แกะร่างผังเมืองกทม.เช็คพื้นที่ปลอดภัยลงทุนรอบใหม่

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

การยกร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) ฉบับปรับปรุง ครั้งที่ 3 กำลังงวดลงทุกขณะ โดยขณะนี้อยู่ระหว่างปิดประกาศ 90 วัน ให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียได้ยื่นคำร้องคัดค้านภายในวันที่ 21 ส.ค.นี้ ก่อนที่จะปรับผังครั้งสุดท้ายและออกเป็นประกาศกฎกระทรวงใช้ให้ทันเดือน พ.ค.ปีหน้า ที่จะสิ้นสุดการใช้ผังเมืองฉบับปัจจุบัน

ในกระบวนการแก้ไขร่างผังเมืองฉบับนี้ แม้ว่าจะยังเปิดให้ยื่นคำร้อง และมีโอกาสที่จะเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดอยู่ แต่ที่ผ่านมาส่วนใหญ่แล้วผังโดยภาพรวมคงจะไม่มีอะไรที่เปลี่ยนแบบพลิกฟ้าคว่ำแผ่นดิน โอกาสที่จะประกาศใช้ร่างผังใหม่ในเงื่อนไข ข้อกำหนดที่วางไว้จึงเป็นไปได้สูง

ธนาคารเกียรตินาคิน สถาบันการเงินที่มีลูกค้าโครงการอสังหาริมทรัพย์รายเล็กรายน้อยอยู่ในมือเป็นจำนวนมาก ได้ทำการผ่าร่างผังเมืองฉบับติดประกาศ 90 วัน ซึ่งเป็นร่างล่าสุดในขณะนี้ เพื่อหาผลกระทบด้านบวกด้านลบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต โดยพบว่า ร่างผังเมือง กทม. ฉบับล่าสุดนี้ มีเปลี่ยนแปลงในหลายพื้นที่ทั้งการเปลี่ยนแปลงด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินและข้อกำหนดเงื่อนไขต่างๆ รวม 39 เขต และไม่เปลี่ยนแปลงเลยเพียง 11 เขต

สำหรับบริเวณที่มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ FAR เพิ่มขึ้นมี 76 พื้นที่ ลดลง 44 พื้นที่ และคงเดิม 14 พื้นที่

หากมองในภาพรวมพื้นที่ที่มีการปรับเปลี่ยนข้อกำหนดของบ้านแฝด บ้านแถว ห้องแถว และตึกแถวตามร่างผังเมืองฉบับใหม่ จะประกอบไปด้วยพื้นที่ที่สร้างได้เพิ่มจากเดิมที่สร้างไม่ได้ ได้แก่ เขตคันนายาว ในพื้นที่ที่เปลี่ยนจาก ย.1 มาเป็น ย.3 เขตทวีวัฒนาในพื้นที่ที่เปลี่ยนจาก ก.3 เป็น ก.5 เขตทุ่งครุในพื้นที่ที่เปลี่ยนจาก ย.1 เป็น ย.3 และ ย.2 เป็น ย.3

เขตบางขุนเทียน ในพื้นที่ที่เปลี่ยนจาก ย.2 เป็น ย.3 เขตบางแค ในพื้นที่ที่เปลี่ยนจาก ก.2 มาเป็น ย.3 เขตมีนบุรี ในพื้นที่ที่เปลี่ยนจาก ย.2 เป็น ย.6 เขตลาดกระบัง พื้นที่ที่เปลี่ยนจาก ก.1 เป็น ย.6 เขตหลักสี่พื้นที่ที่เปลี่ยนจาก ย.1 มาเป็น ย.3

ส่วนพื้นที่ที่สร้างได้เพิ่มแบบมีเงื่อนไข เช่น ในเขตทุ่งครุ บางขุนเทียน มีนบุรี ลาดกระบัง สายไหม คลองสามวา ที่ผังเมือง กทม.ปัจจุบัน เป็นที่ดินประเภท ย.2 สร้างทาวน์เฮาส์ ห้องแถว ตึกแถวไม่ได้ แต่ร่างผังใหม่ได้มีการเปลี่ยนเงื่อนไขให้สร้างทาวน์เฮาส์ได้แต่ต้องมีขนาดถนนกว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร ส่วนห้องแถว ตึกแถวสร้างได้ในขนาดถนนกว้างไม่ต่ำกว่า 16 เมตร

