การเมือง กับอสังหาฯอาเซียน

โดย...โสภณ พรโชคชัย

การเมืองมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ถ้าการเมืองโปร่งใส อสังหาริมทรัพย์ก็จะเติบโต มาดูกรณีศึกษาในอาเซียน

ถ้ามองระยะยาว อสังหาริมทรัพย์มีแต่เพิ่มราคาขึ้นเรื่อยๆ ดูคล้ายกับว่า การเมืองไม่มีผลแต่อย่างใด เช่น เมื่อปี 2498 ที่ดินจัดสรรแถวทุ่งมหาเมฆ ราคาตกตารางวาละ 500 บาท ตอนนี้ก็คงเป็นตารางวาละ 1.5 แสนบาท หรือ 300 เท่า ในรอบ 50 ปี ส่วนที่ดินแถวคลองรังสิต เมื่อครั้งขุดคลองเสร็จใหม่ๆ เมื่อ 100 ปีที่แล้ว ขายไร่ละ 4 บาท ตอนนี้คงเป็นไร่ละ 2 ล้าน หรือเพิ่มขึ้น 5 แสน เท่า จะเห็นได้ว่าตลอด 50 หรือ 100 ปีมานี้ ประเทศไทยผ่านเหตุการณ์เลวร้ายมามากมาย แต่ก็ไม่ได้ทำให้ราคาที่ดินลดลง

ความจริงข้างต้นเรียกว่าสัจธรรมสมบูรณ์ (Absolute) ส่วนสัจธรรมสัมพัทธ์ (Relative) ก็คือในแต่ละห้วงอาจมีการแกว่งตัวของราคาบ้าง เช่น หลังสงคราม หลังรัฐประหาร หรือหลังภัยพิบัติ เช่น ยุโรปโดยเฉพาะเยอรมนีหลังสงครามโลก หรือกัมพูชายุคเขมรแดง ราคาอสังหาริมทรัพย์ดิ่งเหวไประยะหนึ่ง แต่สุดท้ายก็เพิ่มราคาขึ้นอีก

อย่างไรก็ตาม แม้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในระยะยาวอยู่เสมอจริง แต่ในประเทศที่มีปัญหาทางการเมืองการเพิ่มขึ้นก็คงขึ้นช้ากว่าประเทศที่ไม่มีปัญหา โดยจะเห็นได้ว่าราคาที่ดินวันนี้ของกรุงย่างกุ้ง ย่อมแพงกว่าเมื่อ 50 ปีที่แล้ว แต่ถ้าเทียบอัตราการเพิ่มขึ้นกับกรุงเทพมหานครแล้ว ย่อมเติบโตช้ากว่าอย่างแน่นอน เราจึงควรร่วมกันทำให้บ้านเมืองสงบสุขปราศจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่นอกลู่นอกทาง เพื่อให้บ้านเมืองเจริญเติบโตอย่างยั่งยืน ดังนั้นการเมืองจึงเป็นปัจจัยสำคัญต่อความมั่งคั่งของประเทศและประชาชน

เมื่อ 50 ปีที่แล้ว ประเทศที่เจริญพอๆ กับประเทศไทยหรืออาจจะก้าวหน้ากว่าด้วยซ้ำก็คือ เมียนมาร์และฟิลิปปินส์ แต่วันนี้ประเทศทั้งสองกลับล้าหลังกว่าไทยมาก ปัจจัยสำคัญก็คือการเมือง เมียนมาร์วิบัติเพราะระบอบเผด็จการทหารที่กอบโกยผลประโยชน์เข้าตัวเองโดยขาดการตรวจสอบหรือตั้งพวกเดียวกันมาตรวจสอบ จนประเทศล้าหลัง ประชาชนยากไร้ จนต้องอพยพมาอยู่ประเทศไทยนับล้านคน ฟิลิปปินส์ก็รับกรรมจากระบอบเผด็จการฉ้อราษฎร์บังหลวงในสมัยมากอส และการขาดเสถียรภาพทางการเมืองตลอดช่วงหลังที่ผ่านมา

ยังมีตัวอย่างอื่นที่น่าสนใจ เมื่อ 50 ปีที่แล้วเช่นกัน ที่ดินใจกลางกรุงพนมเปญ ซึ่งได้ชื่อว่าเป็น “ปารีสแห่งตะวันออก” เช่นเดียวกับเซี่ยงไฮ้ ก็อาจมีราคาไม่แตกต่างจากกรุงเทพมหานครมากนัก แต่นับแต่ปี 2512 ที่เกิดความไม่สงบ จนถึงยุคเขมรแดงและกว่าจะสงบในอีก 20 ปีถัดมา ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำกว่าไทยมาก ประเทศยากจนลงไปเป็นอันมาก

