ASPห่วงปันผลกองอสังหาฯหด

11 มีนาคม 2553

กฎใหม่เข้มฉุดผลตอบแทน บลจ.ชี้ทางออกลดพาร์ลงได้

โพสต์ทูเดย์ — บล. เอเซีย พลัส ชี้กองทุนอสังหาฯ เสี่ยงจ่ายเงินปันผลได้ลดลงหลังกฎใหม่เริ่ม 16 พ.ค.

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิจัยหลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส (ASP) เปิดเผยว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงที่จะมีอัตราเงินปันผลลดลงหลังจากกฎระเบียบใหม่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 16 พ.ค.นี้ โดยกำหนดให้จ่ายเงินปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่รวมรายจ่ายรอตัดบัญชีและการขาดทุนจากการประเมินค่าสินทรัพย์–สิทธิการเช่า เพราะทำให้ฐานกำไรสุทธิที่คำนวณการจ่ายเงินปันผลลดลง

“ในกรณีที่กองทุนต้องการจ่ายเงินปันผลเท่าเดิมอาจจะต้องเพิ่มอัตราการจ่ายเงินปันผลให้สูงขึ้น แต่ต้องไม่เกิน 100% หรืออาจใช้วิธีการลดทุน เพื่อคงระดับเงินปันผลต่อหน่วยเอาไว้” นายเทิดศักดิ์ กล่าว

อย่างไรก็ตาม แนวทางปฏิบัติตามข้อกำหนดใหม่ยังมีความไม่ชัดเจนอยู่บางเรื่อง และจากการทดลองนำผลประกอบการของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TFUND) และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สนามบินสมุย (SPF) ในงวดปี 2552 มาคำนวณจ่ายเงินปันผลจากฐานกำไรภายใต้กฎเกณฑ์ใหม่พบว่า ถ้ากองทุนต้องการรักษาอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลให้เท่าเดิมจะต้องคืนทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนส่วนเพิ่มประมาณ1.22.4%

นายสุทธิพงศ์ พัวพันประเสริฐ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจกองทุนอสังหาริมทรัพย์ บลจ.บัวหลวง กล่าวว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์พร้อมดำเนินการลดทุนเพื่อรักษาการจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุน โดยน่าจะเป็นการลดพาร์ของกองทุนมากกว่า ทำให้อนาคตกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีราคาพาร์ที่แตกต่างกัน

นายเทิดศักดิ์ กล่าวอีกว่า กองทุนสำรองเลี้ยงชีพควรจะลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น (ฟรีโฮลด์) มากกว่าแบบสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) เนื่องจากราคาของกองทุนแบบฟรีโฮลด์ผันผวนต่ำกว่าแบบลีสโฮลด์ ขณะที่ผลตอบแทนใกล้เคียงกัน

“ฟรีโฮลด์จะเหมาะกับลงทุนระยะยาว ขณะที่ลีสโฮลด์เหมาะลงทุน23 ปี เพราะผลตอบแทนไม่ต่างกัน โดยลีสโฮลด์ให้สูงกว่า 8% เล็กน้อย ฟรีโฮลด์ให้ประมาณ 7.6% และเฉลี่ยอยู่ที่ 8%” นายเทิดศักดิ์ กล่าว

นอกจากนี้ความผันผวนของราคาหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับดัชนีตลาดหลักทรัพย์ โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวน (เบต้า) เพียง 0.218 เท่านั้น

นายสุวรรณ วลัยเสถียร ประธานชมรมคนออมเงิน กล่าวว่า กองทุนสำรองเลี้ยงชีพควรลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะผลตอบแทนดี

“กองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ประมาณ 610% เหมาะที่จะลงทุน 23 ปี แต่สำหรับกองทุนแบบลีสโฮลด์ในระยะ 5 ปีแรกราคาจะยังนิ่ง หลังจากนั้นต้องดูว่าราคาลดลงหรือไม่”