‘เตรียมตัวอย่างไร...ก่อนหมดมาตรการอสังหาฯ’

เมื่อวันที่ 23 ก.พ. 2553 ที่ผ่านมา รัฐบาลมีมติไม่ขยายระยะเวลาการดำเนินมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 28 มี.ค. 2553 แต่เนื่องจากวันที่ 28 ตรงกับวันอาทิตย์พอดี ดังนั้นมาตรการดังกล่าวจึงสิ้นสุดในวันที่ 26 มี.ค. 2553 ไปโดยปริยาย

หากท่านผู้อ่านไม่ใช่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังจะซื้อบ้าน กำลังจะโอนบ้าน ก็คงไม่เดือดร้อนแต่อย่างใด แต่หากใช่ ก็หมายความว่า ถ้าท่านไม่โอนหรือโอนบ้านไม่ทันภายในวันที่ 26 มี.ค. 2553 นี้ หมายถึงท่านทั้งที่เป็นผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านจะต้องมีค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นเป็นจำนวนมาก

มากเท่าไหร่หรือครับ ตามธรรมเนียมการโอนทั่วไป ฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะเป็นผู้ออกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งได้รับลดหย่อนเหลือ 0.01% และมีค่าธรรมเนียมโอนอีก 2.0% ซึ่งปกติแบ่งกันออกระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายคนละครึ่ง ซึ่งได้รับลดหย่อนเหลือ 0.01% และหากท่านผู้ซื้อบ้านต้องกู้เงินจากสถาบันการเงินก็ต้องเสียค่าธรรมเนียมจำนองอีก 1.0% แต่ได้รับลดหย่อนเหลือ 0.01% เช่นกัน

เฉพาะค่าธรรมเนียมและภาษี 3 ตัวนี้ ก็ปาเข้าไป 6.3% แล้ว

ถ้าโอนทันวันที่ 26 มี.ค. 2553 นี้ ก็จะเสียค่าใช้จ่ายเพียง0.03% เท่านั้น สมมติว่าท่านโอนบ้านในราคา 1 ล้านบาท ทั้งสองฝ่ายจะได้รับลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมถึง 62,700 บาท เสียเพียง 300 บาทเท่านั้น โดยฝั่งผู้ประกอบการจะประหยัดได้กว่า 42,000 บาท ส่วนอีกฝั่งจะประหยัดเกือบ 20,000 บาท แล้วถ้าโอนบ้านในราคา 5 ล้านบาทล่ะครับ ก็จะประหยัดไปกว่า 310,000 บาทเลยทีเดียว

จากการประหยัดของทั้งสองฝ่ายที่สูงขนาดนี้ ส่งผลให้จะมีผู้ซื้อบ้าน ผู้ขายบ้านทำการเร่งโอนบ้าน ขายบ้านให้ทันภายในวันที่ 26มี.ค. 2553 เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้

หากท่านเป็นผู้ซื้อบ้านที่พร้อมจะจ่ายเงินสดก็คงไม่มีปัญหาอะไร ก็เพียงนัดผู้ขายไปโอนบ้านให้ทันในวันที่ 26 มี.ค. 2553เวลาประมาณ 4 โมงเย็น ซึ่งกรมที่ดินจะทำการปิดรับและเร่งจัดทำนิติกรรมการโอนให้กับท่าน แต่ขออย่าได้ชะล่าใจรอจนถึงวินาทีสุดท้ายเลยนะครับ

แต่หากท่านจำเป็นต้องทำการกู้เงินบางส่วนจากสถาบันการเงิน ซึ่งปกติตามสถิติจะมีผู้ที่ซื้อบ้านด้วยเงินสดประมาณ 2030% และมีผู้ต้องกู้เงินซื้อบ้านประมาณ 7080%

ดังนั้น ผู้ที่ซื้อบ้านและจ่ายเงินดาวน์ไปหมดหรือใกล้หมด เมื่อบ้านใกล้เสร็จและโอนบ้านภายในวันที่ 26 มี.ค. 2553 ท่านก็จะต้องเร่งทำการกู้เงินกับสถาบันการเงินให้เรียบร้อย

ท่านใดได้รับคำตอบว่าอนุมัติเรียบร้อยแล้ว ก็ถือว่าโชคดีไม่ต้องรอลุ้นอีก

ที่เหลือก็เพียงแค่นัดสถาบันการเงินและผู้ขายบ้านไปทำการโอนที่กรมที่ดินได้เลย ไม่ต้องรอให้ใกล้ๆ หมดมาตรการหรอกครับจะได้ไม่ไปกระจุกตัวในวันสุดท้าย