ในกรุงพนมเปญ หลังยุคเขมรแดงแล้ว ปรากฏว่ามีชาวกัมพูชาอพยพกลับเข้าไปอยู่ในกรุงพนมเปญอีกครั้งหนึ่ง เมื่อย้ายเข้ามาใหม่ๆ ราคาบ้านและที่ดินในกรุงพนมเปญแทบไม่มีค่า ประชาชนต่างมาจับจองอาคารตึกแถวที่ถูกทิ้งร้างไว้ในใจกลางเมือง โดยเจ้าของเดิมคงตายหรือไม่ก็ย้ายไปประเทศอื่นแล้ว ครอบครัวที่กลับมาก่อน จะอาศัยอยู่ชั้นบนสุดของตึกแถว 3-4 ชั้น ครอบครัวที่มาภายหลังก็อยู่ชั้นล่าง เผื่อมีโจรมาปล้น ก็จะต้องผ่านครอบครัวที่มาภายหลังและอยู่ชั้นล่างๆ ก่อน ซึ่งในสภาพบ้านแตกสาแหรกขาดนั้น ไม่มีใครเห็นอนาคต ไม่มีใครเชื่อได้ว่าบ้านเมืองจะกลับมาสงบสุขอีกครั้งหนึ่งเช่นทุกวันนี้ ที่สำคัญมูลค่าของที่ดินและอาคารแทบจะไม่มีเหลือต่างจากที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นสมบัติสุดล้ำค่า แต่พอบ้านเมืองเข้าสู่ภาวะปกติ มูลค่าของทรัพย์สินจึงกลับคืนมาใหม่ พวกที่อยู่ชั้นล่างสุดของตึกแถวกลับโชคดีเพราะเป็นทำเลดีมีราคามากกว่า

อาจกล่าวได้ว่า เนื่องเพราะมีปัญหาทางการเมือง จึงทำให้เมียนมาร์และอินโดนีเซียตามไทยไม่ทัน เนื่องเพราะความสงบสุขในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา จึงทำให้ลาว กัมพูชา และเวียดนาม กำลังเริ่มไล่ตามหลังไทยเข้ามาเรื่อยๆ และเพราะความสงบนิ่งทางการเมืองเป็นเวลานาน จึงทำให้มาเลเซียและสิงคโปร์ ก้าวล้ำนำหน้าไทยเราไป

จะเห็นได้ว่าประเทศที่ด้อยกว่าไทย ทั้งเมียนมาร์ ลาว กัมพูชา เวียดนาม และฟิลิปปินส์ ล้วนมีปัญหาความไม่สงบภายในประเทศทั้งนั้น ยกเว้นอินโดนีเซียซึ่งเป็นประเทศที่มีขนาดใหญ่มากเป็นพิเศษ จึงมีความเจริญน้อยและช้ากว่า ส่วนมาเลเซียที่มีปัญหาการเมืองน้อยกว่าประเทศอื่นๆ จะมีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูงกว่าไทย

ประเทศไทยที่เจริญรุ่งเรืองกว่าประเทศข้างต้น ก็เป็นเพราะว่า ประเทศไทยมีปัญหาความไม่สงบต่างๆ น้อยกว่า มีการโกงกินน้อยกว่า มีความโปร่งใสกว่าประเทศเพื่อนบ้าน แต่หากนับแต่นี้ประเทศไทยจะถูกแบ่งแยกดินแดน ในขณะที่ศรีลังกา อินโดนีเซียหรือแม้แต่ฟิลิปปินส์ก็มีแนวโน้มจัดการกับพวกกบฏได้แล้ว ประเทศไทยก็คงจะถอยหลังเข้าคลองอย่างไม่ต้องสงสัย

ในทางตรงกันข้าม ประเทศที่สงบสุข ไม่มีปัญหาทางการเมือง หรือรัฐประหาร เช่น มาเลเซีย บรูไน สิงคโปร์ กลับเจริญยิ่งๆ ขึ้น ใช่ว่าประเทศทั้งสามนี้ไม่มีปัญหา การเมือง มาเลเซียก็เคยมีปัญหาโจรจีนคอมมิวนิสต์ สิงคโปร์ก็เคยมีปัญหากับชนกลุ่มน้อย แต่พวกเขาจัดการได้เร็วและดี จึงอาจสรุปได้ว่า การเมืองส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจและความมั่งคั่งของประชาชนที่สะท้อนจากตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ผลลบของเหตุการณ์ความไม่สงบปรากฏชัดเจนต่อการท่องเที่ยว เพราะจะเกิดการชะงักงันของนักท่องเที่ยวไประยะหนึ่ง ส่งผลให้เกิดความซบเซาในอสังหาริมทรัพย์ภาคการท่องเที่ยว และในอนาคตอันใกล้อาจส่งผลต่อการส่งออกไปยังประเทศยุโรปและอเมริกา อสังหาริมทรัพย์ในเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน อาจมีผลบ้างหากวิสาหกิจต่างชาติทบทวนการมาเปิดสำนักงานในประเทศที่การเมืองไม่สงบ

อ่านดูแล้ว ก็ขอให้คนไทยรักกันดีกว่านะครับ