ขณะที่พื้นที่ที่สร้างได้แบบมีเงื่อนไข เช่น ในเขตบางขุนเทียน บางแค บางบอน ในพื้นที่เปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากพื้นที่เกษตรกรรม ก.4 เป็นพื้นที่อยู่อาศัย ย.2 ส่วนพื้นที่ที่ผังเมืองปัจจุบันสร้างได้ แต่ในร่างฉบับใหม่สร้างไม่ได้ เช่น เขตทวีวัฒนาและบางขุนเทียน ในพื้นที่ที่เปลี่ยนจาก ก.4 ที่เคยสร้างบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ห้องแถว ตึกแถวได้ แต่ร่างใหม่จะไม่สามารถสร้างได้ เป็นต้น

ด้านที่อยู่อาศัยในแนวสูงที่เป็นอาคารพักอาศัยรวมได้รับผลกระทบทั้งบวกและลบจากร่างผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ ในหลายพื้นที่เช่นกัน แต่ส่วนใหญ่จะเป็นผลในทางลบมากกว่าทางบวก เช่น พื้นที่ ย.2 ผังเมืองปัจจุบันไม่สามารถสร้างอาคารพักอาศัยรวมได้ แต่ในร่างใหม่ให้สร้างอาคารพื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตรได้ บนถนนที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร

ในพื้นที่ ย.3 ผังฉบับปัจจุบันสร้างอาคารพักอาศัยรวมพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ได้บนถนนความกว้างไม่ต่ำกว่า 10 เมตร แต่ในร่างใหม่ให้สร้างพื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตรได้ แต่อาคารพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ต้องสร้างบนถนนกว้างไม่ต่ำกว่า 30 เมตร

ขณะพื้นที่พาณิชยกรรม พ.13 เป็นอีกพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงในการสร้างอาคารพักอาศัย เช่น ผังเมืองฉบับปัจจุบันให้สร้างอาคารขนาดใหญ่พื้นที่ 2,000-1 หมื่นตารางเมตรได้ แต่ในร่างใหม่ให้สร้างอาคารพักอาศัยรวมได้ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร

แต่ถ้าสร้างอาคารพักอาศัยรวมพื้นที่ไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร ในพื้นที่ พ.1 ห้ามสร้าง ส่วนในพื้นที่ พ.23 สร้างได้ต้องอยู่บนถนนความกว้างไม่ต่ำกว่า 16 เมตร ส่วนอาคารขนาดพื้นที่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร เดิมให้สร้างได้ แต่ในร่างใหม่ในพื้นที่ พ.1 ห้ามสร้าง ส่วนในพื้นที่ พ.23 ต้องอยู่บนถนนความกว้างไม่ต่ำกว่า 30 เมตร เป็นต้น

หากมองในแง่ของพื้นที่ที่สามารถพัฒนาอาคารพักอาศัยรวมในแต่ละประเภทได้ พอจะสรุปได้ดังนี้ ถ้าเป็นอาคารที่พื้นที่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร จะสามารถสร้างได้ในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.810 และพื้นที่พาณิชยกรรม พ.45

ส่วนอาคารพักอาศัยรวมที่สร้างไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร จะสร้างได้ในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.57 พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.810 และพื้นที่พาณิชยกรรม พ.45 ส่วนอาคารพักอาศัยรวมไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร จะสร้างได้ในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง 57 พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.810 และพื้นที่พาณิชยกรรม พ.15

อย่างไรก็ตาม ยังมีเงื่อนไขรายละเอียดที่ต้องลงลึกไปศึกษาให้ชัดๆ อีกหลายเรื่อง เช่น ขนาดความกว้างความลึกของแปลงที่ดินที่ต้องสัมพันธ์กับขนาดถนน การให้โบนัส FAR เพิ่ม 20% ในการพัฒนาอีกหลายกรณี เป็นต้น แต่เชื่อว่าหากร่างผังเมืองฉบับใหม่ประกาศใช้เมื่อไหร่ บรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะวิ่งกว้านหาที่ดินที่ตรงสเปกกันฝุ่นตลบอีกรอบแน่นอน