อินโดนีเซีย : บ้านหลังที่สองของนักพัฒนาที่ดินไทย

โดย...โสภณ พรโชคชัย

อินโดนีเซียจะเป็นดาวจรัสแสงใสอนาคต และจะเป็นบ้านหลังที่สองของนักพัฒนาที่ดินไทยที่จะ Go Inter หรือส่งออก Know How ไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในต่างแดน ผมในฐานะที่เคยทำงานในโครงการที่ปรึกษาของกระทรวงการคลังรัฐบาลอินโดนีเซียในพื้นที่หลายนคร และยังเป็นนักวิจัยของธนาคารโลกในกรุงจาการ์ตา มั่นใจว่าอินโดนีเซียจะเป็นเสมือนบ้านหลังที่สองของนักพัฒนาที่ดินไทย

อินโดนีเซียเป็นประเทศที่มีขนาดใหญ่มาก มีขนาดที่ดิน 3.5 เท่า และขนาดประชากร 3.6 เท่าเมื่อเทียบกับประเทศไทย และมีขนาดเศรษฐกิจใหญ่กว่าไทย 1.8 เท่า เป็นเขตเศรษฐกิจที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียน อย่างไรก็ตามโดยที่อินโดนีเซียมีประชากรมาก จึงทำให้รายได้ประชาชาติต่อหัวของเขาน้อยกว่าไทยถึงครึ่งหนึ่ง หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคนไทยรวยกว่าคนอินโดนีเซียประมาณ 1 เท่าตัว

เศรษฐกิจของอินโดนีเซียกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง เป็นประเทศที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจรวดเร็วที่สุดแห่งหนึ่งในอาเซียน ทั้งนี้เป็นเพราะประเทศนี้ที่เป็นเกาะแก่งแยกกันถึง 1.7 หมื่นเกาะนั้น กลับกลายเป็นประเทศที่หลอมรวมกันจนไม่มีพรมแดนเพราะความมั่นคงทางการเมือง ผิดกับไทยที่เป็นผืนแผ่นดินติดต่อกันโดยไม่แบ่งแยก แต่กำลังมีความแตกแยกทางการเมือง จนอาจนำไปสู่สงครามกลางเมือง สงครามแบ่งแยกดินแดน (ทางภาคใต้) หรือจลาจลเป็นต้น

อินโดนีเซียจะเป็นบ้านหลังที่สองของนักพัฒนาที่ดินไทย ก็เพราะประเทศนี้มีนครที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนอยู่มากมายนับสิบนคร สำหรับประเทศไทยนอกจากกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีประชากรราว 10 ล้านคนแล้ว นครอันดับสอง เช่น พัทยา เชียงใหม่ นครราชสีมา หาดใหญ่ ล้วนแต่มีประชากรราวๆ 5 แสนคน (รวมประชากรแฝงแล้ว ดังนั้นโอกาสที่จะไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคจึงมีจำกัด ด้วยจำนวนประชากรผู้ซื้อบ้านที่จำกัดนั่นเอง

หันมาพิจารณาประเทศอินโดนีเซีย ประเทศนี้มีนครที่มีประชากรมากกว่า 1 ล้านคน ณ ปี 2555 อยู่ถึง 13 นครตามลำดับดังนี้

ตารางแสดงนครที่มีประชากรมากกว่า 1 ล้านคนในอินโดนีเซียณ ปี 2555

ถ้าเทียบนครที่มีประชากรมากกว่า 5 แสนคนขึ้นไป อินโดนีเซียจะมีถึง 25 นครเลยทีเดียว ดังนั้นโอกาสที่จะไปสู่ภูมิภาคอื่นๆ ของอินโดนีเซียนอกเหนือจากนครหลวงคือกรุงจาการ์ตาแล้วจึงมีอยู่มาก

ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ ประชากรของอินโดนีเซียถึงครึ่งหนึ่งอาศัยอยู่ในเขตเมือง และจะมีจำนวนขยายมากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่ประชากรเมืองของไทยมีเพียงหนึ่งในสาม เพราะคนไทยหนีเข้าป่า (ไปบุกรุกถากถางป่าสร้างหมู่บ้านชนบทกันเป็นจำนวนมาก) การที่อินโดนีเซียจนกว่าไทยและมีจำนวนประชากรเมืองมากกว่าไทย ก็เพราะประเทศนี้เป็นประเทศเกาะ ประชากรจึงจำเป็นต้องอยู่ตามนครท่าต่างๆ เป็นหลัก ดังนั้นโอกาสในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในนครต่างๆ ของอินโดนีเซีย จึงมีอีกมากมายมหาศาล

หากพิจารณาถึงสถานการณ์แต่ละนครจะพบว่า กรุงจาการ์ตาขณะนี้กำลังบูมเป็นอย่างมาก รถไฟฟ้าก็กำลังก่อสร้างกันอย่างขนานใหญ่ นครบันดุง นครสุราบายา ที่ต่างเป็นนครใหญ่ก็มีการพัฒนากันขนานใหญ่ โดยเฉพาะบันดุงต่อไปคงเชื่อมต่อเป็นอภิมหานครกับกรุงจาการ์ตา ขณะนี้นคร Bekasi นคร Bogor นคร Depok และนคร Tangerang ซึ่งล้วนแต่มีประชากรเกิน 1 ล้านคน และอยู่ติดกับกรุงจาการ์ตาก็ถือว่าถูกผนวกเป็นส่วนหนึ่งของกรุงจาการ์ตาไปแล้ว

นคร Medan ซึ่งอยู่บนเกาะสุมาตรา และตั้งอยู่เยื้องๆ กับกรุงกัวลาลัมเปอร์ของมาเลเซียก็มีประชากรเกิน 2 ล้านคน และเป็นนครที่มีอนาคตที่ดีในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง อีกนครหนึ่งที่น่าสนใจมากก็คือ นครบาตัม ซึ่งอยู่ห่างจากประเทศสิงคโปร์เพียงข้ามเรือเฟอร์รีโดยใช้ระยะเวลาประมาณ 40 นาทีเท่านั้น นครแห่งนี้เป็นเสมือนฐานทัพทางอุตสาหกรรมและยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวทางเลือกที่ผู้ที่เดินทางไปสิงคโปร์จะสามารถไปเยี่ยมเยียนได้

นคร Makassar บนเกาะสุลาเวสีก็เป็นอีกเมืองหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะมีทั้งประชากรมากและทรัพยากรมากจึงมีโอกาสเติบโตอีกมาก ยังมีนครขนาดใหญ่นอกเกาะสุมาตราและเกาะชวาอีกหลายแห่งที่นักพัฒนาที่ดินไทยสามารถไปพัฒนาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และห้องชุดในระบบบ้านกึ่งสำเร็จรูปได้เป็นอันมาก ถ้าเศรษฐกิจประเทศนี้ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องประชากรก็จะสามารถหาซื้อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

ผมเกรงว่าอนาคตนักพัฒนาที่ดินไทยหลายแห่งอาจไปปักหลักอยู่ที่นั่นจนเห็นประเทศแม่เป็นเพียงสาขา!