ส่วนผู้ที่ได้ยื่นกู้อยู่แล้วแต่ยังไม่ได้รับคำตอบก็คงต้องรีบไปติดตามกับสถาบันการเงินโดยด่วนหรือฝากให้ผู้ประกอบการไปช่วยตามเรื่องให้ก็จะดี เพราะหากได้รับคำตอบว่าอนุมัติก็ดีไป แต่ถ้าปฏิเสธหรือให้วงเงินน้อยกว่าที่เราขอไว้ เราก็ต้องไปขอสินเชื่อบ้านกับอีกสถาบันการเงินหนึ่ง หรืออาจจะต้องยื่นเอกสารเพิ่มเพื่อ Veto หรืออาจจะต้องหาเงินเพิ่มในส่วนที่อนุมัติไว้น้อยกว่าที่ขอกู้

แต่ถ้าท่านเป็นผู้ซื้อบ้านในกลุ่มที่ยังไม่ได้ทำการยื่นกู้เลย คงจะต้องรีบไปหาสถาบันการเงินโดยด่วน ซึ่งท่านอาจจะเร่งให้ผู้ประกอบการส่งเรื่องของท่านไปให้สถาบันการเงินเร่งพิจารณา ซึ่งหากบ้านใกล้แล้วเสร็จ ก็อาจจะไม่ต้องรอจนเสร็จแล้วจึงไปยื่นกู้ อย่างเช่นไปที่ธนาคารกสิกรไทย เค้าก็สามารถพิจารณาอนุมัติเบื้องต้นได้ แล้วท่านก็รีบไปเร่งให้ผู้ประกอบการสร้างบ้านให้เสร็จทันเวลาก่อนโอน และธนาคารก็จะใช้เวลาอีก 23 วันในการอนุมัติจริง และไปจำนองที่กรมที่ดินต่อไป

โดยปกติสถาบันการเงินต่างๆ จะต้องใช้เวลาอนุมัติสินเชื่อและทำนิติกรรมจำนองอย่างน้อย 310 วันขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบันการเงิน

ดังนั้น ถ้าท่านจะกู้บ้านให้ทัน ท่านก็จะต้องยื่นเรื่องอย่างช้าภายในวันที่ 16 มี.ค. 2553 นี้ และเหลือเวลาอีกเพียงไม่ถึง 10 วันแล้วนะครับที่ท่านจะต้องเร่งไปยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน

แต่ทั้งนี้ผมเชื่อว่า มีบ้านบางส่วนที่ผู้ประกอบยังสร้างไม่เสร็จ 100% แต่อาจจะขอให้ผู้ซื้อทำการโอนบ้านไปก่อน ถ้าบ้านใกล้เสร็จ 100% และผู้ประกอบการเป็นรายใหญ่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เค้าก็คงจะกลับมาสร้างบ้านให้ท่านสมบูรณ์แน่เพราะไม่อยากเสียชื่อเสียง แต่ได้รับการประหยัดค่าใช้จ่ายร่วมกัน

ถ้าท่านซื้อบ้านกับผู้ประกอบการรายเล็กๆ หรือก่อสร้างบ้านได้ผลงานยังไม่มากนัก แต่จะขอให้ท่านเร่งโอนเพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย ผมก็แนะนำว่าคงจะไม่คุ้มกันกับความเสี่ยงของท่านผู้ซื้อสู้รอจนบ้านสร้างเสร็จ 100% จึงค่อยโอนจะดีกว่านะครับ เพราะ ค่าใช้จ่ายที่ฝั่งผู้ซื้อจะประหยัดได้ก็เพียงไม่เกิน 2% เท่านั้น

งานนี้คงต้องเร่งกันหน่อยนะครับ ไม่ว่าท่านจะเป็นผู้ประกอบการหรือผู้ซื้อรีบติดต่อประสานงานกับสถาบันการเงินโดยด่วน เพราะว่าบางครั้งท่านอาจจะถูกปฏิเสธการขอเครดิต (ถ้าเป็นไปได้นะครับ) แล้วท่านก็จะกลับตัวไม่ทัน

ขออย่าได้ประมาทนะครับ พยายามจัดเตรียมเอกสารการกู้ให้พร้อมให้มากที่สุด โดยเฉพาะหลักฐานด้านรายได้ ไม่ว่าจะเป็น Statement หรือใบรับรองเงินเดือนต่างๆ เพื่อแสดงว่าท่านมีรายได้เพียงพอในการกู้

สุดท้ายนี้ขอให้ทุกท่านโชคดีนะครับ...