กฎ5ข้อห้ามทำเมื่ออยู่คอนโด

โดย...พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

ช่วงระยะเวลา 35 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการโครงการหลายรายนำที่ดินแนวรถไฟฟ้ามาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดพักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก แต่การอยู่อาศัยในห้องชุดในอาคารชุดมีข้อแตกต่างจากการอยู่อาศัยในบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรืออาคารพาณิชย์ค่อนข้างมาก เพราะการอยู่อาศัยในอาคารชุดมีการใช้ประโยชน์ทั้งในทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ประกอบกับห้องชุดแต่ละห้องมีพื้นที่ติดต่อกันจำนวนหลายห้องในชั้นเดียวกัน

ดังนั้น การอยู่อาศัยในอาคารชุดจึงต้องกำหนดให้มีระเบียบปฏิบัติการใช้ประโยชน์ในห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลางแต่ละประเภท โดยอาศัยข้อบังคับเป็นตัวกำหนดยึดถือปฏิบัติ เมื่อเจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัยไม่ปฏิบัติตามระเบียบ กฎหรือข้อบังคับ นิติบุคคลอาคารชุดโดยผู้จัดการหรือผู้รับผิดชอบสามารถบอกกล่าวหรือว่ากล่าวหรือตักเตือน ตลอดจนกำหนดบทลงโทษต่อผู้ซึ่งละเมิดหรือฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามระเบียบ กฎหรือข้อบังคับได้

การอยู่อาศัยในห้องชุดหลายท่านอาจรู้สึกอึดอัดในช่วงเริ่มต้น เพราะบางท่านอาจเคยชินกับการอยู่อาศัยในบ้านเดี่ยว เมื่อเริ่มเข้ามาอาศัยในห้องชุดจึงอาจปรับตัวไม่ได้ แต่เมื่ออยู่อาศัยไปสักระยะอาจคุ้นเคยหรือเคยชินกับการอยู่อาศัยในอาคารชุด

เมื่อผู้บริโภคมีความพร้อมในการเข้าใช้ประโยชน์หรืออยู่อาศัยในห้องชุดในอาคารชุด เรื่องหรือข้อห้ามซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดโดยส่วนใหญ่มีกฎเหล็กบังคับโดยห้ามมิให้ผู้ใช้ประโยชน์ในห้องชุด ซึ่งอาจเป็นเจ้าของห้องอยู่อาศัยเองหรือให้บุคคลอื่นเช่าหรือให้บุคคลรู้จักอยู่อาศัยมีอยู่ด้วยกัน 5 ข้อ ดังต่อไปนี้

1.ห้ามมีหนี้ค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง ตามมาตรา 18

โดยปกตินิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” เป็นรายเดือน หรือเรียกเก็บล่วงหน้ากี่เดือน กี่ปี และมีอัตราค่าส่วนกลางเป็นเงินตารางเมตรหรืออัตราส่วนกรรมสิทธิ์เท่าใด จะถูกกำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

“บทกำหนดโทษ” ต่อเจ้าของร่วม ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไข เพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 สามารถคิดเงินเพิ่มร้อยละสิบสองต่อปีและยี่สิบต่อปี ถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง หรือสาธารณูปโภคประเภทน้ำประปาแก่ห้องชุดค้างชำระ ตลอดจนอาจไม่มีสิทธิในการออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นต้น

นอกจากนี้ “หนี้ค่าส่วนกลาง” ถือเป็นหนี้บุริมสิทธิเหนือลำดับการจำนอง แสดงว่าเมื่อมีการฟ้องคดีให้เจ้าของร่วมชำระหนี้ค่าส่วนกลาง เมื่อศาลมีคำพิพากษาแต่เจ้าของร่วมไม่ชำระหนี้ดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุดสามารถร้องขอต่อศาลเพื่อออกคำบังคับเพื่อขายห้องชุดดังกล่าวให้บุคคลภายนอกเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระทั้งหมด ก่อนเจ้าหนี้จำนองประเภทธนาคารหรือสถาบันการเงิน

2.ห้ามนำสัตว์เลี้ยงมาเลี้ยงภายในห้องชุด

นิติบุคคลอาคารชุดทั่วไปและส่วนใหญ่ถูกกำหนดหรือเขียนหรือบัญญัติโดยข้อบังคับห้ามหรือไม่อนุญาตให้นำหรือมีสัตว์เลี้ยงภายในห้องชุด เมื่อมีเจ้าของร่วมหรือผู้พักอาศัยแอบนำสัตว์เลี้ยงไว้ภายในห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุดอาจตักเตือนและบอกกล่าวให้นำสัตว์เลี้ยงออกจากอาคารชุด หากไม่ดำเนินการตามที่นิติบุคคลอาคารชุดสั่ง อาจได้รับการกำหนดบทลงโทษตามข้อบังคับรวมถึงการฟ้องคดีต่อศาลได้

3.ห้ามนำถังแก๊สหุงต้มใช้ภายในห้องชุด

นิติบุคคลอาคารชุดจะมีข้อบังคับห้ามนำถังแก๊สประเภทหุงต้มเข้ามาใช้ภายในห้องชุด เพราะอาจเกิดการระเบิดและไฟไหม้จากการใช้แก๊สหุงต้ม เพราะไม่เพียงทรัพย์สินส่วนบุคคลภายในห้องชุดจะได้รับความเสียหาย อาจส่งผลต่อความเสียหายต่อห้องชุดข้างเคียงและทรัพย์ส่วนกลาง อาจกลายเป็นคดีความระหว่างผู้ได้รับความเสียหายจากห้องชุดข้างเคียงกับห้องชุดซึ่งใช้แก๊สหุงต้มได้

4.ห้ามตกแต่งต่อเติมห้องชุดโดยไม่ได้รับอนุญาต

การตกแต่ง ต่อเติมภายในห้องชุด สามารถดำเนินการได้ภายใต้ระเบียบว่าด้วยการตกแต่งต่อเติมห้องชุดของนิติบุคคลอาคารชุด การตกแต่ง ต่อเติม พร้อมบัญชีรายชื่อคนงานและผู้รับเหมา และผู้ควบคุมงาน โดยนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้จัดเก็บประวัติบุคคลดังกล่าวไว้ตรวจสอบ

นิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่เรียกเก็บค่าค้ำประกันการตกแต่งต่อเติมห้องชุดกับเจ้าของห้องชุด หรือผู้รับเหมาตกแต่งภายในจำนวนหนึ่ง เมื่องานดังกล่าวดำเนินการแล้วเสร็จและนิติบุคคลอาคารชุดตรวจสอบงานตกแต่งทั้งหมดเห็นว่าเรียบร้อยไม่มีความเสียหายใดต่อทรัพย์ส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุดจึงจะคืนเงินจำนวนดังกล่าวในภายหลัง

5.ไม่เข้าร่วมกิจกรรมส่วนกลางตามกำหนดหรือจัดให้มี

ข้อบังคับและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดบัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมปีละหนึ่งครั้งเป็นอย่างน้อย การไม่เข้าร่วมในกิจกรรมส่วนกลางทั้งการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม การประชุมคณะกรรมการหรือกิจกรรมอื่นๆ ของเจ้าของห้องชุด อาจส่งผลเสียต่อท่านโดยตรง เพราะคะแนนเสียงอาจไม่เพียงพอต่อการอนุมัติให้ดำเนินการเรื่องใดเรื่องหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ส่วนกลาง หรืออาจเป็นช่องโหว่ให้บุคคลอื่นเข้ามาแสวงหาผลประโยชน์โดยมิชอบภายในอาคารชุดของท่านได้