ข้อคิดการซื้อคอนโด เพื่อการลงทุน (ตอน 1)

โดย...สุรศักดิ์ ธรรมโม

คอนโดมิเนียม โดยเฉพาะ “คอนโดมิเนียมริมแนวรถไฟฟ้า (BTS) และใต้ดิน (MRT)” นั้น มิเพียงแต่เป็นที่พักอาศัยสำหรับมนุษย์เงินเดือนที่ต้องการความสะดวกสบายจากการเดินทางผ่านเครือข่ายรถไฟฟ้าและรถใต้ดินแล้ว คอนโดมิเนียมเป็นที่พักอาศัยที่สะท้อนความทันสมัย ความสะดวกสบายจากการที่มีนิติบุคคลดูแลความสะดวกและความปลอดภัยให้ รวมไปถึงทัศนียภาพในแนวสูงที่แตกต่างจากการพักอาศัยบ้านเดี่ยว ตึกแถว อาคารพาณิชย์ ทาวน์โฮม หรือทาวน์เฮาส์ เพราะที่พักอาศัยประเภทนี้ ส่วนใหญ่มีความสูงไม่เกินชั้นที่ 8 ของคอนโดมิเนียม

ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมานี้ ผมเห็นการตื่นตัวของการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนมากเป็นพิเศษ ผมเห็นการเก็งกำไรด้วยการขายใบจองคอนโดมิเนียมผ่านเครือข่ายอินเทอร์เน็ตอย่างคึกคักเมื่อ 4 ปีก่อน และปัจจุบันผมพบว่า การขายใบจองเริ่มซบเซาลง เพราะการขยายตัวของคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เพิ่มขึ้นมาก ซึ่งมีส่วนดึงราคาคอนโดมิเนียมทั่วๆ ไปให้ลดลง

ในบทความนี้ ผมจะให้ข้อคิดเรื่องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ดังนี้

1) “ความเป็นเมือง” คือ เหตุสำคัญที่กระตุ้นให้การซื้อคอนโดมิเนียมอยู่ในภาวะที่เฟื่องฟูอย่างต่อเนื่อง แต่ขณะเดียวกัน “ความเป็นเมือง” ก็อาจจะมีส่วนที่ทำให้ความเฟื่องฟูของราคาคอนโดมิเนียมทั่วๆ ไปให้ลดลง ผมอยากให้ท่านผู้อ่านเข้าใจก่อนว่า การซื้อคอนโดมิเนียมที่เฟื่องฟูในรอบหลายปีนั้น มาจาก “การขยายตัวของเมือง” และ “อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ” ซึ่งเรื่องดอกเบี้ยจะขยายความในข้อต่อไป

“การขยายตัวของเมือง” หมายถึง การเพิ่มขึ้นของศูนย์กลางธุรกิจ ที่พักอาศัย ขยายออกจากศูนย์กลางเดิม เช่น แต่เดิมศูนย์กลางของกรุงเทพมหานคร (กทม.) อยู่ที่บริเวณสนามหลวง เขตพระนครฯ ต่อมาขยายไปยังย่านสีลม ถนนสาทร และไปยังสุขุมวิทซอยต้นๆ และจตุจักร การขยายตัวของเมืองในรอบ 20 ปีที่เห็นชัดเจน คือการขยายตัวของหมู่บ้านขนาดใหญ่ไปยังบริเวณรังสิตและคลองต่างๆ ละแวกนั้น เช่น คลอง 1 ถึง คลอง 6 เป็นต้น การขยายตัวของหมู่บ้านจัดสรรขนาดใหญ่แถบชานเมือง เช่น ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ ฯลฯ ทั้งหมดนี้บ่งชี้ถึงกำลังซื้อของคน กทม.และปริมณฑล เพิ่มสูงขึ้น

