บ้านระดับกลางเฉาค่าครองชีพพุ่งกำลังซื้อลด

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมาจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นจากช่วงน้ำท่วมเมื่อปลายปีที่แล้ว แต่ด้วยปัจจัยลบที่ยังคงรุมเร้าต่อเนื่องทั้งในฝั่งผู้ประกอบการที่ต้องเจอกับต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น การขึ้นค่าจ้าง 300 บาท ราคาน้ำมัน และแรงงานขาดแคลน บีบให้ต้องขยับราคาบ้านใหม่เฉลี่ยอีกประมาณ 5-7%

ขณะที่ฝั่งผู้บริโภคเองนอกจากภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตอนน้ำท่วมแล้วยังต้องเจอกับปัญหาค่าครองชีพที่ปรับขึ้นสูงรอบตัว ประกอบกับภาระหนักหน่วงในช่วงเปิดเทอมได้กระทบต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดในไตรมาส 2 อาจจะได้ไม่ดีเท่าที่ควรจะเป็น

กำลังซื้อบ้านระดับหดตัว

ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวในเรื่องนี้ว่า ภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มสูงขึ้นจะกระทบกับคนชั้นกลางที่ไม่อยู่ในข่ายได้ขึ้นเงินเดือนและค่าจ้าง ซึ่งจะทำให้กำลังซื้อส่วนนี้ชะลอตัวไปบ้าง

ขณะที่ วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มต้นไตรมาส 2 ตั้งแต่เดือน เม.ย. ถึงกลางเดือน พ.ค. ได้ชะลอตัวเล็กน้อย เนื่องจากเป็นช่วงที่มีวันหยุดยาวหลายวัน และยังเป็นช่วงเปิดเทอมใหม่ที่ภาระค่าใช้จ่ายหลักเทไปกับภาคการศึกษา ซึ่งถือเป็นเรื่องปกติของทุกปี

นอกจากนี้ การที่ภาระค่าครองชีพปรับตัวสูงขึ้นมากยังมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคด้วย โดยเฉพาะในตลาดบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทลงมาในทุกทำเลชะลอตัวอย่างชัดเจน โดยบริษัทประเมินว่ากลุ่มเป้าหมายของบ้านราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนทำงานบริษัท เงินเดือนปานกลาง เมื่อต้องเจอกับค่าครองชีพหรือค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นย่อมส่งผลให้อำนาจซื้อลดลง

ขณะที่ตลาดที่มีการเติบโตยังคงเป็นคอนโดมิเนียม สะท้อนได้จากยอดขายของพร็อพเพอร์ตี้ฯ ในช่วงปลายเดือน เม.ย. จนถึงกลาง พ.ค. ที่มีการเติบโตมากถึง 40% เพราะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ส่วนบ้านแนวราบที่ยังมีความเคลื่อนไหวต่อเนื่องเป็นกลุ่มบ้านราคาตั้งแต่ 17 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นเพราะตลาดนี้มีกำลังซื้อที่ดีและไม่ผันผวนกับภาวะเศรษฐกิจต่างๆ โดยทำเลย่านตะวันออก เช่น รามคำแหง พระราม 9 บางนา ศรีนครินทร์ มียอดขายที่ดีมาก เติบโตจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 120%

สำหรับโซนน้ำท่วม รัตนาธิเบศร์ บางบัวทอง บางใหญ่ ปัจจุบันยอดขายกลับมาใกล้เคียงกับปกติแล้ว โดยตั้งแต่เดือน ก.พ.ที่ผ่านมายอดขายโดยรวมกลับมา 80% ของช่วงปกติแล้ว ซึ่งถือว่าเร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้

