อสังหาฯ หวั่นการเมืองระอุแนวรอลุ้นคืนชีพครึ่งปีหลัง

โดย...ทีมข่าวอสังหาฯ

หลังจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่งสัญญาณเป็นบวก และทยอยฟื้นตัวจากวิกฤตน้ำท่วมเมื่อปลายปีที่ผ่านมา แม้จะต้องเผชิญหน้ากับปัญหาเรื่องผังเมืองที่ยังไม่ชัดเจน แรงงานขาดแคลน รับเหมาหายาก แต่โดยภาพรวมแล้วต้องยอมรับว่าบรรยากาศการซื้อขายปรับตัวดีขึ้น แต่เมื่อการเมืองส่อเค้าคุกรุ่นรอบใหม่ จึงกลายเป็นประเด็นที่ต้องจับตามอง เพราะเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุน รวมถึงปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจยุโรปที่มีแนวโน้มจะรุนแรงขึ้น อาจส่งผลกระทบมายังภาคส่งออกของไทยอย่างเลี่ยงไม่ได้

อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า จากการพูดคุยกับผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายเริ่มมีความกังวลในประเด็นทางการเมืองและวิกฤตโลกอีกครั้ง เพราะในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมามีกระแสข่าวเชิงลบกับทั้งการเมืองไทยและเศรษฐกิจยุโรป โดยในส่วนของการเมืองไทยที่กลับมาปะทุรอบใหม่เป็นผลจากเรื่อง พ.ร.บ.ปรองดอง ที่มีทั้งเสียงคัดค้านและสนับสนุน ซึ่งรัฐบาลก็ต้องระมัดระวังในการดำเนินการ แม้จะเป็นรัฐบาลเสียงส่วนมาก แต่ก็ต้องฟังเสียงส่วนน้อย ฟังกระแสสังคม โดยถ้าจะดำเนินการใดๆ จะต้องอธิบายให้สังคมยอมรับได้ เพื่อลดแรงเสียดทาน ลดกระแสต่อต้าน และลดความรุนแรง

สำหรับการบริหารจัดการของรัฐบาลในช่วงก่อนหน้านี้ ก็ต้องถือว่าขับเคลื่อนได้ดี ประเมินจากตัวเลขจีดีพีในไตรมาสแรก ที่เดิมคาดการณ์ว่าวิกฤตน้ำท่วมจะทำให้ติดลบต่อเนื่องจากไตรมาส 4 แต่ปรากฏว่าจีดีพีไตรมาสแรกกลับมาเป็นบวก มีการขยายตัวประมาณ 3% ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีมาก แต่หากมีปัญหาความรุนแรงทางการเมืองเกิดขึ้นอีกอาจส่งผลให้เศรษฐกิจครึ่งปีหลังกลับมาหยุดชะงักได้ ซึ่งนั่นจะส่งผลต่อเนื่องมายังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แน่นอน

ขณะที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้ แม้ว่าความเคลื่อนไหวเกี่ยวกับการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ จะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด แต่ยอดขายของหลายโครงการในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมก็คลี่คลายไปในทิศทางที่ดีมากแล้ว จึงเชื่อว่าหากไม่มีวิกฤตทางการเมืองเกิดขึ้น ไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ปีนี้ ตลาดบ้านแนวราบจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติได้แล้ว โดยประเมินว่าจะมีโครงการเปิดใหม่มากกว่าครึ่งปีแรก

ในส่วนของกานดาฯ เองก็เตรียมเปิดตัวโครงการใหม่ 34 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 4,000 ล้านบาท แบ่งเป็น ย่านลำลูกกา 1 โครงการ ย่านประชาอุทิศ 90 อีก 1 โครงการ รวมๆ กว่า 500 ยูนิต โครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์บนทำเลพระราม 2 อีกประมาณ 2 โครงการ รวมแล้วเกือบ 900 ยูนิต ซึ่งบริษัทเองก็เตรียมแผนรับมือในกรณีที่การเมืองเกิดมีความรุนแรงขึ้น ก็จะใช้วิธีการลดขนาดเฟสที่เปิดลง เช่น ปกติตั้งเป้าเปิดเฟสละ 100 ยูนิต หากมีวิกฤตการเมือง จะลดลงมาเปิดเฟสละ 50 ยูนิต

ด้าน สืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท วิจิตรา กรุ๊ป กล่าวไปในทิศทางเดียวกันว่า สัญญาณในตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มดีขึ้น แต่อาจมีความเสี่ยงใหม่ในด้านความขัดแย้งทางการเมือง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออารมณ์ในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคที่อาจจะชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน จึงอยากให้รัฐบาลมีความประนีประนอม รับฟังความคิดเห็นของทุกฝ่ายอย่างรอบคอบ เพื่อลดทอนความขัดแย้งลงไป

