10 คัมภีร์แนะวิธีเลือกซื้อบ้านจัดสรร

โดย...พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

Email Address : pisit [email protected]

10 คัมภีร์แนะนำวิธีเลือกซื้อ “บ้านจัดสรร”

การโฆษณาประชาสัมพันธ์และกลยุทธ์การตลาดของผู้ประกอบธุรกิจ จำเป็นต้องดำเนินการเพื่อให้บริการและทำให้สินค้าของผู้ประกอบธุรกิจเป็นที่รู้จักและสามารถขายได้ ในทางตรงกันข้าม หากผู้ประกอบธุรกิจขาดการวางแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์และการตลาด อาจทำให้ผู้บริโภคไม่รู้จักสินค้าและบริการ ย่อมส่งผลให้การขายสินค้าหรือบริการอาจไม่ประสบความสำเร็จ

ขณะเดียวกัน ผู้บริโภคจะเห็นว่าบรรดาผู้ประกอบธุรกิจขนาดใหญ่ที่มีสายป่านยาว มีความสัมพันธ์กับลูกค้าหรือผู้บริโภคที่ดี จะคัดเลือกหรือเน้นคุณภาพสินค้าและบริการที่ดี ก่อนการวางจำหน่ายหรือการให้บริการ เพื่อป้องกันความเสียหาย รักษาภาพลักษณ์ ชื่อเสียง ภายใต้แบรนด์และบริการของตนให้ได้มาตรฐาน

เช่นเดียวกับการโฆษณาประชาสัมพันธ์ด้านการตลาดของผู้ประกอบธุรกิจการพัฒนาที่ดินแต่ละราย ก่อนการนำเสนอหรือขายผลิตภัณฑ์สินค้าของตนออกสู่ตลาดหรือผู้บริโภค ผู้ประกอบธุรกิจจำเป็นต้องพิจารณาศึกษาปัจจัยหลายด้านที่เกี่ยวข้อง ทั้งราคาสินค้า ประเภทสินค้า คู่แข่งในตลาดประเภทเดียวกันหรือใกล้เดียงกัน การช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาดจากผู้บริโภค ฯลฯ ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบธุรกิจยังมีความจำเป็นต้องพิจารณาหาแหล่งเงินทุนสนับสนุนการพัฒนาที่ดินหรือโครงการตลอดจนตรวจสอบราคาวัสดุ อุปกรณ์และสรรหาแรงงานก่อสร้างคุณภาพควบคู่ไปพร้อมกันด้วย

ดังนั้น จึงไม่ใช่เรื่องง่ายที่ผู้บริโภคจะมองว่าการพัฒนาที่ดินเพื่อการจำหน่ายของผู้ประกอบธุรกิจจะสามารถดำเนินการได้โดยไม่มีปัญหาหรืออุปสรรคใดๆ

ดังนั้น ผู้ประกอบธุรกิจส่วนใหญ่ จึงมีความเชื่อมั่นว่าสินค้าที่ผลิตออกมาสู่ตลาดและถึงมือผู้บริโภคย่อมได้มาตรฐานในระดับหนึ่ง เพราะผ่านขั้นตอนการตรวจสอบคุณภาพและการดำเนินงานโดยมีข้อมูลและรายละเอียดต่างๆประกอบ ซึ่งอาจมีเหนือหรือมากกว่าคู่แข่งในตลาด

หากผู้ประกอบธุรกิจไม่สำรวจตนเองและไม่ให้ความสำคัญกับคู่แข่งตลอดจนรายละเอียดของคุณภาพสินค้าหรือผลิตภัณฑ์ของตน รับรองว่าสินค้าหรือผลิตภัณฑ์อาจไม่สามารถขายหรือระบายออกสู่ตลาดได้

สำหรับผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เป็นอาชีพ มักจะพูดหรือถามเสมอว่าเมื่อผลิตสินค้าประเภทบ้านจัดสรร ทาวน์โฮมหรือทาวน์เฮ้าส์ หรือคอนโดมิเนียม อย่างใด อย่างหนึ่งจะขายให้กับกลุ่มลูกค้าประเภทใด รายได้เท่าไร หรือเมื่อผลิตสินค้าแล้ว จะสามารถขายได้หรือไม่ และจะใช้เวลาด้านการขายมากน้อยเพียงใด

