แรงงานขาด เสี่ยงโอนบ้านช้า เอสโครว์เดี้ยง-คนซื้อไร้ประกัน

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

วิกฤตแรงงานขาดแคลนกลายเป็นปัจจัยลบที่ถูกพูดถึงมากเป็นอันดับต้นๆ มาตั้งแต่ต้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมา และมีแนวโน้มที่จะรุนแรงต่อเนื่องกลายเป็นปัญหาเรื้อรังของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึงขั้นพลิกโฉมการผลิตให้สู่ยุคอุตสาหกรรมเต็มรูปแบบเลยทีเดียว

nอสังหาริมทรัพย์ดิ้นสู้แรงงานขาด

หากประเมินสถานการณ์ในเบื้องต้นแล้ว ต้องยอมรับว่า สิ่งที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบกับผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางมากกว่ารายใหญ่ เพราะรายใหญ่เกือบทุกรายยอมจ่ายค่าจ้างให้กับผู้รับเหมาสูงกว่าปกติ อีกทั้งรายใหญ่หลายราย เช่น กลุ่มแสนสิริ และเอสซี แอสเสท ยังลงทุนสร้างโรงงานผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูป เพื่อลดการใช้แรงงานลดลงด้วย

“การมีโรงงานผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูปเป็นอีกหนึ่งแนวทาง เพื่อช่วยแก้ปัญหาเรื่องแรงงานขาดแคลนได้ และทำให้เรามั่นใจว่าปีนี้จะส่งมอบบ้านได้ตามเป้าหมาย” อภิชาติ จูตระกูล ประธานอำนวยการ บริษัท แสนสิริ กล่าว

ขณะที่แนวทางการปรับตัวเวลานี้เกือบทุกค่ายปรับแผนการก่อสร้าง แผนการเปิดโครงการใหม่ให้สอดรับกับกำลังแรงงานที่มี ไม่เว้นแม้แต่รายใหญ่อย่างค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ที่ต้องเบรกแผนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม และหันมาเน้นตลาดที่ตัวเองถนัดอย่างบ้านแนวราบ

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ได้เคยกล่าวไว้แล้วว่า ปีนี้แพ้ชนะไม่ได้วัดกันที่ยอดขายแล้ว แต่ต้องวัดกันว่าสร้างเสร็จทันส่งมอบหรือไม่ จึงเป็นเหตุผลที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว

ทางด้านผู้ประกอบการรายกลางอย่างเสนาฯ ซึ่งมีความถนัดในการก่อสร้างแนวสูงมากกว่า จึงใช้วิธีชะลอเปิดโครงการแนวราบ โดย เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ระบุว่า เทคโนโลยีก่อสร้างที่เสนาฯ มี อาจจะเหมาะกับการก่อสร้างคอนโดมิเนียมมากกว่า นอกจากนี้ยังได้เจรจากับผู้รับเหมา เพื่อส่งมอบงานก่อสร้างคอนโดมิเนียมให้ต่อเนื่องทั้งปี

อีกหนึ่งกลยุทธ์สำหรับโครงการที่มีบ้านสร้างเสร็จส่งมอบไปบ้างแล้ว ล็อตใหม่ๆ จะใช้วิธียืดระยะเวลาผ่อนดาวน์เป็น 49 เดือน เพราะต้องใช้เวลาก่อสร้างนานขึ้น

แนวทางดังกล่าวสอดคล้องกับผู้ประกอบการหลายราย โดย วิเชียร แพทยานันท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจ้าพระยามหานคร หรือซีเอ็มซี กรุ๊ป กล่าวว่า บริษัทต้องขยายระยะเวลาเงินดาวน์ให้นานขึ้น จากเดิมอาจจะอยู่ที่ 12 งวด ก็ขยายเป็น 15 งวด ซึ่งแม้ว่าดอกเบี้ยจะสูงขึ้น แต่อยู่ในกรอบที่เจรจากับแบงก์ได้

nเอสโครว์จ่อล้ม คนซื้อยังไร้หลักประกัน

อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นเวลานี้ เชื่อแน่ว่าหลายๆ บริษัทยังตั้งรับไม่ได้อย่างเบ็ดเสร็จ ทำให้อาจมีผลกระทบต่อเนื่องให้โครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ ส่งมอบบ้านช้าลง หรือส่งมอบบ้านได้ไม่ทันกำหนดเดิม หรือคุณภาพบ้านไม่ได้ตามมาตรฐานจะขยายวงกว้างกระทบกับผู้ซื้อบ้านมากขึ้น แต่ในขณะเดียวกันกฎหมายที่เคยเป็นความหวังในการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคกลับไม่มีวี่แววว่าจะนำมาใช้ได้ หนำซ้ำยังมีปัญหายุ่งยากในการนำมาใช้มากขึ้นจนไม่รู้ว่าที่สุดแล้วกฎหมายตัวนี้จะได้ใช้หรือไม่

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือเอสโครว์ ยังมีปัญหาที่อาจเป็นอุปสรรคในการใช้ได้จริง โดยเฉพาะมาตรา 17 วรรค 3 ที่ระบุว่า กรณีที่ทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน แจ้งให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินรับทราบบันทึกเป็นหลักฐานว่า ที่ดินแปลงนี้จะมีผลบังคับใช้ภายใต้กฎหมายเอสโครว์ ห้ามจำหน่าย ห้ามโอนจนกว่าจะได้รับแจ้งเป็นหนังสือเอสโครว์ เอเยนต์

ด้วยข้อกำหนดในกฎหมาย ทำให้ถูกตีความได้ว่า การจะใช้กฎหมายเอสโครว์ได้นั้น จะต้องมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินก่อน แต่ในความเป็นจริงแล้ว ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างขายส่วนใหญ่ยังไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแบบแบ่งรายแปลง

แต่การที่จะนำที่ดินทั้งแปลงใหญ่ของทั้งโครงการไปจดไม่สามารถทำได้ เพราะเท่ากับว่าจะมีผลให้บ้านทุกหลังที่อยู่บนที่ดินดังกล่าว ไม่สามารถจำหน่ายหรือโอนได้เลย สะท้อนให้เห็นว่า ถ้าตีความตามกฎหมายแล้ว บ้านหรือคอนโดมิเนียมจะต้องสร้างเสร็จก่อน จึงจะนำไปจดบันทึกเป็นหลักฐานให้ดำเนินการตามกฎหมายเอสโครว์ได้ ซึ่งผิดวัตถุประสงค์ที่ต้องการคุ้มครองเงินดาวน์ เพราะหากรอให้บ้านเสร็จก่อนก็ไม่จำเป็นต้องใช้เอสโครว์มาคุ้มครองเงินดาวน์

ในเบื้องต้นสำนักงานเศรษฐกิจการคลังในฐานะเจ้าภาพของกฎหมายเอสโครว์ เตรียมเจรจากับกรมที่ดินว่าจะสามารถใช้เพียงบันทึก ข้อตกลงแบบระบุเลขที่ห้องชุด หรือเลขที่แปลงย่อยในโครงการจัดสรร โดยไม่ต้องใช้หนังสือแสดงสิทธิได้หรือไม่

หากไม่สามารถทำได้กฎหมายเอสโครว์คงต้องพับเก็บตลอดกาล คนซื้อบ้านก็ยังต้องเป็นผู้รับกรรมและรับความเสี่ยงอีกเช่นเคย