เมื่อเมืองขยายตัวออกไปมาก การคมนาคมที่จำเป็นต้องมีในช่วงแรก คือ การใช้รถยนต์และผลที่ตามมา คือ รถติด และในที่สุดเมื่อรัฐบาลและ กทม. ได้จัดสร้างรถไฟฟ้า (BTS) และรถใต้ดิน (MRT) ขึ้น ปัญหารถติดแม้จะไม่บรรเทาลงมากเพราะคนอพยพจากต่างจังหวัดเข้ามาทำงาน/พักอาศัยใน กทม. มีจำนวนมากเกินกว่าโครงสร้างถนนจะรองรับได้ แต่การมีรถไฟฟ้า BTS และ MRT ช่วยลดทอนปัญหารถติดและลดการใช้เวลาบนถนนอย่างยาวนาน เมื่อเทียบกับยุคก่อนที่จะมี BTS และ MRT

การมีรถไฟฟ้า BTS และ MRT มีส่วนกระตุ้นการเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียมอย่างมาก เพราะทำให้เกิด “วิถีชีวิตแบบใหม่” ที่การพักอาศัยในคอนโดมิเนียมแนว BTS และ MRT ทำให้ผู้พักอาศัยมีชีวิตที่สะดวกสบาย บริหารเวลาในการเดินทางและใช้ชีวิตในการช็อปปิ้งตามห้างสรรพสินค้า และกลับมายังที่พักโดยใช้เวลาไม่นาน สามารถใช้ชีวิตคนเมืองได้เต็มที่ ชื่นชมทัศนียภาพในแนวสูง ทั้งหมดนี้เป็นส่วนหนึ่งที่นำไปสู่การเฟื่องฟูของคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีก่อนจนถึงปัจจุบัน

แต่อย่างที่เขียนในตอนต้นว่า ความเป็นเมืองมีส่วนก่อเกิดการเฟื่องฟูของคอนโดมิเนียม ก็สามารถทำให้ความเฟื่องฟูของคอนโดมิเนียมลดลงเช่นกัน เพราะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ไม่ว่าจะเป็นแบริ่งและวงเวียนใหญ่ของรถไฟฟ้า BTS และเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ที่กำลังก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นสายสีม่วง (บางซื่อบางใหญ่) สายสีแดง (บางซื่อตลิ่งชัน) เป็นต้น มีส่วนเอื้อให้บริษัทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากไปบุกเบิกพัฒนาคอนโดมิเนียม รวมถึงโครงการจัดสรรประเภทอื่นๆ อาทิ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์แถบนั้น เพราะต้นทุนที่ดินต่ำกว่าศูนย์กลางเมืองเดิมมาก

ดังนั้น ผลที่เกิดจากนี้ไป คือ จำนวนคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้นมาก ดังจะเห็นจากข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ ที่พบว่าเฉพาะครึ่งปีแรกของปี 2555 (ม.ค. 2555-มิ.ย. 2555) พื้นที่ กทม.และปริมารฑล มีการเปิดตัวโครงการก่อสร้างอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม 3 หมื่นกว่าหน่วย และกินสัดส่วนประมาณ 74-75% ของการเปิดตัวโครงการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททั้งหมด ความคึกคักในการก่อสร้างคอนโดมิเนียมในสัดส่วนที่สูง เมื่อเมื่อเทียบกับสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด บ่งชี้ถึงภาวะเฟื่องฟู หรือฟองสบู่อุปทานคอนโดมิเนียม

ถ้ารวมถึงปริมาณของห้องชุดคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปี 2543-มิ.ย. 2555 ในพื้นที่ กทม.และปริมณฑล น่าจะอยู่ที่ 3 แสนหน่วย ซึ่งถือเป็นปริมาณอุปทานที่สูงเมื่อคิดถึงเปรียบเทียบกับอุปสงค์ หรือจำนวนคนไทยซึ่งอาศัยใน กทม.และปริมณฑล และสามารถซื้อได้ m

หมายเหตุ : โปรดติดตามตอนต่อไป และเนื้อหาในบทความเป็นความคิดเห็นส่วนตัวไม่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานที่สังกัด