ปีทองของกองทุนฯปันผลก็ยอดเยี่ยม ราคาก็ยอด!

ในระหว่างที่ใครๆ กำลังหัวหมุนอยู่กับตลาดหุ้นที่เหวี่ยงขึ้นๆ ลงๆ จนเวียนหัว และดอกเบี้ยก็ยังต่ำๆ เตี้ยๆ ต่อไป แต่นักลงทุนกลุ่มหนึ่งกำลังยิ้มกริ่มกับผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและเติบโตอย่างมั่นคงของ “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” ที่มีแต่จะดีวันดีคืน จนทำให้ โชติกา สวนานนท์ กรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ไทยพาณิชย์ ถึงกับออกปากว่า “ปีนี้เป็นปีทองของกองทุนอสังหาริมทรัพย์”

ปันผล...เยี่ยม

ถ้าเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝากแล้ว อัตราเงินปันผลตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์วิ่งแซงไปหลายช่วงตัว เพราะโดยเฉลี่ยแล้วกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีเงินปันผลตอบแทนประมาณ 69% ต่อปี ขึ้นอยู่กับว่า เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหนและลงทุนแบบซื้อกรรมสิทธิ์ (Freehold) หรือลงทุนในสิทธิการเช่า (Leasehold) ถ้าเป็นแบบซื้อกรรมสิทธิ์เงินปันผลจะต่ำกว่าแบบสิทธิการเช่า

ถ้าไปดูข้อมูลจาก บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เมย์แบงก์ กิมเอ็ง แล้วจะเห็นว่า ผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีช่วงห่างกันมาก เพราะมีตั้งแต่ 0% ไปจนถึง 16%

แต่ถ้าไปถาม วิวรรณ ธาราหิรัญโชติ ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จะบอกว่า การคำนวณผลตอบแทนจากเงินปันผลอาจจะใช้ไม่ได้สำหรับนักลงทุนทุกคน และอาจจะไม่เป็นธรรมกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกองทุนอีกด้วย ซึ่งเธอให้เหตุผลของความไม่เป็นธรรมไว้ในหนังสือ “ออมไว้ในอสังหาริมทรัพย์” ว่า

1.เงินปันผลที่นำมาคำนวณ เป็นเงินปันผลต่อหน่วยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา จึงไม่เป็นธรรมกับกองทุนที่เข้ามาใหม่ และกองทุนที่ยังจ่ายปันผลไม่ครบปี เพราะจะทำให้ข้อมูลที่ออกมาไม่ถูกต้องนัก

2.กองทุนที่มีการรับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำ ถ้าในระหว่างปีกองทุนให้ผลตอบแทนต่ำกว่าที่รับประกันไว้ จะจ่ายสมทบให้ในงวดสุดท้าย เพราะฉะนั้นถ้าดูเงินปันผลระหว่างปี อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลอาจจะอยู่ในระดับต่ำกว่าที่รับประกัน

3.ในกรณีที่บางกองทุนมีการคืนทุนไปบางส่วนแล้ว จะต้องคำนวณอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลจากส่วนที่คงเหลือ เช่น หน่วยลงทุน 10 บาท จ่ายคืนทุนไปแล้ว 0.50 บาท จ่ายเงินปันผลในปีที่ผ่านมา 0.60 บาท ผลตอบแทนจากเงินปันผลจะเท่ากับ 6.32% เนื่องจากหน่วยลงทุนที่จะนำมาคำนวณจะเหลือ 9.5 บาท ไม่ใช่ 10 บาท (0.60/9.50 x 100)

4.นักลงทุนที่ถือหน่วยลงทุนอยู่แล้วจะมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ต่างจากที่ตลาดหลักทรัพย์คำนวณได้ เช่น ราคาปัจจุบันของกองทุน ก. อยู่ที่ 11.20 บาท แต่นักลงทุนซื้อมาตั้งแต่ช่วงเปิดขายครั้งแรก ที่ราคาพาร์เท่ากับ 10 บาท ดังนั้นเมื่อกองทุนจ่ายเงินปันผลในอัตรา 0.60 บาท ต่อหน่วย อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล ที่นักลงทุนจะได้รับจะไม่ใช่ 5.35% แต่เป็น 6%

ราคา...ยอด

ถ้าหันไปดูกราฟราคาซื้อขายหน่วยลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ตั้งแต่ต้นปีจนถึงเมื่อวันที่ 15 ส.ค. 2555 จะเห็น “ความสวยงาม” เพราะค่อยๆ ขยับปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบวกขึ้นมาแล้ว 16.63% แม้ว่าจะสู้กับดัชนีตลาดหลักทรัพย์ที่บวกไปแล้ว 18.40% ไม่ได้ แต่ถ้าดูที่ความผันผวนของเส้นกราฟแล้ว เชื่อว่านักลงทุนที่ไม่นิยมความตื่นเต้นจะชอบกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากกว่า

