อัตราดอกเบี้ยนโยบายส่งผลอย่างไรกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การตัดสินใจปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจากร้อยละ 3 เป็นร้อยละ 2.75 ต่อปี ของที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อช่วงกลางเดือน ต.ค.ที่ผ่านมา นอกจากจะเป็นข่าวทำนอง “หักปากกาเซียน” แล้ว ยังทำให้หลายคนสงสัยและถามดิฉันในฐานะคนในแวดวงที่อยู่อาศัยว่า การตัดสินใจของ กนง. ครั้งนี้จะส่งผลดีต่อภาคอสังหาฯ บ้านเราอย่างไร

อธิบายง่ายๆ ในทางทฤษฎี ซึ่งดิฉันคิดว่าหลายท่านคงเคยทราบ การกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เป็นเครื่องมือทางการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทยในการกำกับดูแลนโยบายการเงิน ผ่านการกำหนดทิศทางอัตราดอกเบี้ยในประเทศ เพราะการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลโดยตรงต่อธนาคารพาณิชย์ในแง่ของ “ต้นทุนการกู้ยืมเงิน” จากธนาคารแห่งประเทศไทย

เมื่อต้นทุนการกู้ยืมของธนาคารพาณิชย์เปลี่ยนแปลง ก็จะขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของธนาคารว่าจะปรับตัวตามหรือไม่ ถ้าปรับโดยการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย ก็จะส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดที่จะกระทบเราๆ ท่านๆ ทั้งฝั่งต้นทุนเงินกู้สำหรับผู้ประกอบการ (อย่างดิฉัน) หรือดอกเบี้ยเงินกู้ของผู้บริโภค รวมทั้งในส่วนของดอกเบี้ยเงินฝากและผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล

ดังนั้น ดอกเบี้ยนโยบายจึงไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาฯ แต่จะส่งผลผ่านกลไกอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ ถ้าธนาคารพาณิชย์ตัดสินใจว่าแม้อัตราดอกเบี้ยนโยบายจะลดลง แต่ก็จะยังคงอัตราดอกเบี้ยไว้ การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยนโยบายก็จะไม่ส่งผลอะไร

แต่เท่าที่ดูครั้งนี้ แม้เดิมทีหลายแบงก์จะคาดการณ์ว่า กนง. น่าจะคงดอกเบี้ยไว้ แต่หลังจากการปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง 25 จุด (Basis Points) แบงก์ขนาดใหญ่ได้เริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยของตนลงมาเพื่อให้สอดคล้องกันแล้ว อย่างไรก็ดี แม้ธนาคารจะปรับดอกเบี้ย แต่แคมเปญดอกเบี้ยเงินกู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ ณ เวลานี้ก็ยังไม่ได้เปลี่ยนแปลง

ดังนั้น เราจึงต้องมาวิเคราะห์ผลที่ตามมาในอีก step หนึ่ง คือ ดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ที่ปรับลดลงนี้จะส่งผลอย่างไรต่อตลาดที่อยู่อาศัย

ผลที่เกิดขึ้นสามารถแบ่งได้เป็นสองส่วน คือ ผลกระทบทางตรงต่อธุรกิจอสังหาฯ และผลทางอ้อมที่จะเกิดขึ้นต่อเศรษฐกิจซึ่งจะส่งผลเชื่อมโยงกับธุรกิจอสังหาฯ อีกทอดหนึ่ง

ผลกระทบทางตรง คือ ในทางทฤษฎี เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง ผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็จะมีต้นทุนการกู้ยืมที่ต่ำลง ฝั่งลูกค้าก็จะมีภาระผ่อนชำระเงินกู้ที่ลดลง หรือสำหรับคนที่อยู่ระหว่างขออนุมัติสินเชื่อ เมื่ออัตราดอกเบี้ยถูกนำไปใช้ในการคำนวณวงเงินกู้ ก็น่าจะทำให้ได้รับวงเงินกู้ที่สูงขึ้นด้วย

อย่างไรก็ดี ดิฉันตั้งข้อสังเกตว่าในความเป็นจริงแล้ว โครงสร้างการแข่งขันในธุรกิจ ณ เวลานี้ อสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายส่วนใหญ่มากกว่าครึ่งดำเนินการโดยผู้ประกอบการซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งผู้ประกอบการสามารถระดมทุนด้วยการออกพันธบัตรหรือหุ้นกู้ที่มีต้นทุนทางการเงินต่ำกว่าการกู้ยืมสินเชื่อจากธนาคาร ดอกเบี้ยเงินกู้ที่ปรับลดจึงไม่น่าจะส่งผลต่อต้นทุนผู้ประกอบการมากนัก เช่นเดียวกับลูกค้าที่อยู่อาศัย ซึ่งแคมเปญสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มักเป็นประเภทผ่อน 0% 3 เดือน 6 เดือน

ในระยะสั้น ผู้กู้เองก็ไม่มีภาระดอกเบี้ยอยู่แล้ว แม้ดอกเบี้ยจะลดลง จึงไม่ส่งผลอะไร แต่จะมีผลดีสำหรับคนที่อยู่ในช่วงดอกเบี้ยผันแปรตาม MLR ซึ่งจะรับภาระดอกเบี้ยลดลงเล็กน้อย (เพราะธนาคารส่วนใหญ่ปรับ MLR ลดลง 0.125–0.13%) หรือสำหรับลูกค้าที่กำลังยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งมีโอกาสได้รับวงเงินกู้มากขึ้น หรือยอดผ่อนชำระต่อเดือนลดลงเล็กน้อย

ในแง่ผลกระทบทางอ้อม คือ ในแง่เศรษฐกิจ ดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ที่ลดลง ย่อมส่งผลดีต่อการกระตุ้นการเศรษฐกิจและการลงทุน จากมติของ กนง. ก็มีการสรุปถึงการผ่อนคลายอัตราดอกเบี้ยในครั้งนี้ก็เพื่อ “รองรับความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลก และรักษาแรงส่งของอุปสงค์ในประเทศที่อาจจะอ่อนแรงลงในระยะต่อไป”

เพราะฉะนั้น หากการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายครั้งนี้ส่งผลดีให้เศรษฐกิจในประเทศเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ ภาคอสังหาฯ ก็จะพลอยรับอานิสงส์ในแง่ของการขยายตัวตามไปด้วย เพราะภาคอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์อย่างมากกับปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจของประเทศที่สะท้อนผ่าน GDP เพราะการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเป็นการตัดสินใจระยะยาวของผู้ซื้อ

เมื่อพื้นฐานทางเศรษฐกิจของไทยมีแนวโน้มการปรับตัวดีขึ้นย่อมหมายถึงรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เพิ่มมากขึ้น เมื่อรายได้เพิ่มมากขึ้น ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจึงมีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นด้วย โดยเฉพาะเมื่อในปัจจุบันยังมีคนไทยอีกเป็นจำนวนมากที่ยังไม่ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่ในระยะสั้น ผลกระทบจากดอกเบี้ยนโยบายคงมีไม่มากนัก เพราะนโยบายการเงินมักใช้เวลานานกว่าในการช่วยกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาฯ