เฟ้นหาที่ดินรับผังเมืองใหม่

แนะอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวรับผังเมือง กทม.ใหม่ รายเล็กหันลงทุนที่ดินไม่เข้าข้อกำหนดความกว้างถนน ชี้ที่ดิน 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้ามีพัฒนาอีกเพียบ

ศ.บัณฑิต จุลาสัย อดีตคณบดีคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวในงานเสวนา “แกะรอย ผังเมือง กทม.ใหม่ และแนวทางวิธีรับมือ” จัดโดย ธนาคารเกียรตินาคิน ว่า ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) ที่อยู่ระหว่างกระบวนการยกร่าง หากประกาศใช้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องปรับตัวตามกฎระเบียบของผังเมืองฉบับใหม่นี้ สำหรับผู้ประกอบการขนาดเล็กจะต้องหาที่ดินขนาดเล็กที่ไม่ติดเงื่อนไขของผังเมืองใหม่ เช่น ในเรื่องการกำหนดขนาดถนน เพื่อพัฒนาโครงการขนาดเล็กที่มีความเป็นเฉพาะตัว

สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ควรหันไปหาซื้อที่ดินแปลงใหญ่ตัดถนนขนาด 30 เมตร ในแปลงที่ดิน ซึ่งเป็นขนาดถนนที่กำหนดไว้สูงสุดในผังเมือง ทำให้ไม่ต้องมาติดเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในผังเมือง แล้วจึงนำมาวางผังแบ่งการพัฒนาตามการใช้ประโยชน์ของที่ดิน นอกจากนี้การซื้ออาคารเก่ามาปรับปรุงใหม่ จะเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่สามารถทำได้เหมือนในต่างประเทศนิยมทำกัน เพราะจะได้พื้นที่อาคารตามข้อกำหนดเดิม

“ร่างผังเมืองฉบับนี้ จะทำให้เหลือแต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพจริงๆ ไม่ใช่ใครก็เข้ามาทำได้เหมือนเมื่อก่อน” ศ.บัณฑิต กล่าว

ด้านนายวิศิษฎ์ เลาหพูนรังษี ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบของภาครัฐ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการต้องกลับมาทบทวนแผนการลงทุนใหม่ ซึ่งดูจากร่างผังเมือง กทม.ฉบับนี้แล้ว จะกระทบกับอาคารใหญ่ค่อนข้างมาก แต่ก็ยังมีโอกาสในการพัฒนาอยู่ด้วยเช่นกัน

หากพิจารณาจากการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าอีกหลายเส้นทางในขณะที่ร่างผังเมือง กทม. เปิดโอกาสให้มีการพัฒนาในระยะ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า จะเห็นว่ายังมีที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาตามร่างผังเมืองฉบับใหม่นี้อีกเป็นจำนวนมาก

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ร่างผังเมืองไม่ได้มีผลกระทบต่อการพัฒนา เพียงแต่ต้องมาปรับเรื่องแนวคิดการพัฒนากันใหม่ จากที่เคยทำโครงการขนาดใหญ่ต้องหันมาทำโครงการในขนาดที่เล็กลง เพราะเมื่อมีข้อจำกัดที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนก็จะเพิ่มขึ้นไปด้วย

ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากสีน้ำตาล ย.810 ร่างผังเมือง กทม. ฉบับนี้สนับสนุนให้ใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ แต่ในขณะเดียวกันในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางสีส้ม ย.57 และพื้นที่พาณิชยกรรมสีแดง พ.23 มีข้อกำหนดเรื่องขนาดถนนเข้ามาทำให้สามารถพัฒนาได้น้อยลง ซึ่งต้องมาพิจารณาเป็นรายถนนว่าจะสามารถพัฒนาอะไรได้ต่อไป