ถ้าสามารถหาคำตอบสามถึงสี่ข้อข้างต้นได้ ผู้ประกอบธุรกิจการพัฒนาที่ดินจึงจะเริ่มลงมือดำเนินการในแต่ละขั้นตอนต่อไป

ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ ไม่ได้กังวลว่าจะมีแหล่งเงินทุนรองรับการพัฒนาโครงการ หรือไม่ได้กังวลว่า เมื่อพัฒนาที่ดินหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาแล้วจะขายไม่ได้ แต่เรื่องซึ่งกังวลมากที่สุด ได้แก่ จะขายให้ใคร ขายได้หรือไม่ และจะใช้เวลาการขายให้หมดตามแผนงานและเป้าหมายจะทำอย่างไรปัจจุบัน ผู้บริโภคซึ่งวางแผนเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น “บ้านจัดสรร” หรือ “คอนโดมิเนียม” มักอาศัยการพิจารณาข้อมูลจากสื่อสิ่งพิมพ์ สื่อวิทยุ หรือโทรทัศน์ หรือสื่อกลางแจ้ง การติดประกาศโฆษณาการขายในแหล่งชุมชน สื่ออินเทอร์เน็ตหรืออาศัยการออกบูธแนะนำสินค้าในห้างสรรพสินค้า ฯลฯ เป็นต้น

เมื่อมีหรือได้รับ “ข้อมูล” จนเป็นที่พอใจ จึงจะตัดสินใจเลือกซื้อโครงการภายใต้งบประมาณและเตรียมการวางแผนเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระต่อไป

ปัจจุบัน การพัฒนาที่ดินหรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ของผู้ประกอบธุรกิจ พบว่ามีสินค้าหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งพร้อมอยู่ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าหรือผู้บริโภคเป็นส่วนใหญ่

อาจมีผู้ประกอบธุรกิจจำนวนน้อยที่สายป่านไม่ยาว จึงยังไม่สามารถดำเนินการปลูกสร้างบ้านพร้อมอยู่ พร้อมโอนให้กับลูกค้าหรือผู้บริโภค ซึ่งอาจเสียเปรียบต่อผู้ประกอบธุรกิจขนาดใหญ่ที่มีสายป่านยาว เพราะเป็นสาเหตุหนึ่งของการสร้างความเชื่อมั่น ความน่าเชื่อถือ และความมั่นใจต่อผู้บริโภคว่า เมื่อซื้อบ้านแล้วย่อมต้องได้บ้าน ไม่ใช่ได้เพียงเศษกระดาษไม่กี่ใบ

อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคจะรู้หรือทราบได้อย่างไรว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่จะซื้ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุน เป็นโครงการซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรืออยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน

ผม “แนะนำ” ให้ท่านสอบถามกับ “ฝ่ายขาย” หรือ “ผู้ประกอบธุรกิจการขายโครงการ” ในประเด็นดังต่อไปนี้

1.ไม่ใช่ถามเพียงว่าโครงการได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 หรือกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินเพียงอย่างเดียว แต่ต้องถามต่อไปว่า โครงการมีหรือได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือไม่

2.โครงการที่จะซื้อใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินเปล่า (ปลูกสร้างเองภายหลัง) ตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด และขอดูตลอดจนศึกษารายละเอียดสัญญาดังกล่าวก่อนการลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย

3.ถามให้ชัดเจนว่าสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตามที่จัดให้มีในโบรชัวร์หรือเอกสารการขาย หรือแนะนำโครงการ อาทิ สโมสรคลับเฮาส์ หรือทรัพย์สินอื่นๆ ได้แก่ สนามเทนนิส สระว่ายน้ำ หรือทะเลสาบ เป็นต้น ซึ่งปรากฏแสดงให้เห็น ทรัพย์สินดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อในอนาคต หรือเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขาย

4.เพื่อให้เกิดความมั่นใจ ผู้ซื้อควรขอตรวจสอบรายละเอียดแผนผังโครงการซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด (มีตราประทับของสำนักงานที่ดินพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่) มีรายการทรัพย์สินส่วนกลางหรือสิ่งอำนวยความสะดวกแสดงให้เห็นและเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะภายในโครงการด้วยหรือไม่

