นศูนย์กลางของภาคอีสาน รวมถึงมีมหาวิทยาลัยภาครัฐชื่อดังที่ทำให้ตัวเมืองขอนแก่นมีความคึกคักไม่แพ้กรุงเทพฯ และ จ.เชียงใหม่

แต่ที่ผ่านมา จ.ขอนแก่น ขยายตัวได้ดี เฉพาะตลาดหอพัก จับกลุ่มนักศึกษาเท่านั้น โดย ธีรวัฒน์ พิพัฒน์ดิฐกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ชมรมผู้ประกอบกิจการหอพัก อพาร์ตเมนต์ จ.ขอนแก่น รายงานสถิติที่น่าสนใจว่า ในเวลาเพียง 3 ปีที่ผ่านมา มีหอพักเกิดใหม่มากถึง 2 หมื่นห้อง

สะท้อนให้เห็นว่า คนขอนแก่นยอมรับการอยู่อาศัยแบบห้องชุดได้ เป็นผลให้คอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างแสนสิริ ได้รับความสนใจอย่างมากทันทีที่เข้าไปเปิดตัว และสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว

ตลาดขอนแก่นในปีหน้า จึงคาดการณ์ได้ว่า คอนโดมิเนียมจะเริ่มเติบโตแทนที่บ้านแนวราบ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจับกลุ่มนักศึกษาคนไทยจากจังหวัดอื่น นักศึกษาต่างชาติ และเจ้าหน้าที่ในมหาวิทยาลัยขอนแก่น

ขณะที่หอพัก อพาร์ตเมนต์ จะลดความร้อนแรงลง โดยเฉพาะหอพัก อพาร์ตเมนต์ อัตราเช่าประมาณ 7,0001 หมื่นบาทต่อเดือน เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่จะมองว่าอัตราใกล้เคียงกับการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นของตัวเอง

นอกจากนี้ การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ยังมีผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชายแดนไทยฝั่งอีสานคึกคักขึ้นมาก ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นอย่างเท่าตัว รวมถึง จ.อุดรธานี ที่กลายเป็นตลาดน้องใหม่แกะกล่องที่ร้อนแรง และถูกพูดถึงมากที่สุดในปีนี้

กฤช หิรัญกิจ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรจังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า จากการสำรวจตลาด จ.อุดรธานี ในปัจจุบันถือว่าบูมมาก เพราะสามารถเชื่อมโยงไปยังลาวได้ ซึ่งก่อนหน้านี้ ข่าวเรื่องจีนจะสร้างรถไฟฟ้าความเร็วสูงมาเชื่อมกับลาว และข่าวรถไฟฟ้าความเร็วสูงของไทยมาทางฝั่งอีสาน ยิ่งผลักดันให้ จ.อุดรธานี เป็นที่น่าสนใจมากขึ้น

ผู้บริโภคทางฝั่งลาวเดินทางมา จ.อุดรธานี ในแต่ละวันเป็นจำนวนมาก และการที่ จ.อุดรธานี มีสนามบิน มีสายการบินตรงมา 12 เที่ยวต่อวัน และยังมีเครื่องบินเช่าเหมาลำของนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาลง ทำให้มีประชากรนอกพื้นที่เข้าออกสูง จึงเป็นจังหวัดที่คึกคักกว่า จ.หนองคาย มาก แม้ว่าหนองคายจะติดกับชายแดนลาวมากกว่าก็ตาม

ปัจจุบันมีกลุ่มทุนส่วนกลางที่เข้ามาลงทุนใน จ.อุดรธานี ปีนี้แล้ว เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และบริษัทในเครืออย่างควอลิตี้เฮ้าส์ ตามด้วยศุภาลัยที่จะเริ่มเห็นโครงการแรกในปีหน้า ส่วนแสนสิริ มีกระแสข่าวว่าอยู่ระหว่างหาที่ดิน และยังมีผู้ประกอบการมหาชนอีกหลายรายที่จ่อคิวเข้ามาลงทุนใน จ.อุดรธานี

ทั้งนี้ การเข้ามาของทุนส่วนกลางใน จ.อุดรธานี ยังคงเป็นการลงทุนในตลาดบ้านแนวราบรอบนอกเมือง เพราะที่ดินในตัวเมืองมีราคาสูงมาก มีข่าวว่าประกาศขายกันสูงถึงไร่ละ 40 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าเป็นเพราะที่ดินส่วนใหญ่ยังคงเป็นของคหบดีเก่าแก่ของ จ.อุดรธานี ที่ยังไม่ต้องการขาย

อีกตลาดที่ยังอยู่ในบริเวณภาคอีสานอย่างเขาใหญ่ ก็ร้อนแรงมากขึ้นเช่นกัน ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากน้ำท่วมเมื่อปลายปีที่แล้ว ทำให้คนกรุงเทพฯ ต้องการบ้านหลังที่ 2 โดยตลาดนี้ยังคงเป็นตลาดบ้านพักตากอากาศระดับไฮเอนด์

เฐาศิริษ ศิวาคม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีนิคอล ดีเวลลอปเม้นท์ ผู้ประกอบการโครงการกรีนเนอร์รี่ รีสอร์ต และคอนโดมิเนียม โบทานิก้า กล่าวว่า ราคาที่ดินในเขาใหญ่ปีนี้ขยับขึ้นจากปีที่แล้วมากถึง 40% ซึ่งปีหน้าราคาที่ดินอาจลดความร้อนแรงลง เพราะผังเมืองรวม จ.นครราชสีมา

ขณะที่แนวโน้มตลาดเขาใหญ่ปีหน้า ถ้าผังเมืองรวมยังไม่มีการเปลี่ยนแปลง ตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาล้านต้นๆ อาจเกิดขึ้นตามสภาวะตลาดอื่นๆ ซึ่งผู้ที่จะจุดพลุให้กับตลาดนี้ได้อาจเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเรื่องร่างผังเมืองจังหวัดนครราชสีมาฉบับปรับปรุงใหม่เป็นประเด็นที่ต้องจับตามอง เพราะหากมีการประกาศจริง ร่างผังเมืองใหม่จะลดประโยชน์การใช้ที่ดินลง จะพัฒนาได้เพียงบ้านเดี่ยวไม่เกิน 2 ชั้นเท่านั้น

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ภาคอีสานร้อนแรงทำให้ สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ต้องส่งสัญญาณเตือนว่า หลายพื้นที่ภาคอีสานกำลังเข้าสู่ภาวะเก็งกำไรที่ดิน ซึ่งหากไม่ดูแลอย่างใกล้ชิดอาจเกิดภาวะฟองสบู่ที่ดินได้เช่นกัน