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคาซื้อขายหน่วยลงทุนจะขยับขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง แต่ราคาของหลายกองทุนยังวิ่งไม่ทัน “มูลค่าหน่วยลงทุน” ทำให้นักลงทุนสามารถซื้อหน่วยลงทุนได้ต่ำกว่ามูลค่าหน่วยลงทุน หรือมี Discount ซึ่งบางกองทุนมีการซื้อขายกันต่ำกว่ามูลค่าหน่วยลงทุนสูงถึง 4050% เท่ากับว่านักลงทุนได้ซื้อ “ของถูก”

ในขณะที่บางกองทุนที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมาก ราคาซื้อขายก็จะวิ่งแซงหน้ามูลค่าหน่วยลงทุน ซึ่งจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ 38 กองทุน ในปัจจุบันมีอยู่เพียง 10 กองทุนเท่านั้น ที่เนื้อหอมจนนักลงทุนยอมควักกระเป๋าจ่ายในราคา Premium และในจำนวนนี้มีอยู่หลายกองทุนที่ซื้อขายกันสูงกว่ามูลค่าหน่วยลงทุนมากกว่า 50%

ยังยอดเยี่ยม...อยู่ไหม

แม้ว่าเงินปันผลจะเยี่ยมและราคาจะยอด แต่หลายคนชักเริ่มจะสงสัยว่า จะเป็น “ยอดดอย” หรือไม่

วิน อุดมรัชตวนิชย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ ซึ่งมีกองทุนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ยอมรับว่า “บางกองทุนก็แพงเกินไปแล้ว” หลังจากราคาซื้อขายหน่วยลงทุนปรับเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง เพราะเมื่อราคาสูงขึ้น จะทำให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลลดลง

ตัวอย่างเช่น นาย ก. ซื้อกองทุนราคาหน่วยละ 10 บาท ได้รับเงินปันผลปีละ 0.8 บาท เท่ากับได้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 8% และถ้าราคาวิ่งขึ้นไปเป็น 15 บาท แล้ว นาย ก. ตัดสินใจขาย นาย ก. จะได้กำไรจากการขายหน่วยลงทุนอีก 5 บาท หรือ 50% เพราะฉะนั้นรวมๆ แล้ว นาย ก. ได้ผลตอบแทน 58%

ในขณะที่นาย ข. เข้ามาซื้อกองทุนเมื่อตอนที่ราคาหน่วยลงทุนวิ่งขึ้นไปถึง 15 บาท แล้ว แต่ยังได้เงินปันผล 0.8 บาทเท่าเดิม อัตราผลตอบแทนที่ นาย ข. ได้รับจะเหลือแค่ 5.33% เท่านั้น แต่ถ้าโชคดีราคาหน่วยลงทุนยังไปต่อได้ นาย ข. ก็มีโอกาสที่จะได้กำไรจากการขายหน่วย แต่ถ้าโชคร้ายราคาตกลงมา นาย ข. ก็ยังเหลือเงินปันผลให้เก็บกินปีละ 8%

“แต่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ยังน่าสนใจอยู่ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยที่จะได้จากตราสารหนี้ เงินปันผลจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์คุ้มกว่ากันเยอะ แต่ควรจะเลือกกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้วย และควรจะต้องมีการเปลี่ยนกลุ่มลงทุนด้วย ถ้าตัวไหนราคาวิ่งแรงๆ เราก็ปล่อยไป เพราะต้องพิจารณาราคากับผลตอบแทนจากเงินปันผลว่า เหมาะสมหรือไม่” วิน กล่าว

เช่นเดียวกับ เจษฎา สุขทิศ ประธานเจ้าหน้าที่การลงทุน บลจ.ซีไอเอ็มบีพรินซิเพิล ที่บอกว่า ราคาซื้อขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้เรียกว่า “ไม่แพง ไม่ถูก แต่ยังซื้อได้” เพราะอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลยังไม่ต่ำเกินไป นอกจากนี้กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว ที่นักลงทุนจะมีรายรับที่เกิดจากรายได้ของอสังหาริมทรัพย์

“ถ้าถามว่ามันร้อนแรงเกินไปไหม เข้าสู่ภาวะฟองสบู่แล้วหรือยัง เราต้องไปดูที่อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล เทียบกับอัตราดอกเบี้ย เพราะถ้าดอกเบี้ย 3% แล้วกองทุนให้ผลตอบแทนแค่ 4% ชักเริ่มน่ากลัว แต่ทุกวันนี้ยังมีส่วนต่างอยู่ แม้ว่าราคาจะเริ่มปรับขึ้นบ้างแล้ว” เจษฎา กล่าว

มึนๆ งงๆ ลงทุน

Fund of Funds

แค่ให้เลือกลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์สักกองทุนหนึ่งในจำนวน 38 กองทุนในปัจจุบัน ก็มึนจะแย่แล้ว เพราะแต่ละกองทุนมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน ซึ่งอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีธรรมชาติที่แตกต่างกัน และแม้จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกัน แต่ถ้าเป็นคนละชิ้นก็มี “ลักษณะเฉพาะตัว” ที่ไม่เหมือนกันเลย