5.กรณีผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้ขายหรือตัวแทนฝ่ายขายบอกผู้ซื้อว่า มีแผนการขยายการพัฒนาที่ดินออกเป็นทีละเฟสหรือโครงการ ตกลงแล้วจะมีจำนวนที่แน่นอนกี่เฟส กี่โครงการ และหากเป็นเฟสแรกที่ยังคงมีผู้รับเหมาและคนงานก่อสร้างดำเนินการในเฟสอื่นๆ ผู้ประกอบธุรกิจมีแผนการบริหารจัดการระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกับผู้รับเหมาและคนงานอย่างไร

6.ระยะเวลาการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างของผู้ประกอบธุรกิจ กรณีลงมือสร้างหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างของผู้รับเหมาและคนงาน สอดคล้องกับคำขอและวิธีการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดหรือไม่

7.ระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรรที่ดินมีรายละเอียดอย่างไร กรณีอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ผู้ประกอบธุรกิจมีสำเนาหนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค หรือเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จผู้ประกอบธุรกิจมีสำเนาหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของสถาบันการเงินแสดงให้เห็นเป็นหลักฐานหรือไม่

8.เมื่อผู้ซื้อตรวจสอบรายละเอียดแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาตแล้ว ขอให้เดินสำรวจรายการสาธารณูปโภคส่วนกลางหรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการจัดสรรที่ดิน และรวมถึงรั้วรอบโครงการก่อสร้าง

9.สอบถามตัวแทนฝ่ายขายหรือผู้ประกอบธุรกิจเมื่อเห็นว่ามีพื้นที่ดินว่างเปล่าอยู่ด้านหน้าโครงการ ผู้ประกอบธุรกิจมีแผนก่อสร้างอาคารสูงบดบังทัศนียภาพของโครงการต่อผู้ซื้อในอนาคต หรือก่อสร้างอาคารพาณิชย์หรือสร้างอาคารร้านสะดวกซื้อไว้บริการผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในอนาคตอย่างไร หรือไม่

10.ผู้ซื้อควรตรวจสอบโฉนดที่ดินแปลงที่ตนจะซื้อจากผู้ประกอบธุรกิจ โดยพลิกดูรายละเอียดสารบัญการบันทึกด้านหลังโฉนดที่ดิน พบหรือเห็นข้อความว่า “โฉนดที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน มีลายมือชื่อเจ้าพนักงานที่ดินลงนามกำกับพร้อมวัน เดือน ปี” ด้วยหรือไม่

เมื่อท่านร้องขอตรวจสอบรายละเอียดทั้ง 10 ข้อข้างต้นแล้วพบว่ามีข้อความปรากฏแสดงให้ท่านเห็นทั้งหมด ท่านสามารถวางใจโครงการหรือที่ดินจัดสรรพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ท่านจะซื้อได้เกือบ 100%

แต่หากท่านได้ดูหรือพบเอกสารหลักฐานเพียงไม่กี่รายการหรือท่านให้เวลาในการจัดเตรียมเอกสารหลักฐาน เพื่อแสดงให้ท่านเห็นในภายหลัง ท่านอาจเบาใจได้ในระดับหนึ่ง

แต่หากท่านให้เวลาดำเนินการพอสมควรแก่ผู้ประกอบธุรกิจและมีการประวิงเวลาออกไปเรื่อยๆ โดยไม่มีกำหนดเวลาการบอกกล่าวที่แน่นอน

ผมแนะนำให้ท่านลืมโครงการหรือที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไปเสีย เพราะเมื่อท่านตัดสินใจลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายระหว่างกันแล้ว ท่านอาจไม่เป็นสุขกับการอยู่อาศัยในทรัพย์สินที่ท่านซื้อหรือลงทุนไว้

บทความฉบับหน้า ผมจะนำเทคนิค ขั้นตอน แนวปฏิบัติการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 รวมทั้งข้อดี ข้อเสีย มาเล่าให้ท่านผู้อ่านทราบ