แรงงานก่อสร้างวิกฤต

ด้านวิกฤตแรงงานขาดแคลนถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบที่กระทบกับภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้อย่างมาก โดยประเด็นดังกล่าวมีการพูดถึงต่อเนื่อง แต่ปีนี้ วงศกรณ์ มองว่า มีสัญญาณที่ชัดเจนว่าแรงงานขาดแคลนมาก ซึ่งเป็นผลจากการที่แรงงานไทยไม่นิยมทำงานก่อสร้างแล้ว และแรงงานต่างด้าว เช่น พม่า เวียดนาม และกัมพูชา ก็เลือกกลับไปทำงานในประเทศของตัวเอง ซึ่งผู้ประกอบการก็ต้องปรับตัวต่อเนื่อง

ปัจจัยดังกล่าว ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า ได้กลายเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น เพราะแรงงานยิ่งขาดแคลน ยิ่งมีราคาที่สูงขึ้น โดยเฉพาะหากผู้ประกอบการต้องการก่อสร้างให้ได้ตามเป้าหมาย จะต้องยอมจ่ายในราคาที่แพงขึ้น

นอกจากนี้ สถานการณ์เรื่องแรงงานขาดแคลน และต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น เป็นผลให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังการเปิดตัวคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยจำเป็นต้องทราบต้นทุนก่อสร้างจากผู้รับเหมาก่อน จึงจะเคาะราคาและกล้าเปิดขาย ซึ่งแตกต่างจากก่อนหน้านี้ที่ผู้ประกอบการสามารถคำนวณค่าก่อสร้างในเบื้องต้นได้ แล้วเปิดขายก่อนจะเปิดประมูลหาผู้รับเหมา จึงกังวลว่ายอดขายที่เกิดขึ้นในปีนี้อาจจะสร้างไม่ทันตามกำหนดได้

ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับ กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร ที่ระบุว่า ปีนี้แรงงานขาดแคลนเข้าขั้นวิกฤตมาก เพราะแรงงานบางส่วนถูกดูดซับไปเพื่อรับเหมางานบริหารจัดการน้ำของภาครัฐ และงานภาคเอกชนเองก็ขยายตัวมากขึ้น เป็นผลให้ยอดรับรู้รายได้ไตรมาสแรกของบริษัทต่ำกว่าเป้าหมาย เพราะไม่สามารถสร้างบ้านได้ทันส่งมอบให้ลูกค้าตามกำหนด

บ้านคอนโดพาเหรดขึ้นราคา

จากหลากหลายปัจจัยลบที่กล่าวถึง แน่นอนว่าได้ส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยอย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยตั้งแต่เดือน พ.ค.เป็นต้นไปจะเห็นการทยอยปรับราคาบ้านของผู้ประกอบการทุกราย โดยในพื้นที่ที่การแข่งขันสูงจะมีการปรับราคาไม่มากนัก แต่พื้นที่ที่แข่งขันน้อย ความต้องการสูง มีโอกาสที่ราคาจะขยับขึ้นไปสูงมาก แต่เฉลี่ยแล้วอยู่ที่ 57% ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการของแต่ละบริษัท

เมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า ภาพรวมราคาบ้านปีนี้คงมีการปรับขึ้นตามสัดส่วนดังกล่าว ซึ่งหากมองย้อนกลับไปปีที่แล้ว ราคาบ้านเฉลี่ยปรับขึ้นสูงถึง 10% เช่น ย่านฝั่งธนบุรี ราคาเฉลี่ยปรับมาอยู่ที่ 5.21 ล้านบาท และโซนนนทบุรี ปรับขึ้นมาอยู่ที่ 6.21 ล้านบาท ซึ่งแนวโน้มในครึ่งปีหลังบ้านระดับกลางบน 5-7 ล้านบาท และกลุ่ม 10-20 ล้านบาท จะมีอุปทานเข้าสู่ตลาดมากขึ้น

ปัจจัยลบที่กระทบตลาดอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะภาวะค่าครองชีพสูง เป็นสิ่งที่บิ๊กอสังหาฯ ล้วนมองว่าจะคลี่คลายไปในทางที่ดีขึ้น เมื่อผ่านพ้นไตรมาส 2 ไปแล้ว เวลานี้จึงทำได้แค่ประคองตัว