ข้อคิดการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน ตอนที่ 2 (จบ)

กำลังซื้อต่อเดือนที่เหมาะสมในการซื้อคอนโด คือมีเงินเดือนมากกว่า 2 หมื่นบาท แต่จำนวนคนไทยที่มีเงินเดือนสูงกว่า 2 หมื่นบาทต่อเดือน และพำนักอาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไม่น่าจะมีสูงถึง 3 แสนคน ในขณะที่คนต่างชาติที่พำนักอาศัยในกรุงเทพฯและซื้อคอนโด เพื่อการลงทุนหรือพักอาศัย จะมีทำเลประจำละแวกสุขุมวิทซอยลำดับต้นๆ เพลินจิต ถนนวิทยุ สาทร สีลม นั่นหมายความว่าการทะยานขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมในทุกพื้นที่น่าจะมาจากการเก็งกำไรส่วนหนึ่งผสมกับความต้องการที่แท้จริง

สรุปได้ว่า การขยายตัวของเมืองผ่านแนวรถไฟฟ้าไม่เพียงแต่จะช่วยเพิ่มอุปทานคอนโดมิเนียมเท่านั้น หากแต่ยังช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยที่เป็นคู่แข่งของคอนโดมิเนียม อาทิ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ เป็นต้น และด้วยเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนใหม่ๆ ทำให้ความได้เปรียบในเรื่องของการเดินทางจากเดิมที่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน แผ่มาถึงบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล และเมื่อพิจารณาต้นทุนของราคาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในศูนย์กลางเมืองและชานเมือง/ปริมณฑล จะพบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในแถบชานเมือง/ปริมณฑล เริ่มดึงดูดกว่าเพราะต่ำกว่าราคาในใจกลางเมืองมาก

มองไปข้างหน้า คอนโดมิเนียมเริ่มสูญเสียจุดแข็งของความได้เปรียบเรื่องระยะเวลาในการเดินทางจากการที่เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและรถไฟฟ้าเส้นใหม่ๆ แผ่ออกไปนอกเมืองหลายสายและมีหลายเส้นทางแผ่ไปถึงพื้นที่ปริมณฑลหรือจังหวัดใกล้เคียง ผลคือ คอนโดมิเนียมในโครงการตามแนวส่วนต่อขยายและทำเลพัฒนาใหม่อย่างแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีราคาที่ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองพอสมควร และมีแนวโน้มที่อาจจะปรับลดลงได้มากกว่านี้ เพราะคู่แข่งของคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและแนวรถไฟฟ้าเส้นใหม่มิใช่คอนโดมิเนียมในละแวกเดียวกันเท่านั้น หากแต่ยังต้องนับรวมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม เข้าไปเป็นคู่แข่งด้วย

อย่างไรก็ตาม ทำเลที่ราคาคอนโดมิเนียมจะไม่ได้รับความกระทบกระเทือน จะเป็นทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองเดิม ใกล้สถานศึกษาที่มีชื่อเสียงและใกล้ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ซึ่งก็คือ บริเวณพื้นที่เดียวกับที่คนต่างชาตินิยมนั่นเอง ได้แก่ สุขุมวิทซอยลำดับต้นๆ เพลินจิต ถนนวิทยุ สาทร สีลม

แนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมทั่วไปจะปรับลงในปี 2558 เป็นต้นไป เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่บางสายเริ่มเปิดให้บริการแล้ว

2) อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ มีส่วนช่วยกระตุ้นการซื้อคอนโดมิเนียม เพราะในภาวะนี้ ธนาคารมีสภาพคล่องมากขึ้น ขณะที่อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ ทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ส่งผลให้ผู้ที่คิดจะซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อพักอาศัยที่แท้จริง พบว่าต้นทุนการผ่อนต่อเดือนอยู่ในระดับที่ต่ำ ขณะที่ผู้ที่มีเงินออมเหลือเฟือ พบว่าอัตราผลตอบแทนจากการฝากเงินอยู่ในระดับต่ำ การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน/เก็งกำไร เป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากกว่าการฝากเงินและมีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนซื้อขายหุ้น ผลคือเกิดการเฟื่องฟูของตลาด

ดังนั้น การดาวน์คอนโดมิเนียมมากกว่า 1 แห่งเพื่อขายต่อจึงเป็นกิจกรรมที่คึกคักมาก และแทบทั้งหมดก็เชื่อว่า ถ้าไม่สามารถขายออกไปได้ จะเปิดให้เช่าและนำรายได้จากค่าเช่า แม้จะไม่เท่ากับวงเงินผ่อนที่ต้องชำระสถาบันการเงินในแต่ละเดือน แต่ผู้ปล่อยคอนโด มิเนียมให้เช่ามองว่า รายได้จากการเช่าสามารถลดภาระการผ่อนต่อเดือนได้และในอนาคตจะนำคอนโดมิเนียมซึ่งปล่อยเช่ามาเปิดขาย

เมื่อผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจำนวนมากคิดและทำกันอย่างนี้ ผลที่ตามมาคือการเพิ่มจำนวนคอนโดมิเนียมให้เช่าจำนวนมาก และส่งผลต่อเนื่องให้อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์รวมทั้งหอพัก อสังหาริมทรัพย์ประเภทเช่าเพื่อเป็นที่พักอาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับลดลงมากหรือแทบไม่สามารถจะขึ้นค่าเช่าได้เลย เพราะการเพิ่มขึ้นของอุปทานคอนโดมิเนียมให้เช่าอย่างมหาศาล

ผมอยากให้ท่านผู้อ่านตระหนักเสมอว่า ผู้ที่เข้ามาตลาดในลำดับแรกๆ มักจะเป็นผู้ได้ประโยชน์เสมอ เพราะผลตอบแทนจะอยู่ในระดับที่ดีในขณะที่ความเสี่ยงอยู่ในระดับที่ต่ำ ตรงกันข้ามกับผู้ที่เข้ามาในตลาดลำดับท้ายๆ ที่ผลตอบแทนจะลดลงและความเสี่ยงเพิ่มขึ้นมาก

จากการสอบถามข้อมูลไปยังผู้เชี่ยวชาญหลายคน พบว่า ถ้าตัดช่วงน้ำท่วมปลายปี 2554 ออกไป อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ในทำเลระดับรองๆ ลงมา เช่นอ่อนนุชเป็นต้นไปถึงแบริ่ง หรือจากตากสินไปวงเวียนใหญ่ ค่าเช่าคอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หอพัก ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว อยู่ในระดับที่ต่ำมาก อันเป็นผลจากอุปทานคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นมากดังที่กล่าวในข้างต้นและการเปลี่ยนรสนิยมของผู้เช่าที่ย้ายไปซื้อคอนโด หรือย้ายไปเช่าคอนโด

อย่างไรก็ตาม ผมอยากให้ท่านผู้อ่านระวังหลังปี 2556 ไปเพราะอัตราดอกเบี้ยอาจเร่งตัวขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อไทยเริ่มเร่งตัวตามผลของนโยบายค่าแรง 300 บาทต่อวัน การกระตุ้นเศรษฐกิจภาครัฐ เศรษฐกิจโลกเริ่มฟื้นตัวและธนาคารกลางทั่วโลกเริ่มคุมเข้มเงินเฟ้อด้วยการพากันขึ้นดอกเบี้ย

หมายเหตุ : เนื้อหาในบทความเป็นความคิดเห็นส่วนตัวไม่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานที่สังกัด