วิวรรณ เปรียบเทียบว่า อสังหาริมทรัพย์ก็เหมือน “เพชร” เพราะถ้าไม่รู้จักเพชรดีพอก็อาจจะบอกว่า เพชร ก็คือ เพชร ไม่ว่าเม็ดไหนๆ ก็เหมือนกัน แต่นั่นไม่ใช่สำหรับนักลงทุน เพราะแม้แต่เพชรที่มีน้ำหนักเท่ากัน ออกมาจากเหมืองเดียวกัน ช่างเจียระไนคนเดียวกัน รูปทรงเดียวกัน แต่เพชรแต่ละเม็ดก็ไม่เหมือนกัน

“อสังหาริมทรัพย์แต่ละชิ้นจะมีเอกลักษณ์ของตัวเอง ไม่มีอสังหาริมทรัพย์ชิ้นไหนเหมือนกัน 100% แม้แต่คอนโดมิเนียมอาคารเดียวกัน ชั้นเดียวกัน แต่อยู่กันคนละมุม ยังมีโอกาสที่จะสร้างรายได้และขายได้กำไรที่แตกต่างกัน เพราะฉะนั้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทั้งศาสตร์และศิลป์ ที่หากจะลงทุนให้ประสบความสำเร็จจะต้องอาศัยความรู้และความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน” วิวรรณ ระบุ

แล้วนี่ “ผู้จัดการกองทุน” ยังจะแนะนำให้ปรับไปเปลี่ยนมาซื้อกองทุนราคาถูกแล้วขายกองทุนราคาแพง ยิ่งมึนหนักเข้าไปใหญ่ เพราะฉะนั้นถ้าอยากจะลงทุนง่ายๆ สบายๆ น่าจะลองไว้ใจให้ผู้จัดการกองทุน “จัดการให้” เพราะในปัจจุบันมี “กองทุนรวมที่ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” หรือที่เรียกว่า Fund of Property Funds อยู่หลายกองทุน

นอกจากนี้ บางกองทุนยังออกไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เพื่อเพิ่มโอกาสรับผลตอบแทนและกระจายความเสี่ยงได้อีกด้วย

กระจายความเสี่ยง

ข้อดีของกองทุนประเภทนี้ คือ การกระจายความเสี่ยง เพราะกองทุนจะสามารถลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลายๆ กองทุนได้พร้อมกัน ซึ่งหมายถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหลากหลายมากยิ่งขึ้น ด้วยการลงทุนในกองทุนรวมเพียงกองทุนเดียว โดยใช้เงินลงทุนเริ่มต้นไม่มากนัก

ตัวอย่างเช่น ถ้าจะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เสนอขายครั้งแรกอาจจะต้องมีเงินลงทุนประมาณ 1 หมื่นบาท แต่ถ้าเป็นการลงทุนผ่าน Fund of Property Funds เงินลงทุนประมาณ 1 หมื่นบาท จะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้ 7-8 กองทุน

ผลตอบแทนเพิ่ม

กองทุนแบบนี้ยังเพิ่มโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนมากกว่าแค่เงินปันผล เพราะ...

1.ซื้อถูกขายแพง

สิ่งที่วินแนะนำให้นักลงทุนทำก็คือสิ่งที่ผู้จัดการกองทุนทำ นั่นคือ วิเคราะห์หากองทุนที่มีศักยภาพที่ดีและรอคอยจังหวะช้อนซื้อ เมื่อราคาถูกและขายออกไปเมื่อประเมินว่าราคาสูงเกินไป

2.รับรายได้เต็มที่

ถ้ารับเงินปันผลจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนจะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย 10% แต่ถ้า Fund of Property Funds เลือกที่จะจ่ายเงินให้นักลงทุนโดยการขายคืนหน่วยลงทุนอัตโนมัติ นักลงทุนจะไม่เสียภาษี เนื่องจากเป็นกำไรจากส่วนต่างราคา ไม่ใช่เงินปันผล ทำให้ผลตอบแทนสุทธิสูงขึ้น เพราะไม่ต้องเสียภาษีจากเงินปันผล (แต่ต้องแอบกระซิบว่า สรรพากรมองเห็น “ช่องโหว่” นี้แล้ว และยังไม่รู้ว่าจะตัดสินใจอย่างไร)

ค่าใช้จ่ายเพียบ

แต่ต้องไม่ลืมว่า การลงทุนใน Fund of Property Funds จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็คิดค่าธรรมเนียมในการบริหารจัดการไปแล้วทอดหนึ่ง ขณะที่กองทุนที่ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็มีค่าใช้จ่ายและค่าบริหารจัดการอีก ซึ่งรวมๆ แล้วอาจจะอยู่ประมาณ 1% ของมูลค่าหน่วยลงทุน

เตรียมเงินรอซื้อ

ไม่ต้องเป็น “หมอดู