อย่างไรก็ตาม หากตัดปัญหาทางการเมืองออกไปแล้ว บริษัทก็มั่นใจว่าตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลังจะมีความสดใส จึงวางแผนเปิดตัว 4 โครงการใหม่ ได้แก่ โครงการวิคทอเรียไพรเวท ซิตี้ บางนาตราด กม.36 ทาวน์เฮาส์ จำนวน 54 ยูนิต ราคาเริ่มต้นประมาณ 1 ล้านบาท และอาคารพาณิชย์ จำนวน 13 ยูนิต ราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป รวมมูลค่ากว่า 100 ล้านบาท โครงการมารวย มอเตอร์เวย์ฉะเชิงเทรา บ้านเดี่ยว จำนวน 117 ยูนิต ราคา 1.92.6 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 300 ล้านบาท โครงการมารวย สระแก้ว บ้านเดี่ยว 1 ชั้น ราคา 1.65 ล้านบาท จำนวน 114 ยูนิต มูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท และโครงการมารวย ฉะเชิงเทรา 2 บ้านเดี่ยว ราคา1.92.69 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 122 ยูนิต มูลค่าโครงการ 300 ล้านบาท

ทางด้าน สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาวะการเมืองร้อนแรงเป็นเหตุการณ์ที่เพิ่งเกิดขึ้น ซึ่งคงต้องใช้เวลาประเมินสถานการณ์อีกสักระยะ ส่วนวิกฤตเศรษฐกิจโลกที่ถูกพูดอีกครั้ง เพราะวิกฤตเศรษฐกิจในสเปนอาจส่งผลกระทบรุนแรงไปทั้งยุโรป โดยปัญหาของสเปนใหญ่กว่ากรีซ เพราะเศรษฐกิจของสเปนใหญ่กว่ากรีซมากกว่า 4 เท่า ซึ่งแม้ว่าการค้าขายของไทยจะย้ายฐานจากยุโรปและสหรัฐอเมริกาไปสู่ภูมิภาคเอเชียมา 23 ปีแล้ว แต่ความที่สเปนเป็นประเทศใหญ่ หากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจอย่างหนักย่อมกระทบเป็นวงกว้างมาถึงฝั่งเอเชียอย่างเลี่ยงไม่ได้ จึงเป็นประเด็นใหม่ที่ต้องจับตามองในช่วงครึ่งปีหลัง

ส่วนความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาฯ ในช่วงเดือน เม.ย. และ พ.ค.ที่ผ่านมา บ้านจัดสรรมีหน่วยขายเปิดใหม่ไม่ถึง 4,000 หน่วย ส่วนคอนโดมิเนียมลดความร้อนแรงลงจากไตรมาสแรก โดยมีการเปิดตัวใหม่ประมาณ 8,000 หน่วย ส่งผลให้ภาพรวม 5 เดือนแรกของปีนี้มีการเปิดตัวบ้านแนวราบไปแล้วประมาณ 1 หมื่นหน่วย และคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่แล้ว 3 หมื่นหน่วย ซึ่งคาดการณ์ว่าบ้านแนวราบจะกลับมาเปิดตัวใหม่มากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังแน่นอน โดยในอีก 7 เดือนหลังนี้บ้านแนวราบยังเปิดใหม่ได้อีก 23 หมื่นหน่วย

สำหรับปัจจัยที่คาดว่าตลาดบ้านแนวราบจะกลับมาคึกคักในช่วงครึ่งปีหลัง ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการฟื้นตัวช่วงน้ำท่วม และครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวบ้านใหม่น้อยมาก อีกทั้งเกณฑ์สัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน หรือเกณฑ์ LTV (LoantoValueRatio) ปล่อยกู้ได้แค่ 95% ของมูลค่าบ้านแนวราบที่เลื่อนจากต้นปีที่ผ่านมาเป็นวันที่ 1 ม.ค. 2556 เป็นผลให้ผู้ประกอบการต้องเร่งทำตลาดเพื่อกระตุ้นความสนใจของผู้ซื้อ ส่วนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่คาดว่าจะลดน้อยลง เพราะปัญหาแรงงานขาดแคลน ผู้รับเหมาหายาก ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่

จากการประเมินปัจจัยบวกและปัจจัยลบแล้ว ตลาดบ้านแนวราบจะฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลังได้ คงมีหลายตัวแปรสำคัญ ซึ่งหนึ่งในนั้นหลีกไม่พ้นเรื่องปัจจัยทางการเมือง